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小J/发自北京
上周小J一篇关于商住房的稿子《北京商住房还能迎来春天吗？》发布后，后台有网友留言提问，目前商住房价下跌至相对低点，如果现在已不适合卖，那是不是入手购买商住房的时机呢？就这个问题我们采访了几位与商住房结缘的朋友，进一步了解商住房的现状。
“角落里”的商住房交易
小J联系到了有意购买商住房的张雪，她目前在通州有一套住宅自住，在朋友介绍下，想在家附近购买一套商住房用于父母养老。这原本是一个常见的二套需求，当住宅价格有些高不可攀，商住房就成为选择目标，毕竟总价较低，又能满足基本自住需要。但是，在2017年3月26日发布的商住房调控政策下，北京市商住房二手房购买资格要求为全款+首套。按张雪目前的条件，她在北京是没有资格购买商住房的。
张雪称，中介了解她的情况后告诉她，目前商住房可以变通交易，那就是以公司名义购买。交易的时候只要进行法人更名就能解决相关限购问题，未来如果要卖也可采用同样方式出手。这个过程只需要支付一笔几千块的法人变更费，过户的税费都省了。注册公司以后每年会有2000元左右的公司持有维护费用。
看上去，中介提供的这个办法完美的避开了商住房限购政策，张雪很是心动。据她介绍，她看上的商住房小区位于通州区北关，随着通州副中心区域定位的确立，这片区域的未来发展前景很不错。以张雪看上的户型为例，目前租金大概在3200元/月左右，售卖均价不到3万元，总价不到120万元，而附近区域住宅楼的价格基本是商住房的一倍。从网上查看该小区的数据，近90天已成交10套，近30天带看有54次，在售房屋38套。纵观目前商住房市场，这个数据已经很不错了。
“我们想为老人买套房养老，也是刚需，无奈手中现金有限，买不起住宅，所以才看上商住房。如果中介说的法人变更方法靠谱，现在商住房的价格确实很让人心动。”张雪给小J算了一笔账，就算不考虑自住的问题，120万元存银行，按五年期固定利率2.75%算，一年利息收入也仅有33000元，而按目前的租金，就算低于市场3200元/月的均价，按3000元/月出租，36000元的租金收益也是高于存款利息，算是一个有价值的租售比。
“现在通胀严重，利率低，P2P暴雷不断，钱投资出去担心踩雷，放手里又是看得见的贬值，买房，进可攻，退可守，或许未来政策能有变化，价格上浮会带来一笔额外收益，即使不调整，一方面可以解决自住问题，另一方面就算出租也不亏，怎么看都是合适的。”张雪解释到。目前她纠结的问题在于，以过户法人的方式购买显然是灰色地带，这当中会不会有什么坑，120万元对于北京的房价不算什么，但对她的家庭来说那可是多年血汗积攒的全部，万一出点问题根本承受不起。
商住房刚需是伪命题？
“如果有钱，谁想买商住房？”无独有偶，李佳也选择了商住房，跟张雪不同，她符合北京商住房限购条件，有资格购买。“买商住房的理由还用说吗，便宜呀，总价低很多，买商住房的全款还不够买住宅的首付。“李佳告诉小J，她跟爱人两边家里情况都一般，仅靠夫妻俩人的力量，在北京买住宅实在太勉强了，即使现在买的商住房，为了凑全款，也跟亲戚朋友借了30万元。
他们的房就在亦庄线其中一站的地铁边上，步行也不过三四百米，交通非常方便。当初手里握有北京购买住宅的资格，对于放弃首套房贷款利率的优惠，她也很不舍，但如果选择住宅的话，凑首付也要借钱，每个月还要还银行一万多元的房贷，简直感觉自己是顶了颗雷在头顶，一不小心就会被引爆。
“我很庆幸自己的选择，今年遇到新冠，工作变得很不稳定，如果当初硬着头皮买住宅，背着那么多个人借款和银行贷款，我都不敢想日子怎么过。“按李佳的说法，全款买商住房让她跟老公好歹在北京有了个安身之所，紧张几年先把借亲朋的钱还上，就能松口气。至于未来，只能走一步看一步。
