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银十即将收尾，在少数楼盘依靠品质换得价升量涨可喜业绩的同时，省城楼市竞争激烈的部分区域，为抢争客户，不顾一切打出低价牌，将整个片区的楼市带入更加艰难的困局——
A起价9500元 拉低片区价格预期
备受关注的太原城西片区，万达、华侨城、华润、富力、龙湖、中铁、远洋等多家房企集聚于此。区域内西中环、南内环西街、迎泽大街城市快速路、主干道纵横交错，半小时通达省城任意一角落，再加上山大附中等名校配套的加持、绿化生态等诸多自然优势，这个区域一度被省城地产业内人士视为继晋阳湖之后的又一个城市新生区。
早在2019年，业内人士预判该片区的楼价起步水平应在12000元/平方米以上，按照楼市开盘低开高走的调价习惯，该片区成交均价达到15000元/平方米、16000元/平方米只是稍加时日的问题。
但10月底的万达城西新项目开盘，再度打破这个区域的楼价平衡。10月30日晚，该项目放出信息：“万达地产将拿出‘史诗级别’团购价9500元/平方米（起价），限时三天，限量200套发售。”置业顾问纷纷将这一信息转发至微信朋友圈，表示楼盘不排号、直接认筹，只卖200套。
10月31日开盘当日一早，熙熙攘攘的认筹购房者挤满了售楼处前的空地。排队认筹的购房者不时看着手表，手中拿着手机计算器计算每月房贷。项目开盘当天售楼处持续火爆。当晚，置业顾问通知未在当日选上房源的业主：目前在售剩余户型仅有85平方米、120平方米和135平方米，楼层是5层以下、20层以上，欲购从速！
一位网名为“8戒”的网友告诉山西晚报记者，“万达城西的新盘户型和旭辉江山的相似度很高，我中意的105平方米户型，选房开始一会儿就卖光。后来看中了13层一套120平方米户型的房子，成交价在10800元/平方米，犹豫片刻即售光，业主抢房速度太快。”
另一位购房者则表示，“这种低价促销就像金地都会名悦一样，宣传9600元/平方米起，但起价房一般存在瑕疵，业主都不想买。最终成交价格都达到11000元/平方米。”但相比同区域12000元/平方米的价格，万达城西新盘的低价显然极具诱惑力。在200套房子销售完毕之后，该盘又以低于周边楼盘均价水平继续加推开盘，抢客意愿显而易见。
B争抢业绩 楼盘放弃市场养护
时间回拨到2018年9月底，因地价过高流拍而上了全国各大媒体头条的太原煤气化千亩地块二次起拍，被央企华侨城以116.17亿元的价格全部收入囊中，楼面地价高达4100元/平方米。由于体量较大，华侨城陆续联合众多开发商共同开发。如今，这块面积为82.77万平方米（约1241亩）的土地上，集聚了中铁诺德逸宸云著、华润公元九里、华侨城天鹅堡、万达西岸class四大名企楼盘，而加上周边的龙湖天矩、富力悦禧城、远洋万和四季等名企项目，该片区无疑是太原眼下楼盘供应量最充沛的区域。
按以往惯例，省城名盘集聚的区域往往是道路通坦、配套齐全、人文及自然资源丰厚、优势叠加的城市发展前沿地，楼市产品丰富多样，吸引着众多刚需、改善以及豪宅多类客户的眼光，楼价更是一路水涨船高。但过去一年多来，城西这个本应快速成长的片区，陆续开盘的楼盘价格水平却是越来越低。山西晚报记者走访该片区多项目发现，万达西岸CLASS价格最低，起价为9500元/平方米，均价10500元/平方米；华润公元里均价12200元/平方米；中铁诺德逸宸云著均价13000元/平方米；华侨城天鹅堡天均价13000元/平方米。
被各房企自定义为“楼市标杆”“人居标准”的太原城西各楼盘，价格水平与项目定位关联度不高，价格走势令人费解。易居研究院智库中心研究所总监严跃进表示，省城楼市今年未出现成交量价齐升的爆发期，积压了一部分购房需求。万达新盘低价入市吸引了一部分眼球，短期内刺激了成交量的大增。多位业内人士称，面对已形成的开发成本，项目未来营销策略该怎样？尤其是同一区域内与万达项目荣辱共存、利好共享的其它楼盘如何销售，这些竞品将通过怎样的价格、产品定位调整来应对价格战，万达显然没有顾及，也可能顾不上考虑。
在打鸡血似的抢争客户过程中，万达新盘不仅打出低价的杀手锏，并将山大附中学区房、省实验小学落户等开发商不可控城市配套、无法落实在购房合同承诺中的有利销售因素大肆宣传。
C 细节品质 楼市未来主力竞争点
严跃进表示，以低价来抢争客户，说明企业对自身掌控市场的能力很有信心。但全国各地此起彼伏的楼市打折促销中，有的楼盘降价名不符实，而挤掉楼价泡沫、提升产品性价比的产品，确实能吸引更多购房客户。万达城西新项目的低价入市策略获得成功，说明太原楼市仍有很强的购房潜力和消费需求，由此也带动市场交易。
但非理性，甚至低于成本、打破市场平衡的恶性价格战，会给健康楼市带来伤害。不但影响楼盘做好品质的信心，更会引发更多楼盘陷入低价竞争的困局，最终让业主资产缩水，伤害业主及楼盘的品牌利益。
省城一位开发商坦言，今年年初，疫情对楼市成交带来影响，不仅开工整整晚了40天，而且销售回款减少、已售房交付延期，整个市场的销售及施工周期有所延长，房企的财务成本增加。在多重压力之下，今年交房的许多楼盘“降标降质”，引发业主集体维权。尤其是精装房的问题更为突出。山西晚报近期接到的多个业主投诉显示，公共区域装修简陋、室内装修材质低档、绿化面积及品质缩水、地库及公共区域未施工完毕是业主投诉的主要问题。而陷入价格战的各楼盘，因销售透支项目利好、建设成本压缩、交房匆匆忙忙等问题，交房货不对板的问题只会更加严重。
同策研究院宋红卫认为，太原楼市两极分化较为明显，有资源支撑及高性价比项目较受市场欢迎。高价地项目本身在价格上毫无优势，随着二手房市场下行，倒挂现象弱化，导致高价地项目受欢迎程度下降。
而从理性购房的角度看，品质和细节经得住考验的楼盘及房企，更具市场竞争力。山西晚报记者走访了解到，在楼市局部区域陷入价格战的同时，太原城南龙城大街附近多个主打产品品质的楼盘，近期纷纷上调了销售价格，获得新老业主的追捧。
山西晚报记者 张磊
(责编：candy) |
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发表于 2020-12-12 09:45:49
