广州楼市：楼市行情已经明朗，如何实现配置收益最大化？

六月清晨搅

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：广叔你好，小白广州户口，在金沙洲御金沙有套房，还贷中，广州还有一个房票。1、想在广州再买套，纯投资，中、短期都行1000W以内都可接受。2、在广州买一套，大湾区没房票可操作的其它板块买2套。您能给我个好建议吗？

回答：你好。御金沙自住很不错的，但交通是个瓶颈，水路、高速环绕，西边一两公里是山，还有个墓园。

1、1000以内看下珠江新城投资回报率高的板块，详见内部！

2、现在广州行情启动，建议先在广州配置，实现收益最大化。

提问：广叔，你好，本人在花都，看了融创文旅城和桐悦的三房，总价260万元左右，本人花都户口，不考虑读书，只考虑自住和升值，选择哪个好些？谢谢！

回答：你好。文旅地产自住还是不错的，但由于欠缺刚需，同时配套方面不足，距离核心区远，投资潜力较弱，融创文旅城就是这种产品。桐悦相对要好一些，至少有地铁，配套方面也在不断完善。建议考虑后者。

提问：广叔，你好，融创文旅城是在花都CBD中轴线上吗？听说18号线确定规划了到清远，要经过融创文旅城，这些信息是否靠谱？谢谢！另外，融创文旅城99方三房毛坯交楼，单价25000，是否值得入手？谢谢！

回答：你好。18号线还未有规划说到清远，未规划的东西不确定性大。融创文旅城自住可以考虑，投资不建议。

提问：广叔您好！我又来提问了，刚刚看了黄埔取的富力新城，东鹏大道和宏明路交界，有地铁13号线，但也不是很近（2公里左右），单价3万元左右。本人预算300-350万元，首付+月供，属于首套房购买，自住+保值，7-8年后会选择置换学位房。从居住来讲富力新城配套目前实在是不算完善，而且交房的计划时间也定到了明年6月底。请广叔帮忙分析一下，以未来5-6年为周期，这个富力新城的90平左右三居升值潜力是否有东圃附近二手次新小区（南国嘉园等）的70-80平两居大。

回答：你好。富力悦禧城距离地铁较远，西边是丹水坑旅游区，北边还有一大片空地，附近民房工业厂房较多，没啥配套，价值很一般，自住可以考虑，纯投资不建议。当然没有南国嘉园这类楼盘好。

提问：请教广叔，现有深圳大布巷旧改指标房单价3万以内，但是周围目前没什么配套，不知道后期发展是否有投资价值？惠州房近来也是炒得火热，价格比较诱人，惠州房值得投资吗，什么位置哪些楼盘合适呢？两处是否都值得投资？请教房叔

回答：深圳大布巷旧改价值不大，价格倒是挺便宜的，不如在龙岗买套住宅。惠州需要做好中长期投资准备，之前有分析过，投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，深圳宝安有1套3房550w，欠款102w，家庭年收入25w。 2年前：我跟我LG想在宝中西乡投资2套，单价太高，截断按揭，贷款首付+月供，成本高于涨幅（预估3年涨1w），放弃了。 今年：宝中涨得厉害，有些后悔，我跟我LG还是偏向于投资房产（西乡沙井3房），但是价位更高了，计算后还是成本高于涨幅（保守预估3年涨1.2w），不知如何取舍… 实在不行，我想先做小单投资沈阳，手头还有xyk 40w+，首付+月供足够…沈阳新房富力盛悦府和富力院士庭如何？单价7500+，总价75-82w，咨询过深圳有房贷，沈阳新房和2手房都做不了2成首付。我LG又不愿投资沈阳，不知如何说服，麻烦广叔指导，谢谢！

回答：你好，大单优先，深圳热门板块涨幅太夸张不建议再追高，截断抵押入手广州是退而求其次的选择。 按照往年的涨幅规律，深圳领涨，半年到一年后广州跟涨。如果广州政策放开，涨幅可能会提前。 广州买完后还有闲散子弹再考虑入手沈阳。 沈阳小单 老公不同意，你直接用老人票买沈阳好了。