“我们没有北京户口，本来有了孩子也不能在北京上学，所以商住房不能解决学位的问题，我们倒不太在意。“在问到如何看待商住房无法解决孩子学位问题时，李佳这样回答。
其实在商住房不限购之前，除了部分投资需求外，也有很多刚需选择商住房。根本原因还是因为价格，所以即使有这样那样的问题，在商住房价格优势前都算不了什么了。所以，商住房刚需，并不是个伪命题。
购买商住房需要注意的问题
就注册公司买商住房事宜，小J联系了对接张雪的中介人员，但对方以公司不允许个人接受采访为名拒绝回复相关问题。随即小J咨询了法律专业人士，对方表示，理论上来看，这种法人变更的情况确实可以将公司资产进行转移，但如果单纯为买房而进行法人变更交易，还是存在一定风险。
一方面公司运营是需要一些基本费用的，这些费用是否如中介所说的额度是根据注册公司的具体情况而定的，另外如果对方公司有隐瞒债务和其他问题，那法人也要承担相应责任。从这些角度考虑，以公司名义的商住房交易还是需要谨慎考虑。
同时，在关于商住房问题的走访中，曾租住过商住房的许灵，也谈到了商住房居住过程中产生的各种实际问题。首先，大部分商住房都是商水商电，居住成本的提高非常明显。许灵租房时，夏天一个月的电费就在300元左右，商住房的水费在9元多一吨，电费是1.2元/度，比住宅高出不少。另外，还有隔音问题，没有燃气的问题都让人头疼。许灵当时租的商住房抽油烟系统有问题，用电炉炒菜时，还常引起室内的烟感报警。
“我们水电都只能去物业充，不是住宅那种国家电网就可以自己充的，去物业充只能选择上班时间，有一次我们忘了，结果晚上停电才想起来，也只能摸黑一晚上，等第二天物业上班才能处理。“许灵回忆。采访的最后，许灵表示她购房一定不会选择商住房。
目前的商住房其中一部分其实是商办的衍生产品，也是市场需求下介于商办和住宅之间的一种特殊类型。一方面商办类用地的拿地成本远低于住宅，一方面市场对住宅的需求又远高于商办。在这样的背景下，除了正常的商住房（公寓）产品外，部分开发企业在整体开发商办产品时把居住问题也考虑进去，打造了小面积的商住房产品，既可以用于公司注册办公，也可以用于解决自住需求。之前很多商住房类项目，基本就是照住宅设计的，有独立的卫生间甚至厨房，除了不能接燃气管道，其他基本跟住宅功能相同，总价却低出不少，这样的小户型产品曾经在市场上很受欢迎。不过，由于用地性质不同，商住房和住宅的在产权年限上有很大差别，住宅基本都是70年产权，而商住房大部分是40年或者50年的产权，这也是购买商住房必须考虑的问题。
专家观点
就商住房相关问题，小J采访了中央财经大学副教授、城市管理系副主任柴铎博士。柴博士表示判断商住房未来的发展前景可以结合三方面，一是商住房的应用场景逻辑；二是商住房自身的功能定位；三是国家对于居民住房供应体系的总体部署和“居者有其所”的总体导向。
从商住房的应用场景看，在欧美发达国家，商住房市场主要模式是企业开发持有，或由房东持有，向租客出租、以换取稳定的租金收入，欧美商住房市场发达得益于三个方面，一是欧美国家居民的住房意识，并不以自购住房满足居住需求为主，居民不愿在一个地方永久性定居，而更加倾向于更换工作生活场景，居住流动性很大，而租住房屋的权益受到保护，租金稳定性较高，因而商品租赁住房市场需求旺盛，商住房（公寓）又很大的市场，持有者长期经营收益有保障；
二是政府对于商住房建设、住房租赁市场发展给予了完备的财税引导和支持政策，相关法律法规完善，政策稳定性高、不会随时调整，相关住房中介、房屋保险、修缮等专业机构和资金技术支持体系远比国内完善；
三是发达国家社会“铁饭碗、体制内”工作少，大部分工作流动性很大，一些经济发达、企业进而就业岗位较多的大城市流动人口、年轻工薪族更多，进一步支撑了商住房市场需求。
