中国楼市进入“万元时代”：有哪些认知和理解需要刷新和提升？

风吹吹蛋蛋疼风w

#2020生机大会#




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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百二十六期（NO.326）
专栏内容提要：
迎接中国房价的万元时代，几点重要的认知和理解需要进行提升，刷新，甚至是改变。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。




1

中国楼市进入“万元时代”


疫情“黑天鹅”袭来后，房地产市场整体销售面积同比出现了小幅下滑，全国房地产开发投资增速也尚未恢复至疫情前水平。然而，值得关注的是，全国房价走势却并未受到影响，甚至2020年即将过去的时候，中国的房价已经实实在在的出现增长，进入到了“万元时代”。

值得关注的是，在房价方面，数据显示，根据国家统计局的数据测算，2020年6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平，分为别10113元／平米、10263元／平米、10540元／平米、10191元／平米。

连续4个月成交均价均超过1万元／平米，已经说明了房价的趋势，即全国房价正式进入“万元时代”。同时，数据显示，2020年1-9月份，全国100个重点城市新建商品住宅成交均价为15801元／平米，同比上涨了10.7％，其代表了全国热点城市的房价水平。

不知不觉中，全国房价的平均水平已经突破万元的单价（按单位面积㎡计算的价格），至少对于大部分关注各自所在城市房价情况和楼市动态的群体来说，面对这样一个事实，肯定是五味十杂，冷暖自知的。

平均值，特别是这种大基数，大范围，大数据的平均值，其实从某一个方面来看，更多的是体现出了差异水平。

个体的认知和感受永远都是狭隘有局限性的，特别是对于市场的了解，更是被长期生活的环境所限制。

虽然有互联网时代，有信息爆炸，有高速及时的媒体报道，让人足不出户就能了解到外界信息，但是在房价这个事情上面，还真的很局限，比如大家都知道深圳疫情后1500万的公寓被疯抢，也看到过类似于黑龙江鹤岗市，辽宁阜新市这样的“白菜价”楼市，这样的一种信息接收模式，向不同城市的人，灌输了这么一种感觉和观点：

全国房价，冷暖不一，差异悬殊，价格之间存在着天堑之隔。

进一步，那就是房子的价值有很大的差别。

这个“全国平均房价”对于绝大数人来说，其实是没有认知和感觉的，基本上没有什么概念，直到不久之前，这个“万元时代”的数据被报道，才正式进入很多人的认知。

现在大家都知道了：

哦，现在全中国的房价平均一下，已经到了10000元/㎡了。

对于所有看到这篇文章的朋友们来说，这个价格对于你的意义，最重要的一个，就是拿来和自己所在的城市比一比。

结果如何，对应代表了什么问题，下面的内容，就能给你答案。




2

关于买房的错觉：价格高了买房就难了？


对于普通人和老百姓来说，觉得买房不容易应该说是一种常态，其实和价格高低没有什么必然的联系，这个观点有点颠覆思维，但是并不是胡言乱语。

买房难，在中国，别说现代社会，市场经济了，就是放到中国古代，都不是一件容易事：

作为中国古代历史上第一个和谐盛世，汉朝的彪悍不仅体现在“北掠匈奴，封狼居胥”上，还体现在在彪悍的房价上。在汉朝，一个基层公务员两三年的工资，在首都买一个小公寓不是问题。

到了唐朝，13.8万文钱就可以买首都大别墅了！13.8万文钱是什么概念？当时米价大概一文钱一斤，折合成现在大米价格的话（3元/斤），40万块钱就可以买别墅了！

嗯这不是什么时代的问题，完全是人口少，需求小，再加上农业文明对人口的固化导致的。

宋朝的人可就没有那么幸运了，还是一个普通的公务员，如果在首都开封买房的话，要不吃不喝攒钱260年左右才可以……怪不得像苏东坡、欧阳修等这样的人一直以租房为生。

明朝的房子也不便宜，当时一个小户型要三四千两银子，而一个县令，七品国家公务员，年薪不过三百五十两。所以说如果不贪污，县长也要十年不吃不喝才能攒够房钱。造孽啊，两袖清风，连房子都买不起，经验之谈呢！

