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前期，我们多次说过，房价普涨的时代已经结束，各个城市、各个区域，因为人口、经济发展、区位、教育、医疗等的不同，房价表现也会千差万别。例如，天津、青岛、郑州最近的房价就处于下跌之中，深圳、杭州、宁波、上海的房价今年处于上行。而重庆的房价摇摇欲坠、北京的房价正准备破土上行。所以，对于房价的定论不能一概而论。
但是，整体上，刚需买房人对房价上涨的担心仍然强烈，而主管部门担心房价下跌的心思也非常明显。例如银保监会就不断地强调，资金不得违规流入房地产。因为，根据西方经济学及历史表现，十次危机，九次地产。一旦房价下跌，其风险的影响可不是小事。谁都难以承担。
房价下跌的风险，大部分买房人都难以感知，但是购买房地产公司相关信托产品的投资人却深受其害。例如：
泰禾、新华联、河北众美等爆发债务到期兑付违约风险，泰禾的融资图谱里，涉及近20家信托公司，年内到期金额为258.92亿元无法偿还。新华联控股债券违约金额23.6亿，河北众美房地产开发集团信托贷款总额为4亿元，截至2020年7月底，尚有2.3亿元未偿清。这些未能偿还的债务持有人就是大量的理财居民，房企没钱偿还，银行也就难以支付本金和利息。
房地产信托违约为整个地产金融风险防控敲响了警钟。
所以，主管部门银保监会对楼市高压监管再进一步。
银保监会对前期对信托进行风险检查的基础上，再次向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，这一次的通知要求更加具体明确。主要有三点：
一是房地产信托业务的持续合规监管情况，重点是违规流入房地产市场提供通道便利的情况。
二是逐笔排查，按照“实质重于形式”原则，强化房地产信托穿透监管，排查是否违反“四三二”要求。
三是落实房地产信托业务的整改问责
这一切行动的目的，都是为了保护投资人，保障不发生系统性风险。
其实，在对房地产信托实质性排查之前，”三条红线“的融资管控及银行涉房信贷额度的量化管控早已实施。
8月底，央行，银保监会联合住建部等13个部门及部分房企参加的座谈会，确定开始对房地产公司融资实施”三条红线“管控。
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
据不完全统计，三条红线全中的房地产公司有56家，且百强房企中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家，接近80%。
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9月28日，有消息称，数家大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。
顺着楼市调控的时间线，我们发现，房地产金融端管控口子越收越紧，至此，房地产融资宽松时代彻底结束，违规借贷，推高地价，推高房价的机会将逐渐失去。
其实，这一系列的动作表明，买房人担心房价高涨，但主管部门更担心的是房价大跌。各自都在准备着。 |
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发表于 2020-12-14 19:24:12