因此，在发达国家商住房市场开发、持有能够获得稳定的现金流，如果需要出售变现，则可以以现金流和资产作价出售给企业，或者作为资产包、证券标的物打包发售，相对变现能力和条件也比国内要好。
对比来看，我国商住房市场发展之初的动因就出现了偏差，城市居民特别是大城市居民购买商住房不是用于出租，而是由于商品房价格超出承受能力，只好购买商住房用于自住。但这部分居民普遍期待经济状况改善后卖掉商住房，购买正常商品住房。“限商令”等于暂时锁死了这部分居民换房的希望。
同时，由于商住房普遍价格明显低于商品房，且在2010年商品房限购后，商住房最初并未限购，也吸引了大量的投资性需求进入市场。可以说，目前商住房的持有者多数并未做好长期持有经营的准备，大部分只是想短期套现离场，许多资金甚至是东挪西借而来，才会在“限商令”出台后怨声载道。
当前经济形势下，购买商住房长期持有出租这种“重资产”经营模式风险很大，我国企业和居民都很少会把持有出租作为投资选择。其次，从商住房自身功能定位看，多数设计初衷主要针对“夜伏昼出”的单身白领、上班族，即便是专门针对打工皇帝等金领阶层设计的高档公寓，由于水电费、户型设计标准等与普通住房相比有较大的差距，配套公共服务设施如学区等基本没有或者很差，购房者改造房屋也受到更多限制，邻里流动性太大，因此其居住效用低于普通商品住房，难以满足大多数普通家庭长期居家、居住生活的需求。
这就决定了商住房的需求必然低于普通商品住房。那在现阶段，资金实力雄厚的家庭，能买普通商品住房就不会买商住房，买商住房的恰好是经济实力有限的家庭，商住房不仅需求人数少、而且购买力弱。
从国家政策看，十九届五中全会后，住有所居是我国房地产市场的核心目标。一方面，国家不希望房价快速上涨挤占居民消费能力，阻碍“双循环”经济格局的形成，房地产市场现有限制措施，包括“限商”措施大幅度松绑的可能性不大。另一方面，建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系”，满足多层次居住需求是国家根本任务。因此，对于土地供应紧张的大城市，通过各种途径挖掘存量住房潜力、发展住房租赁市场必然成为国家的重点方向，国家更希望商住房市场作为住房市场的一个层次的补充，向欧美国家模式靠近，满足人口、要素大规模流动背景下的住房需求。因此，存量商住房乃至现有供过于求的商业物业也会进一步盘活，这是国家未来的导向。
综上所述，柴铎博士表示，购买商住房期待升值可能不会如愿，商住房市场未来发展的主题词是“平稳、盘活、保障、适应”。除了个别面向高端需求的项目外，多数住房可能都为国家经济发展、房地产市场转型做贡献。
北京商住房可以买吗？
从以上专家观点中我们可以看到商住房市场发展的一个大概方向，目前北京市场的商住房项目受限购政策影响巨大，成交惨淡，很多二手商住房价格已经跌回到2016年房价上涨前的价格，甚至更低。在这样的背景下有部分朋友想趁低点入手也正常，具体分析每个人的情况又有所不同。毕竟，买房对于大部分人来说，都是重大决定，需要根据自身的情况来衡量各种取舍。
比如上面采访的李佳，购买商住房解决了基本居住需求问题，对她来说商住房就是不错的选择。而张雪的情况比较复杂，这种非正常途径的购房肯定是要承担相应风险的，是否愿意承担这样的风险，确实需要认真评估。
商住房在我国的特殊情况，形成了目前市场现状，在“房住不炒“的大前提下，以自住需求为主的商住房购买并非一无是处，但是否能长期持有，商住房的居住问题是否能接受，这些都是选择商住房购房人需要提前考虑清楚的问题。
（注：应受访人要求，文中所用非真实姓名）
（文章来源公号：中房报京津冀） |
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发表于 2020-12-14 14:36:38