而清朝的物价控制的比较好，房价恢复到了汉朝的水平，在北京新街口附近得房子大概85两一套，一个小公务员省吃俭用，刨去生活开支，大概两年收入足够在京城买一套私宅。

民国时期，呵呵哒，当局印刷钞票一直停不下来，通货膨胀问题极度严重，赚的钱还不够买吃的……还想买房？

到了中国新中国建立以来，正式的商品房市场化，从1998年结束福利分房制度，到今天也就22年的时间，而在这22年里面，没有一天对于要买房子的人来说，这个房价是能让人心满意足的。

房价，其实只是对应所在城市当下的经济环境的价值表现而已，有人愿意买的价格，就是正常的市场流通价格，能被市场接受的价格。

房价高低也是相对的，一个是空间上，深圳本地工作生活的人收入对应深圳房价，别人能买得起你买不起，那就说明比你优秀和更能赚钱的人多；

而用深圳的收入去看鹤岗这样的城市的房价，就叫地域剪刀差，拿着深圳的收入去看别的城市房价，只能给自己找精神愉悦，因为不同城市的房价，都是基于本地收入的。

一个是时间上，不仅仅是房价，每个人都有回到过去修正自己的行为的梦想，可惜世界没有后悔药，老看着今天的房价，去想昨天的房价如何低，没有任何意义，如果能够回到过去，记得背一下彩票中奖号码，那比真的回去买房子更靠谱，因为等你回去了，即使知道房价会涨，但是你会发现，对应时代的房价，和那个时代的购买力，其实和今天一摸一样。

所以，房价进入万元时代，并不意味着买房困难，而是一种价格宏观趋势表现而已。

买不买不得起房子，其实只和你的收入和货币配置模式有关系。

房价是涨起来了，但是收入也和以前不能比了，曾经50后、60后的那代人一个月拿过几百元的工资，能比吗？




3

平均值，揭示不平均的现象


中国一共有293个地级市，2851个县级城市，当然还有很多镇级小城市和无数的农村。

除了传统农村宅基地的小产权，还有一些特殊用途的住房，基本上从1998年以后，都是商品房了。

平均价格10000元/㎡，就算是摊大饼的平均数据，这个价格也不低了。

简单算算就知道，按照三口之家，人均30㎡的居住面积，最少也要一个90㎡的房子，这个要求不太过分，那对应均价，就是90万。算算装修，购置税费七七八八，小百万一点都不夸张。

注意，这不是特指某个城市，而是平均到所有中国家庭。

笔者记得在90年代，2000年左右，还经常听到这么一个形容人有钱的词“百万富翁”。

不好意思，放到今天这个万元时代的房价背景下来看，家家都是百万身家了。

或许有人会说一线城市大城市的房价高，或许是被大城市拉高的呢？

一线城市，就说北京上海吧，北京三环以内，上海内环以内，有多少年没有新房项目进入市场了？对于寸土寸金的一线城市，新一线城市，每年新建的商品房，加起来可能还赶不上地级市和县级城市新建商品的零头，就算单价高，能拉多少？量级基础不够。

