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这个周青岛最大的意外，就是禹洲在“双11”之前想抢先跑了。因为用力过猛拉了胯，引发了老业主的集体维权。
作为普通的吃瓜群众，许多人对于这个即墨西的楼盘冷热并不关心。但是，我相信很多人心里都有一个问题：
这种闪崩，会不会成为青岛楼市的常态？
NO. 1｜壹
在六个月前，老王曾经用魔幻两个字形容过即墨西。
17处市场中的2万余户商家，拥有着工薪层难以比拟的购买力。但是青岛楼市这个远郊的金矿，在老王看来也是凶险之地，因为这是一个完全没有外来投资客的区域。
金茂智慧国际城守在了即墨的南大门，国内一流城市运营商就如同是一座大坝，将主城外溢刚需悉数拦下。即使没有金茂智慧国际城，在城阳的万元盘与即墨西之间，禹洲朗庭府们也吸引不了主城的投资客。
东面，蓝色硅谷有海景和地铁加持，创智新区画了好漂亮的一张饼，即墨的传统老城区也是新盘不断。
可以说，即墨西对于地缘客户的依赖，更甚于主城区的浮山后。即墨西的购买力没有问题，问题是供货量远远大于浮山后。
2019年板块内只有蓝城、海尔、禹洲、招商时，各家就都饿得两眼放光，以至于去年年底就有开发商悄悄降价卖了一波特价房。2020年，板块内不但有三四百万的大平层，还多了中梁、中南、荣盛、万达四家开发商的新盘。
这就好比贫瘠的草原上狼都快饿得前心贴后背了，又来了一群鬣狗。
不管荣盛在上合示范区有多LOW，但作为一个想到即墨西掘金的开发商，荣盛起码有书吧、瑜伽室、泳池这些能让人耳目一新的配套加持。作为即墨西中品牌力弱、产品毫无亮点的禹洲·朗庭府，自然是老盘里最难受的一个。
就在这种难以为继的时刻，保利·堂颂维权事件震惊了整个即墨。这大开发商的精装房竟然能烂成这样，小开发商能买吗？许多原本还有点炒房心思的人，都在看了保利的精装房视频后望而却步。
这是禹洲朗庭府降价的外部因素。
NO. 2｜贰
对于即墨西市场特点，我相信业内人士都能看明白，但很多人心里都会有一个疑问：既然大家卖得都不好，为什么即墨西第一个降价的会是禹洲？
这就要从禹洲企业经营状况说起了。虽然禹洲前十个月已经完成了全年任务的89%，但是作为一个站在千亿门槛上的房企来说，隐患重重。
据每日财报的分析，虽然禹洲集团今年上半年实现营业收入140.07亿元，较上一年同期增长20.36%。但该公司整体业绩却出现了增收利反减的情况，且利润下滑的幅度较大。
而且，在“三条红线”政策出台之后，禹洲也是最危险的企业之一。数据显示，禹洲集团近几年净负债率持续走高，截至2020年上半年，达到93.78%，距离监管给出的“净负债率不超100%”红线非常接近。据2019年财报显示，禹洲地产实现营收232.41亿元，净利润39.67亿元，公司的利息支出已经超过当年的净利润了。截止2020年6月末，其资本化利息为17.92亿元，较上年同期上涨15.7个百分点。
不管集团的负债率，禹洲的其他城市公司起码销售业绩还亮眼，但禹洲青岛公司……
在禹洲弘阳·天赋雲海开盘前，满屋子的渠道可以感受到开发商对于开门红是多么渴望。但是尽管各路渠道精英使出了吃奶的力气，去化率也是平平：
在这种情况下，禹洲很难再奢求什么毛利率了，回款才是最重要的。虽然也做了双11的预告，但是在即墨西这种地方，等到双11再出特价，肯定会淹没在中南中梁荣盛等开发商的优惠海洋里，所以只能抢跑。
但是抢跑的代价是巨大的，一是老业主上门维权很头疼，再就是严重扰乱了当地正常的房地产秩序，（在卖地方面）造成了极不好的影响，这么做相当于自绝于即墨。
我相信，禹洲青岛的负责人不会不知道这些利害，只是真的顾不得了。
NO. 3｜叁
虽然近期也有许多开发商推出了力度空前的降价、降首付活动，但是老王认为禹州这块骨牌，不会波及整个青岛楼市。主城和各个区市的核心区还会很坚挺，而且明年开春之后，楼市也还会有回暖行情。只是，在供需比严重失衡的区域，这样的“爆点”时间还会发生。
双11之前，禹洲朗庭府的极端个例出现，对于绝大多数购房者来说，我认为是一个利好，因为我们可以从中总结许多东西。
第一，也是业内专家多次提醒的，在千亿规模门槛上的激进房企最危险。他们看到了成为头部房企的希望，所以前几年大量举债孤注一掷。他们没有自己的宏观经济分析团队，在大房企战略性收缩时，背道而驰高价囤地。在市场变天时，必然是先死在沙滩上那一批；
第二，要关注区域内的供需比。即使是灵山湾，即使是高新区，即使是蓝色硅谷，一定只能买位置最好、品牌力最佳、处于正循环内的品牌房企的产品，毛坯房比精装房更稳；
第三，如果你买房之后，开发商降价促销，也一定不要去闹事。不仅仅是契约精神的问题，而是你要给开发商活命的可能。
你把开发商闹死了，房子烂尾了，这是不是比浮亏三四十万更坏的结果？ |
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发表于 2020-12-14 14:26:59
