魔幻楼市：住最棒的豪宅 做最牛的老赖 | 檀热点

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文/檀扒爷


连开发商自家住的房产都被查抄了，就别指望他能帮你好好建房子了……

不知道大家有没有印象，2019年的时候，曾爆出过开发商大量破产的新闻，当时这个消息影响面很大，搞得大家人心惶惶，好在最后官媒都出来“辟谣”了。

安抚情绪无可厚非，但实际情况究竟怎样，其实大家心里明白，2019年，对于房地产开发商们来说“天有点凉”。

银行融资口子的收紧，使得不少房地产开发商一下失去资金补给，那8口锅5个锅盖的腾挪游戏再也玩不下去了，只能为求自保，破产了事。








好在，当时整个房地产行业中的大鳄，还是兵强马壮，破产的那些中小型房地产商还能“卖身还债”。

这种情况，对于中小型房地产商来说，将地皮、项目这些卖给行业大鳄，虽然盈利方面会有亏损，但也能安心完成“落袋为安”的目的，干干净净的离场。

对于中小型房地产商的业主们来说，项目摇身一变，成了全国知名房地产商的旗下楼盘，不论是进度、质量、口碑都能上一台阶。皆大欢喜，可喜可贺。

但大家发现没，最近开发商欠钱不还的新闻变多了，前有某明星父母拖欠12亿不还，后有开发商自家住的上亿豪宅被法院强制执行。

对于这些新闻，我们普通老百姓在吃瓜之余，买房的要千万提高警惕，因为今年楼市的温度，可比去年冷多了，别一不小心踩中老赖楼盘，到时哭都来不及。

老赖故意使坏？

欠钱3000万，却住着上亿别墅，什么道理？

有句话是什么说的：当你开始理解反派，说明你已经被社会锤炼到位了。

这句话什么意思呢？意思是这个世界并不是非黑即白的，坏人之所以成为坏人，背后都是有原因的。

看透背后的原因，远比讥笑怒骂重要。

11月5日，许多媒体平台都在报道，某房地产商欠钱不还，但住着上亿的别墅，终于被法院强制执行了。

这个新闻大快人心，根据报道，这个老赖欠款数额为3000万，自主上亿的别墅位于北京三环，楼盘名称叫“山水文园”。一听名字，就知道这个楼盘价值肯定不菲。

根据贝壳找房的二手房挂牌数据，这个小区的每平均价要比周边楼盘高出3万块，妥妥的是高端楼盘：








那么问题来了，为什么这个老赖不主动变卖房产，补上欠款的口子呢？我们捋一捋案发经过，你就会明白。

首先，案件的起始时间再2014年，这家房地产开发商向深圳某个小贷公司借款3000多万，这套房产，被作为抵押物。

根据上面的信息，我们找到了几份裁判文书，根据文书中的线索，我们找到了这家房地产公司，结果发现，这家房地产公司的注册资本仅为2.2亿，注册时间为2013年。

而根据公司实控人的关系图谱，我们发现这家房地产商的母公司成立于2010年，注册资本1000万，主营业务是：眼镜及其配件生产、制造、研发。大家知道，眼镜行业属于中国十大暴利行业之一。

根据以上信息，我们基本能描绘出这个老赖的发家路径，早年从事眼镜行业，尔后扩大规模2010年成立集团，三年后进入房地产市场，从事房地产开发。

大家注意，房地产企业2.2亿的注册资本，虽然比不上龙头房企，但也属于整个市场中比较靠前的了。







可以看到，这个老赖当初进入市场之时，是瞄准市场前20%去的，可谓野心不小，意气风发。

究其原因，结合时间来看，2013年这个档口正好属于中国引领世界走出08年金融海啸、4万亿发挥威力的档口。

当时的房地产市场可谓一片大好，所以这位现在的老赖在当时绝对是撒开丫子狂奔的，那么后来2014年的借款3000万用于企业经营，也顺理成章了。

可以猜到，当时这个老赖借款的时候绝对是非常不屑：区区3000万，塞牙缝而已。

注意，2014年北京的二手房均价只有37000，即便是“山水文园”高端大气上档次，均价也绝对不像现在那么高。

潮水退了 裸泳者一个个出现

后来的事情大家知道，房价的最后一波全国性涨势出现在2015年底，此后“房住不炒”出台，楼市黄金时代正式结束了。

记得扒爷的一位朋友在2015年中旬和我说：我们那边，连卖菜的都去造房子了，这个市场马上就到顶了……

果不其然，自从大风一停，风口上的猪一个个啪叽摔地上，这些激进冲进房地产市场的玩家们才知道了疼。

之后的事情，就是拆东墙补西墙，之前欠的钱能拖则拖，因为市场一旦慢下来，这些玩家微弱的资金链根本撑不起来。

拖到2017年，那家小贷公司坐不住了，向法院申请强制执行“山水文园”的房子，法院对房子的核算价格出来为1个亿，但那个老赖不满意，便声称屋内的装修就值2000万—3000万。








为什么要使这个绊子呢？原因无非是新闻中我们只看到3000万，实际这类玩家的负债规模远不止如此，多吃一口，就多活一会儿。

到了2020年，几乎所有房地产企业都陷入困境，讨债的自然也激进了许多，我们在法院文书网上一共搜索到了3份判决文件，从2017年开始，债主们就在打这套房子的注意，之后2018 、2019都打过官司，但最后都能达成“和解”。

什么叫“和解”，无非是大家商量商量，可以在宽限一段时间。那么到了今年，明显债主也绷不住了，直接申请了强制执行。

以上，最近典型的还有某男明星的父母，夫妻俩早年从事农业贸易，2010年开始切入房地产，2020年被爆出负债12亿，旗下楼盘的房产证5年都没办下来。


怎么样，剧本是不是非常相似？

实际上，今天这里想告诉大家，中国房地产的发展分为好几个阶段，首先是1998年房改之前，这个节点入局的房地产开发商属于多年老兵，现在没死的基本都做得很大，现在几个龙头企业都是这个时间节点入局的。








这些龙头玩家先进场，是确实吃到肉了，所以自身实力相对雄厚，面对现在的冬天，自然也能挺一挺，他们做的楼盘，别的不说、跑路、烂尾的风险总是相对小一点。

第二个阶段是1998年房改之后，到2008年金融海啸之前，这个阶段入局的房企算是“喝汤”，确实喝到了，所以企业的经营状况也相对稳定，老板勤奋点，路子硬一点，旗下的楼盘跑路、烂尾也不是太多。

第三个阶段是08年金融海啸之后，这个阶段入局的企业属于冲进去沾到了点“残羹剩饭”，当然了，房地产行业的“残羹剩饭”相对于其他行业还是很香的。

所以这批玩家没挨过打，所以特别激进，拼命往前冲，一头撞南墙，这批企业目前是破产、跑路、楼盘烂尾的主力。

最后，建议大家买房子的时候，多留个心眼，问问楼盘开发商哪一年开始做房地产的，对照上面这些去选择，就能做到一个简单的风险规避。

以上，祝大家都能安心、便捷、不遭罪的挑选到自己心仪的房子，如果这期内容对您有用，不妨动动手指，帮我们点个“在看”，以示鼓励。

有了您们的鼓励，我们会更卖力一点，告诉大家更多简单、实用的买房辨别方法，谢谢大家。