楼市拐点已至，房价可能无需担忧，但买房会迎来三个“新麻烦”？

Gordon520

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第一个问题，如何判断楼市已进入“拐点”？

著名经济学家任泽平曾说过：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。因此，我们可以知道影响房价的三个因素分别是金融、土地、人口。

那么金融如何影响房价呢？主要取决于房子的金融属性，在过去人口增长趋势明显、城市化对应的人口流动中，新增的人口以及农村流入到城市的人口都带来了大量的住房需求，市场供小于求的情况下，房子就被赋予了投机性。因此越来越多的炒房客、炒房团便诞生了，这类人群通过房子的低买高卖进行利润的赚取，无形中让房价泡沫越长越大。

对于土地和房价的关系，楼市中流行着这么一个说法：土地价格和房价的关系，相当于“面粉”和“面包”的关系。制作面包离不开面粉，开发商建造房子必须要先拍地，因此土地价格下不去的话，房价也很难降下去。另一方面，一些开发商的捂盘销售，也导致了土地价格上涨，间接推动了房价上涨。



而和房价关系最为密切的就是人口了，商品价格本质也是由供求关系决定的，而人口直接对应着供求的一方。举个很简单的例子：每年都有大量的求职者与毕业生前往一线城市以及受欢迎的二线城市，因此这类城市的房价一直处于增长中。而一些“收缩型城市”，由于人口的长期流失，房价也一直处于比较低的水平，甚至还有下跌空间。
第二个问题：当前楼市已经进入“拐点”了吗？

对于这个问题，笔者给出的答案是：已经进入拐点了。我们可以分别来看看当前楼市影响房价的三个因素：

第一个因素：房子的金融属性

目前来看，已经有越来越多的炒房客、投资者正退出楼市，在房价全方面进行调控后，房价大涨趋势被遏制，整体房价上涨缓慢。而对于这类人群而言，一方面是房价涨势缓慢，从中赚取不到利润，另一方面是楼市调控仍在不断进行，继续持房可能会面临未来难以出售的风险，因此他们只能选择将手里持有的房产在市场抛售，而近两年多的二手房市场挂牌量激增就是很好的证明。



第二个因素：土地

如果说房价由土地价格来决定的话，那么土地价格自然也受供求关系的影响。而土地买卖交易的需求方就是“开发商”。我们知道，前不久在央行和银保监会的一次座谈会上对房企增设了“三条红线”的门槛，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1.0倍。对房企的融资以及负债进行了约束。

而从目前各个机构公布的数据来看，目前大量房企的负债率都超过了70%。房企作为资金密集型产业，想要降低负债率只能通过多销售一些房产实现变现来解决了。因此，连负债问题都难以解决的房企，自然也没有多余的资金去进行土地的拍卖了，因此土地的需求方数量大大减少，土地价格自然也涨不起来。



第三个因素：人口

前不久，任泽平和他的团队发布了一份报告，名字叫《建议先放开三胎：中国人口报告2020》，其中提到：

2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6%，总人口突破14亿，根据趋势估计中国人口将在“十四五”时期进入负增长。

而根据2019年中科院公布的数据来看：预计2029年中国人口将达到峰值，为14.47亿人。任泽平的团队得出的进入负增长时期甚至还要早。我们需要知道的是，并不是新出生的人口就需要新的住房，因为他们可以继承父母的住房，而此消彼长之后，住房需求或许真的不多了。

从另一个角度来看，为何人口出生率、增长率近几年普遍下降？其主要原因还是由于房价过高，当代年轻人买房难、还房贷难，因此也出现了“不婚族”、“丁克族”。而对于已经结婚的人来说，高房贷的压力也不允许他们生孩子来增加额外经济负担，只能将孕育下一代的事情一拖再拖。



由此可见，支撑房价大涨的三个因素已经消失了，未来房价可能真无需太过担忧。
买房可能会迎来三个“新麻烦”？

对于购房者来说，买房可能会迎来三个“新麻烦”。

开发商偷工减料，购房者买到质量差的房子。

事实上，面对“三条红线”的压力，开发商们除了想办法多卖出一些房子外。部分开发商也会选择“节流”的方式减少资金支出，比如选用质量次一些的原材料来建房。此外，由于上半年的大疫，楼市相当于直接按下了暂停键，长达4个月的零销售以及施工进度的停滞，不少开发商资金链已经受到了不小的冲击，因此为了避免过高的负债压力，也会选择使用降低支出成本的方式来建房。

因此对于购房者来说，为了避免买到质量不过硬的房子，要么选择资金实力雄厚的开发商，要么就仔细检查房屋质量问题，避免以后出现麻烦。



部分地方的房子可能会贬值

房价逐渐走向平稳后，楼市泡沫也会逐渐消除。而首当其冲受到影响的并不是一二线城市的房价，因为这类城市每年还是不断有人口流入，住房需求会一直存在。相反，一些偏远地区城市的房价可能会受到影响，一方面是人口流失造成的住房需求减少，另一方面是楼市泡沫消除后，这类城市房价的抗跌性比较差，很容易受到影响。尽管未来房价会逐渐走向稳定，但是楼市分化趋势无法避免。

房子流动性变差、出售困难

上文已经提到过，目前二手房市场出现了挂牌量激增的情况，但与之相对的是较为冷清的成交率与成交量。为何会出现这种情况呢？首先，很多购房者看到了二手房的“异常”，转变为了观望态度。其次，对于一些有需求的购房者来说，房价仍然很高，无法负担起。最后，很多出售的二手房都是炒房客手头的空置房源，在楼市整体需求大大减少的时候，空置的房源可能已经有些“多”了。因此，对于购房者来说，未来想出手二手房可能会遇到难出手的麻烦。