提问：广叔，你好惠州大亚湾的房子值得投资吗？现在40多手上存了几十万，中介推荐大亚湾，想养老加升值，不知可不可以？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉。土豪随意。 买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。想自住可以买，投资不看好。

房价上涨的内生动力，在于人口和产业的支撑。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。

没有的人口和产业的支撑，所谓的房价上涨，只能是一厢情愿！你唯一的接盘客，恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客，只是这样的投资客，更多是被开发商带到了售楼处割韭菜，到底能不能转到你的眼前，只能看缘分了！带刺的玫瑰，很美，但是也会伤人，还是不要碰了！

提问：广叔你好，我之前因为名额问题买入增城两房，现自主队友婚前所购的萝岗两房，近期看着楼市热火朝天，自己婚前所买的增城两房一直都卖不动，心里很慌，担心继续持有风险太大，跑不赢大势，您说有没必要现在低价卖出，换到黄埔天河的一房一厅出租？本想着现在月供4千多也不算多，到时候生娃了再卖二套买一套小三房，但现在这种环境下增城两房有没有必要早点低价卖出？买入一房一厅？一房一厅日后卖出会不会很难？还是应该怎么处理比较好？因自主萝岗一套，家庭再买二套要首付7成，我们只能承受200万出头的总价，求广叔指点，谢谢！

回答：你好，有广州房票就买广州限购区，钱多就买大一点的，钱少就买小一点，增城的尽量出掉，尽快，包括21号沿线的朱村那些盘以后都面临着类似的问题

提问：您好广叔，我是刚需首套，前两天去看了光明那边，已经六万多了，请问后期还有空间吗？未来升值潜力怎么样？

回答：你好，说句实在话，我一直觉得光明炒作太过，价格虚高。 光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大落地少，福田和南山写字楼空置率辣么高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明？ 且不说光明还有十年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。

红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才七万多，光明凭什么六万？凭梦想吗？ 深圳只是地太少，可讲的故事太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹了上去，去年四万多的价格还好，六万多已经有透支。

提问：你好广叔，请问一下前海南北，宝中片区如何抉择好些？计划明年年中年末置换 预算800左右 手上玫瑰园小两房卖了之后，加上手上的资金大概450w，有过贷款了得五成 我的年入在100左右，虽然在福田上班，但比较年轻，还没结婚，暂时没有家庭负担，这几年不用住，更多考虑未来3-5年的增值。 这几年想着换房很焦虑 不知道大神有什么推荐没，目前看过了玫瑰园，绿海名都的三房，诺德的小四房，宝中感觉有些换不起，这几个盘是否值得选一个入手，或者有没有别的推荐？ 不甚感激！

回答：你好，玫瑰园涨势很好，你也吃到了上涨的红利，不过，卖时只恨涨得少，买时又恨涨太多，这是人性的弱点。 预算800万的三房，在前海南北和宝中这三个片区都有备选项，你说宝中买不起只是一种误解。 这个资金总量，我会建议先去掉前海北，这个片区过于成熟老化，大户型涨幅会弱于前海南和宝中，而宝中和前海南优选哪个盘，就需要进一步精细化选筹了。 不过，我更建议你换一种思路，你手头450，年入100，现金和月供都非常充裕，近几年又不考虑自住，这种牌在老投资客手里，算得上四个2加大小王了，买一套总价800万的房子，月供两万多实在有点浪费子弹。 我的建议，或者用全款抵押的方式拉高总预算，或者争取做加法，1+1买两套，一套进攻一套防守

提问：您好广叔，我刚来深圳龙华工作并入户，小孩4岁了，手上有300w，家庭平均月入3w，省内其他地市有一套房贷款每月5k左右。今年想买个学区房让他能读个好点的小学，过几年卖掉其他城市的房子（现在不能卖家里人要住），再买个好的初中学位。请问按这个思路，您推荐买哪个区的哪个片区的楼盘？谢谢

回答：你好，300万稳妥一点可以买600万左右的楼盘，激进点可以买到700以上的楼盘。 龙华的梯队划分其实很明确 1梯队8w：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队6w：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队4-6w：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 学位排名： 深高北 高峰 新华 潜龙 可以重点关注第二梯队的学位房。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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