我就直说吧：买了这种房子 让我半夜哭醒 | 檀热点

胡胡胡美丽_ss

文/檀扒爷

法拍房，是真的碰不得？



这个问题，很多读者都单独向我们咨询过，但一一作答之后，还是有人心存疑惑。



鉴于市面上的文章多数只局限于理论，所以我们一直在等一个机会，用点对点的实际案例分析来讲清利害关系。



那么今天，案例出现了，最近有个“非常棘手”的法拍房爆出，我们按图索骥，来看看法拍房的风险究竟在哪里。



当然，有风险也会有收益，所以文章最后，我们会推荐4个目前较大的司法拍卖网站。



相信看了今天的文章，您要么从此放弃法拍房的念想，要么从此变成老兵，能从多数人未曾关注的领域内“收获机会”。



下面我们开始。





背景




不知道大家还记不记得今年5月宣判的“13岁少年杀害10岁女童案”，昨天又有媒体又报道了一点新后续。



本身案件发生在2019年10月，今年的判决结果是凶手未满14岁，所以免于追究刑事责任，于是顶格处罚，只有三年收容教育，这个判决结果引起了很大争议。



不过，这不是今天讨论的重点，因为法律问题自然有专业人士去积极推进，当时我记得，判决结果里还有一条赔偿，记得没错的话一共是128万。



后来今年10月份，又有媒体爆出凶手父母拒绝赔偿，也拒绝道歉，简单说就是老赖的经典面孔：要钱没有，要命一条。




于是，法院强制执行：司法拘留+房产司法拍卖。



那么根据荔枝新闻报道，11月3日上午10点，这套房产正式开拍，根据报道，这套房产的市场价格是163万左右，起拍价114万，整场拍卖共有5344人围观，但始终无人出手。








那么无人出价，房产“流拍”，根据报道，相关执行部门会重新调价，二次拍卖。



根据上图的线索，我们找到了二次拍卖的页面，发现同一套房子，起拍价已经落到了100万，而且可以线上贷款。

脱离开案件影响，一套160万的房产，现在有机会100万入手，这是相当诱人的机会。



据我们来自东北的同事讲，该套房产所处的位置，属于核心区域，根本不愁卖，那为什么会第一次拍卖会流拍呢？



我们分析下来，原因有两部分，首先，该凶案社会影响很大，社会关注度很高，手段残忍，从多数媒体的报道中得知，该套房产又是主要案发地点之一，所以多数人只敢围观，对于出手还是心存芥蒂。



但大家知道，其实案件对该房屋价值的影响会很快消散，莫说7、8年，就是2、3年后再有人提起该凶案，能从记忆中第一时间与该套房产联系起来的人也不多。



那么，这是不是就代表该房产能够入手呢？


我劝你等等，看完下面的内容再说。






利害关系在哪里？




鉴于被执行人此前的行径恶劣（拒绝赔偿、拒绝道歉、帮助凶手隐瞒罪行），这几点同样受到了广泛关注，结合竞买规则来看，两个被执行人几乎一定会利用规则，层层设卡，阻碍这套房产的正常交易。



废话不多，我们直接来看竞买规则中的重点：








上图中一共有5处标黄，这都是重点，我们一个个来看。



首先，拍卖品的实物现状问题，这一点明确标识了法院不负责，那么被执行人是否存在恶意毁坏房屋的可能？



答案是非常可能，但问题相对不大。对于屋内的陈设、装饰这种，毁坏也无所谓，毕竟多数人入手后也打算全部换新。



但大家在思考时千万要考虑一种可能——房屋的主体结构是否被做过手脚，在此前的案例中，我们见到过被执行人故意毁坏房屋承重结构，导致该房产甚至整栋楼必须修缮后才能居住，这笔修缮费用，很可能需要竞买成功的人埋单。



请相信，不少社会巨婴都怀着“自己得不到，也不让别人得到”的想法。



其次，自行办理房屋交接手续，所谓自行办理，其中有可能的，最麻烦的一点是该套房屋房产证上的名字，和被执行人名字不是同一个人？



有相当部分的老赖会提前准备，将名下房产转移登记。虽然此项操作不合法，而且可以追回，但不得不说这是横生出来的枝节。



再次，该房屋中的户口问题，这是天坑，大家注意看。如果该法拍房中留有户口，是需要竞买人自行处理的，这个问题处理起来非常糟心。



注意，目前部分地区的法律中是有相关“户口迁移”的规定的。



在2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》中，第三十二条规定:

“ 房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。”

不过，这并不代表问题解决了，在实际施行过程中，该条款多数用于正常的房屋买卖交易，法拍房的情况特殊，如果里面的户口所有人与本案无关，而且失踪了怎么办？



不好意思这类情况，恐怕当地户籍机关也很难办，唯一比较便捷的解决方法是找一种叫“清户公司”的组织，这里不做详解，感兴趣的读者可以自行检索。



最后一点是天坑中的天坑，该套房屋的所涉欠款，是需要竞买人补缴的，水、电、燃气、取暖费用，怕是走到这一步的人都会狠狠被坑一笔。



以上，针对法拍房，这里还是建议大家谨慎出手，不过如果能将以上所有负面因素看下来，收益还是不错的。



虽然现在市面上有专门解决这些困难的机构，不过相应费用也不会低。


最后，如果大家仍然对法拍房感兴趣，可以去以下四个网站挑挑看，说不定就捡漏成功了呢。



首先是中国拍卖行业协会的司法拍卖平台，属于官方组织，标得很全，不只有房产：







其次是“人民法院诉讼资产网” ，同样是官方组织，会更新各类诉讼资产动态：







再次是阿里、京东两大平台，属于互联网巨头旗下的拍卖平台，好处是网站设计美观，还可能有附加的金融服务，坏处是参与竞价的人会很多，可能影响最终的竞拍价格。



以上，我们还是要提醒一遍，法拍房，入手需谨慎！

就放荡不羁就h

我这几天一直在关注阿里的法院拍卖我们这里一套房，比市价低很多，今天有几个买家一直加价，晚上看到叶老师的文章，长知识啦，谢谢。

崔炫俊献

被执行拍卖的房产还可以过户出去？怎么操作的。