“十四五”楼市调控，主基调仍将是“房住不炒”

因醉鞭名马幌

本报记者 王松才

11月3日，新华社受权发布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）。在房地产市场调控方面，《建议》称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

“房住不炒”定位不变

此次的《建议》，涉及到国民经济和社会发展的建议共60条，对接下来的经济发展方向具有重大意义，涉及到房地产方面的政策核心，依然是“房住不炒”。

本次《建议》明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，自2016年提出“房住不炒”的概念后，“房住不炒”的定位一直未变，预计未来5-10年内，“房住不炒”定位仍不会改变。这也就意味着未来政策方向上，刚需群体、无房家庭仍是政策的保护对象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，其成为“十三五”房地产发展最核心的指导思想。此后各类房地产政策的制定，都严格遵循了这个思路。此次“十四五”规划的建议，继续强调了这句话，这也进一步说明，“十四五”期间国家将继续落实“房住不炒”的导向，这也是一项将长期坚持的政策。

本次《建议》还提到了因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。王小嫱认为，这意味着接下来的政策导向仍是根据地方房地产市场的状况实施差异化调控，预计热点城市的房地产市场调控仍将趋紧，一些三四线城市以及市场库存高的城市房地产政策则相对宽松。同时赋予了地方政府调控房地产市场的权力，但地方政府调控房地产政策的前提是有利于当地城市房地产市场平稳发展，并非随意调控。

此外，房地产市场“稳”是调控的方向。这也预示着未来“稳地价、稳房价、稳预期”调控的方向不变，“稳”在未来一段时间内仍是政策调控的关键词。

值得注意的是，本次《建议》在畅通国内大循环条目中还强调了“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这主要是过去一个阶段，房地产和金融两个板块相互推动，部分城市房价出现快速上涨，投资投机性购房需求旺盛，部分企业投资房产，居民债务压力巨大，对国内生产、消费循环构成了不利影响。未来会坚持“房住不炒”的政策基调，维持房地产金融高压监管，抑制房价过快上涨。因此，未来购房投资的空间将被压缩。

中低收入居民住房问题将进一步解决

此次的《建议》中，对于保障性住房的问题也予以提及。《建议》称，坚持租购并举，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

严跃进认为，“十四五”期间，房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路。预计支持性政策会增加，主要将体现在金融、财政、税收等政策方面。

许小乐认为，这些政策表明，未来房地产的政策目标框架转向民生。住房补短板，是为了弥补过去20多年重购轻租导致的供应结构失衡，为了降低低收入群体和新市民的住房差距。跟过去不同的是，这次提出完善土地出让收入分配机制，可能会改变过去地方政府与开发商之间的利益关系，加大对保障性住房的供地倾斜。从《建议》中可以看出，未来保障房的主体是租赁住房，包括集体土地建设的租赁房、市场化的长租房以及政府的公租房。

王小嫱表示，《建议》指出要有效增加保障性住房供给，这预示着“十四五”各地的保障房将持续推出，如公租房、共有产权房供给将进一步增加，将更大量有效解决中低收入居民的住房问题。

严跃进表示，此次“十四五”规划，应该说非常振奋人心。关于房地产领域既提及了住房消费，也提及了“房住不炒”，有保有压，这有助于房地产市场更为规范地发展。住房消费要真正释放，就要杜绝各类炒房行为，即要落实“房住不炒”的思路。而“房住不炒”的落实，本质上就是为了给住房消费提供更大的空间，两者实际上也是相辅相成的。