所以，在房价均价这个事情上，要纠正这么一个传统观点：过去大家都觉得大城市房价贵，小城市房价便宜。

事实上现在看来，都不便宜，均价1万，意味着大部分城市的房价，都已经在逼近一万，或是在万元标准上下波动的状态。

而均价的稳定，特别是大城市基本上都有调控（限售，限外）就表明小城市的成交量和价格水平，占到了平均价格的很大比例。




4

全国房价万元时代，可以判断城市的房价依赖程度。


例如长沙。

长沙的房价过万是在哪一年？2017年，是的，你没看错，湖南省省会，网红城市，幸福度全国排行前列的这么一个新一线代表城市，3年前才房价破万。

对于这个价格和年份这么印象深刻，是因为正好笔者在2017年到过长沙，今天又因为写作交流认识了长沙的作者朋友，结果一问，哈，长沙今年的房价均价也才10135……




而只要对长沙稍微有点了解和认知的人，都知道，长沙这个城市，基本上没人会用房子去衡量资产。

什么学区，江景，品牌……一顿价值包装，卖点爆棚。

一看房价12000……

长沙绝对是中国新一线城市里面，对于楼市和房价最迟钝的城市了。没有之一，是最。

同样的，对应到其他城市来看，特别是新一线和省会，从本地房价破万，到全国房价破万，用的时间长短，和现行房价情况，其实就能看出不同城市对于土地财政的依赖情况。

举个例子，昆明，也是2017年均价破万，但是今天呢？



就这么简单，一目了然。

当然，从一线城市房价破万，到新一线，省会城市房价破万，到地级城市房价破万，再到全国所有城市房价均价破万，其实时间是越来越短，毕竟北京房价破万，都是2008年的事了，

而到省会新一线这样的城市，基本上都是2016年左右冲破万元大关的。

这种价格趋势，就说明了一个很重要的问题和现实：

房住不炒，是宏观大势，但永远不代表和不等同于房住不涨，这一点已经被时间和规律所证明。

总有人一套房子要住一辈子的，这样的人也从来没有想着要卖掉房子，他的房子就算不进入市场，难道对应的价格没有变化吗？





5

关于房价涨跌的错觉。


对于大众来说，过去三年时间里面，大家感觉全国整体的房价是涨了还是跌了？

2017年万科喊出活下去口号，中国房地产进入白银时代的喧嚣至今没有平息，全国各地开启的因城施策的精准调控一直都在不断打补丁加码升级……

所以在大多数人的潜意识里面，全国的均价，应该是下降的。

媒体对于大众的心理需求是最了解的，所以从2018年开始，什么鹤岗啊，阜新啊，这样的低房价城市大量的开始被曝光，当上了流量明星，还有出现了房价下跌的城市，先不说真实的价格变化原因，反正一个跌字，就能十足吸引大量的流量和关注。

在宏观“房住不炒”的大环境下，主流新闻里面，已经很难看到房价大涨的新闻和消息了。

进入2020年，疫情冲击一波，打地鼠精准调控一波，三道红线卡脖子来一波……

就连深圳，杭州这样的城市，在资本避险的需求下，疫情过后涨势刚刚冒头，火苗都还没有发育起来，就被几轮调控给浇灭了……

按照这样的表现和逻辑来看，中国房价的上涨动力和市场需求引擎，应该算是熄火了吧？

但事实上，现实之中，中国的整体房价依旧在上涨，而且是一种坚挺的上涨势头，并且突破了万元关口，并且稳定保持着这样的状态。

这种体验，就好比影视作品中的世界和现实世界的差距：想象和现实，总是不一样的。

出现这种现象的原因是什么？

有这么一个数量庞大，但是不在主流媒体关注之下，不在信息交流聚光灯之下，也不积极参与到社交媒体讨论交流的小城市，楼市在默默的涨价。

比如经常被主流楼市媒体和新闻所忽视（其实更重要的是看不起，看不上）的各种5线到18线的小县城。

正好近年来笔者有幸到了这样的城市操作地产项目或者参与一些市场研究，发现到了县级城市中，不为人知，或者说是颠覆认知的一种现象，那就是城市级别相对低的城市，商品房市场其实涨势非常凶猛。

在深圳北京这样的城市，一平米的单价出现万级变化就可能会成为热门话题，到新一线省会城市，房价在几千元级别变化，就会引发市场热议，而在小县城，单次涨幅可能不高，就500小一千这样的，但是没人关注没人讨论，于是，就在这种氛围中，不知不觉，就涨到了一个很高的位置。

