北京楼市：想要十全十美的房子，唯一缺点就是“贵”

因醉鞭名马幌

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐你好！10月份开始看房到现在，发现自己特别焦虑现在对看房这个事情特别抗拒甚至厌恶，不是看的户型差就是居住哪个部分有问题，都不想看了，新房吧总感觉远了又有点想兼顾小孩上学但是总价又高了，到目前为止没啥想法了，越看越乏。
回答：房东卖房肯定有很多原因，有些急需钱，有些改善置换，有些是投资变现的总之不一定。这需要自己淘笋。买房急不来，需要沉住气。
二手房也是有局限性的，没有十全十美的。
你可能喜欢这个位置，但是看不上这个户型。
你可能喜欢这个户型，但是又看不上这个小区环境。
你可能看上这个装修，但是看不上这个楼层。
总而言之，没有十全十美的房子。
在买房的时候要综合考虑一下，根据自己的实际情况去买。如果这套房子有七八成满意度，就可以下手了。
如果真有十全十美的房子，那么它的唯一缺点就是“贵”。


提问：北漂，首房首贷，未婚，有北京市工作居住证，资金状况，手里有现金40万，公积金30万，想信用贷50，想上车，自住保值增值。目前在中关村上班，年薪30+，在哪里买合适？看了海淀凯胜家园，计划看看甘露园？求房姐推荐？我钱少，要不要上车呢？在哪里上车好？
回答：你好，如果在华为上班，自住可以考虑。 但是考虑到未来升值潜力，凯胜家园相比回龙观和天通苑，在房龄，品质，位置，配套几个方面都弱上1-2个等级，价格只是和回天的小户型持平，如果是这个价格入手，会存在很大风险。 另外凯胜家园发生过命案，凶宅回避。 同等价格，东三东四是更优选。 凑到100可上车。


提问：房姐您好，浏览了好久帖子以后，付费加入到圈子。现在想说说我的情况，我和老婆都是外地户籍，十几年的北漂，有自己小公司，年收入去年70W左右，2010年婚前河北老家SFSD一套三居106平我的名字，现在估计80W，2016年老婆名字固安英国宫全款95万买入一套3+1，116+12市值180-200W，2019年11月用老婆名字富力桃园C区买入91平两居，首付400，贷150，老大6岁，孩子能在海淀上小学，好学区我们也没戏，富力桃园环境好，稀里糊涂就买了，能上清河四小。手里有现金150W，二胎刚出生，希望从房产上让自己以后生活更好一些，想卖英国宫在北京买一套投资，请您帮着规划规划
回答：固安可以出掉，长期看跑速大势 出掉后200+手中150，350首付按二套能买入600内的标的 天通苑和百子湾 常营都是不错选择，全款抵押能上800+的标的 选择 双井、望京、朝青片区


提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？
回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐


提问：房姐您好，感谢百忙之中答复。 手里子弹300（朋友可应急拆借800），双方工资税后60左右。老人10月投靠后有首套资格，我们此前有贷款记录，北京无房。户口在单位配的安宁庄附近公寓。我俩孩子刚出生，还有想法准备二胎。目前想法，保证自住的前提下，解决学区，如能增值保值更优。几个方案，请您把关： 一，在安宁庄购入一套大户型，比如领秀硅谷。自住品质尚可，顾虑是位置远，价格高，学区一般。 二，在世纪城附近购入一套学区溢价小的4居，临近上学，再购入小户型学区1套，学区基本依靠万柳。既解决现实自住，也可兼顾将来孩子上学。顾虑是，学区不确定性，以及这个片区很难遇到溢价低的合适标的。 三，同二的思路，区域换成马甸桥以北，朝阳境内解决自住，将来再解决德胜学区。顾虑很多的是，没有合适标的，要么太老，要么户型差，要么位置远，与初衷不符。 前三个方案均未考虑增值，您看是否有合理化建议。 四，还是二，三的片区，眼前只租，手里子弹在朝青投资，将来解决学位时在置换。顾虑是，租房不稳定，而且房租确实贵，2万到3万，觉着不如还贷款合适。 购房资格，1是用老人资格，但老人投靠手续不全，时间未知。2用公司名义买，没打算出手，走股权模式继承，期间税费通过低价出租解决。3找人代持，货值太高，逼不得已，不想考验人性。 零零散散，不成系统，见笑。烦请指教！谢谢！
回答：世纪城很难有符合的标的，考虑你的总价，还是建议在安宁庄附近选筹，能满足自住和未来对学区的需求，领秀硅谷是有溢价的，建议看附近的 上林溪 莱圳家园 、当代城市家园 ，这些保值+自住都能满足，学区溢价也不高。 你们北京无房为什么不用自己的资格买？直接用朋友的资金垫资，再全款抵押的方式入，即能做低首付也更安全


提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！ 刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。 请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也牵不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。 感谢
回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇 另外看下大望路的cbd传奇


