还有一个多月时间，赶紧熟悉房产买卖这些重大变化

jimmy肖明

前面的文章，我告诉了大家房产的所有权跟使用权可以分离的原理，而分离的法律依据就是《民法典》中对居住权的单独立法。

5月28日，第十三届全国人大第三次会议正式通过了《民法典》，将于2021年1月1日全面实施。这部法律对房产进行了重大改革，其中的与房产买卖相关的法律做出多处重大修改，让买房卖房更加人性化，如果不熟悉相应的法律，就会给购房带来巨大风险产生重大影响。我们来介绍哪些重大调整。



民法典

（一）必须调查清楚房屋是否设置居住权，有居住权的房屋购买需要谨慎

2021年1月1日居住权正式实施，也就是从明年开始，房屋所有权人可能会去不动产登记中心，在自己的房产上给别人设置居住权。居住权设置的时间可以跟所有权保持同步，最长七十年。

设置了居住权的房屋能不能购买，就要看具体情况。比如一套600万的房产，设置了七十年的居住权，这个时候如果还按照600万购买，就买亏了，因为买了自己也不能居住，还要等别人居住权届满后才能收回居住权。

但是如果400万购买，就是合适的，虽然自己不能居住，但是少花了200万。相当400万买了一套剥离居住权的所有权房产，虽然不能居住，但不影响升值，学区，落户，未来续期等等价值。

相当居住权人给了自己200万的租金提前拿到。

更现实的是，如果居住权人死亡，那么所有权人就可以顺利收回居住权，相当所有权人捡了大便宜。就像交了租金的租户，突然不住了，房租也不要了。这种模式，更像交了养老保险，提前去世，保险公司就盈利了。

居住权法律规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

（二）已经抵押的房屋，可以不解除抵押，直接办理过户

抵押权就是优先受偿权，通常买房一般都会通过银行贷款。银行会给房屋设置抵押权给自己，直到买房人还清贷款，银行才会解除抵押，让房产顺利过户。

以前，因为要先解除抵押，也就是要先还钱才能办理过户，这对大家出售房屋产生了很大的不便。也出现了垫资公司从事解压过户的程序，其中垫资费用非常高，无形中增加了买卖房屋的成本。

但是到了明年一月一号，这个问题将迎刃而解。可以先把房产过户给购房人，再从购房款中拿出一部分去还清借款，解除抵押。

《民法典》最新规定：房屋所有人出售被抵押的房产，只需要告诉银行即可，不需要经过银行先解除抵押。

这项非常重大的法律变化，有利于房产交易的顺利进行，同时对垫资行业产生重大影响。

（三）明确了中介公司的合法权利。

现在买房基本都是通过中介公司交易，自行成交得非常少，通常都是中介公司做撮合服务，但是中介服务费是不小的开支，以链家为例，中介费是房价的2.8%，中介费用于员工工资社保，房租，运营费用等等。

于是，出现了有些买卖双方经过中介公司看房后私自联系，绕过中介公司，目的是节省中介费，这种情况叫做“跳单”。跳单现象，不仅让交易双方出现风险，也不利于中介公司的优质服务，更给法院增加了很多诉讼成本。

新的《民法典》规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

总体来看，民法典对于房产的交易和持有，都有重大变化，尤其是把房产的所有权分离出来不同的权利。也就是所有权之外，还有抵押权，居住权，和中介权。

每一篇观点都是我们的汗水换来的原创作品，如果你觉得本文说出了你的心里话，欢迎转发。