小县城的房价，是典型的闷声发大财的代表。完全没有舆论压力的环境。

相比于天天上热搜，人人关注的大城市房价，小县城的房价，就这么跟着涨起来了。

而支撑县城房价最重要的原因，就是上文提到的剪刀差。

说出来可能很多人不相信，县城的房子，其实比大城市的房子，要好卖的多，虽然入住率和常住人口不一定多，但是很好卖。

一个是退：在大城市工作生活赚钱，但是没有足够的钱在大城市安家，被大城市高房价教育过了以后，回到自己家乡一看房价，就是白菜价格。没有压力，买。

在大城市憋屈，回家里显摆总行吧？富贵不张扬，犹如锦衣夜行，去大城市赚钱不就图个生活嘛？

一个是进：

中国农村的衰退和人口流失早已成为趋势，不是秘密了。

一步到位进大城市，对于很多人来说，是没有这种大机缘的，最靠谱的，是往上一级城市去扎根，农村到县城，县城到地级，地级奔省会，省会走一线。

而农村再怎么衰退，几亿基础的人口还是有的，凭借着子女教育，收入模式改变，人口的迁移一直都在进行。

衣食住行，生存基本，每一个迁徙的个人和家庭，都对应着买房的需求，而经济条件的提升，又会产生换房的需求。

数量无比庞大，并且有着真实需求的购房群体，这就是房价均价上涨的理由。





6

当下房价的状态，是一个什么的情况？


房价比较特殊，也不能让所有人都满意，但是存在即是合理，中国的房价到万元时代，也一定有合理性意义所在。

而对于唱空楼市的群体来说，别说今天，从20年前开始，就没有消失过。

但是历史数据不会骗人，趋势走向也是真实的。

那就是，中国的房价，坚挺稳定，并且持续向上。




图片来源：网络

平均看下来，一年1000的涨幅都不到，大概3年涨2000这样的一个比例。

没有大家所想象的那种快速增长的趋势。

当然，平均价格不代表个别城市的必然趋势和行情，但是主流如此，不得不认。

中国房价大起大落的，基本上都是资本炒作的代表城市和地区了，对于大趋势，连水花都算不上。

在房价问题上，很多人都遭受过市场的教育和与趋势对抗所得到的毒打，这不是有没有的问题，而是愿不愿意承认的问题。

被中国不成熟的投资市场中P2P，股市，还有各种不靠谱的模式教育了这么多年，大部分人，即使是原本嘴硬有主见的人，从内心中，也都开始接受一些观点和逻辑，那就是房子是家庭资产，个人和家庭身家最大最可靠的排面，是房子。

不论涨跌收益，至少是国民公认的安全资产和硬通货。

别的不说，就算是消费买房，什么消费商品的折旧贬值敢和房子比？

当下中国的房价，其实已经呈现出三个非常明显的特征：

可控可调，稳定坚挺，缓慢上涨。

不说未来房价涨跌，但是作为国民财产的保险箱，这个状态是不是最理想的？

中国的房子，最终的归宿，可能会是这样的：

除了居住，没有炒作，但是可以当做货币最好的保值安全资产。




今天的文章就到这里，感谢您的阅读，我们下期再见！


思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



图片来源：网络
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。这就是本人自媒体的态度和初心，不做什么大路货。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

侬去斯

文章摘要：在房价问题上，很多人都遭受过市场的教育和与趋势对抗所得到的毒打，这不是有没有的问题，而是愿不愿意承认的问题。
被中国不成熟的投资市场中P2P，股市，还有各种不靠谱的模式教育了这么多年，大部分人，即使是原本嘴硬有主见的人，从内心中，也都开始接受一些观点和逻辑，那就是房子是家庭资产，个人和家庭身家最大最可靠的排面，是房子。
不论涨跌收益，至少是国民公认的安全资产和硬通货。
别的不说，就算是消费买房，什么消费商品的折旧贬值敢和房子比？

晓望爷

#2020生机大会#

明绍宗朱聿键鼻

高

真不是我干的的

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茉莉707

阿豆学长长ov

小城市这几年一直在涨

白云追月素

昆明啥意思？

poney

夕阳了