提问：家里一个男孩一个女孩。要不要换大房子？中介打电话让把房子挂出去，犹豫要不要70多平的两居卖了，再添点换个大点的三居。 还是攒着钱，一家人就在小房子里挤着。现在南北通透的两居住着也挺舒服的。就是怕将来俩娃大了不好住，老人来京也不好住。 毕竟攒点钱不容易，以后小孩上学，老人看病，用钱的地方还很多，最近一直在犹豫。不知该怎么办才好
回答：小孩小学以后可以尽量分开房间。 小孩可以住更小的房间，男孩偶尔睡客厅也可以，体验下生活。 重点是，不清楚你的资产情况，不知道你的首付资金，买房的事情无从谈起。


提问：房姐好！我家老二今年读一年级。在太阳宫有套小面积学区房。按目前政策可以读人朝初中部。1.请问有必要去西城再买一套学区房吗？我的想法是把目前名下的房过户给老大，以我的名义买套西城的学区房，可以在老二3-5年级选择转学或初中再去西城。毕竟西城的教育总体强过朝阳。2.在太阳宫再买套大的高品质学区房，就让老二在人朝继续读。水星园、澜石、求马及太阳公元，哪个最值得入手？3.以公司名义在目前小区同一单元（楼下底商，出门即是地铁，生活、出行极为方便）再买套小房，家里老人住，方便互相照应。不住时也可出租。兼顾住或投资。家人认为房屋楼下是底商，有安全隐患，即便买也不能买同单元的。所以，意见不统一。请房姐帮忙理清思路。谢谢！
回答：你好，你这个情况西城不合适，因为没有小学学籍直接派位，很可能派到片区内最差的初中 你还是考虑朝阳吧，毕竟朝阳买房+京户，上对口初中的概率还是很大的，朝阳房子跟初中是挂钩的 太阳宫比较推荐：火星园、水星园 临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。如果折价10%左右是可以考虑的。


提问：房姐，不好意思哈，上次我在评论里回复的您的回答，可能您后来的答复我没看到。我再把我的情况仔细说一下。北京霍营紫金新干线一套自助，2居，市场价450，剩余贷款70。天津河西新城小区一套小户型，当时为了占天津户口买的，目前出租，总价105，贷款4成。承德一套给父母住的，挂在母亲名下，少部分贷款。 家庭年收入100左右，但因为每年公司配股，所以实际可用不确定。月流水加起来保底5万，发奖金的月份流水大幅度提高。 现在想把住的两居卖了，在同一个小区换大户型，目标750，手里现金50，不知道现在考虑是否合适，以及改如何操作呢？谢谢啦！
回答：你的负债还是比较低的，出掉后手上能到400+的资金，看750的标的完全满足，不过以二贷标准还需凑一下，缺口应该在50-100万 也可以考虑全款抵押方式买900+的标的，月供在3万内


提问：谢谢房姐答复。确定不买台湖金茂悦的情况下，1，我犹豫方案（卖国美➕现金，sf900）然后买世纪城1100标的这个好呢 2，还是留国美（国美有留的价值吗？），拿手上现金250再投其他小标的（纯投资）好呢？9年后我再考虑自住问题。（9年后再整合这俩房子买自住房，还是现在就买自住房的问题很纠结，无奈没有那么多钱买世纪城三居）3，如果选择第二方案的话，再买小标的的话，有可以推荐的小标的盘吗。二手或新盘都可以。标的500以内的。谢谢您推荐4，另外我觉得华鼎210平的户型真好，无奈全下来得1400，有没有什么办法可以高贷款呀。可以介绍一下机构吗？划鼎怎么样呢。
回答：500内推荐看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 华鼎这个小区棒子特别多，因为当时卖的时候是在韩国销售的。 再就是户型太大，总价高 ，涨幅略慢大盘。6万内可以考虑。 可以与中介联系看能否做高评高贷


提问：您好房姐，新人首次提问。北京有stsd资格，燕郊也有买房资格。手上无子弹，主要投资，兼自住。亲戚在北京有一套全款房，可以用来利用，拿来贷款，可获取200万左右的资金。本人收入不多，月供最好别超过1.5万。1.想考虑燕郊的首尔甜城九里香堤房子，单价2万左右，106平，想在这个小区买2套房，您觉得怎么样？或者您有其他的投资建议吗？2.您看好北三县吗？燕郊，大厂哪个更有投资价值？计划过5年时间卖出燕郊，买去大厂的房 3.个人看好大厂，未来很可能搬通州副中心工作，所以想买大厂的200平左右的别墅自住，单价2万多，500万左右，建议何时出手，未来能保值增值吗？谢谢，盼回复。之前提问过，没有得到您的回复
回答：1. 200首付更推荐在北京买 一套400+的标的，看看常营次新盘或者大兴枣园黄村板块 2. 燕郊和大厂投资价值有，但相对北京城区都要弱一级。 3. 买别墅不要考虑增值属性，这方面很差。建议先投资一套有赚钱效应后再考虑自住别墅


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