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伴随着10月的结束，楼市传统的“金九银十”也接近尾声。相比于往年“金九银十”的火爆，今年的9月和10月显得有些“沉稳”。易居房地产研究院发布的报告显示：10月40城新房的成交面积环比下降3%。从“银十”中最为关键的十一黄金周来看，重点10城的新房销售面积为72.86万平方米，同比增长1.6%，但是今年比往年多一天假，如果按照日均销量算的话，同比下降11.1%，达到了2015年以来国庆周的最低水平。
今年1-10月的楼市只能说是中规中矩，相比于往年的火热，今年的楼市确实有所降温。2020年是比较特殊的一年，相信很多购房者依然在保持观望状态，在等待最好的购房时机。如今2020年只剩下2个月，到底该不该买房呢？
对于很多购房者来说，买不买房是两难的选择。对于刚需购房者来说，现在买房可能会高位接盘，如果未来房价下跌，如果买了房子之后房价下跌，就会多花一笔钱；当然如果现在不买房，未来房价上涨又该怎么办，过去已经经历过“全款变首付，首付变车库”，未来再也买不起房怎么办。
在决定买不买房之前，一定要弄清楚楼市的走向。2020年算是楼市发生转折的一年，今年的楼市算是比较难判断，当然国家对楼市的态度非常之重要，基本决定了楼市的大体趋势，同时楼市有一些信号开始显露，根据这些信号，我们可以分析出楼市的大致走向。
国家表态，定调楼市
近期国家再次表态：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场健康平稳发展。
国家对楼市的态度很明显，始终坚持“房住不炒”的定位，以促进房地产市场健康平稳的发展。近几年国家对楼市的调控成效很显著，自2016年大力调控楼市以来，2017年一二线城市的房价基本稳定，2019年开始，三四线城市的房价也已经大局已定，到了2020年楼市基本已经进入平稳期，相信未来在国家的大力调控之下，房地产行业正朝着健康稳定的方向发展。
3大信号已经显露
01棚改退场旧改接力，三四线城市楼市迎来调整期。
不管是过去的棚改政策还是现在正在全面推进的旧改政策，都是为了改善老百姓的居住环境。这几年的棚改政策确实让很多老百姓告别了破旧的老房子，搬进了新家，同时棚改政策促进了城市的发展，也拉动了经济的增长。但是也有专家认为，三四线城市的房价大涨也和棚改政策有一定的关系，因为棚改政策采用的是货币化安置的方式，这种方式确实让老百姓变得富起来。老百姓因为拆迁富起来当然是好事，但是普通的老百姓不懂得投资，手中有大量的资金，最终只能投入比较稳定的楼市，也就造成了大量资金流入三四线城市的楼市，确实是对三四线楼市有一定的推动作用。
当然我认为棚改政策只是其中的一个推动因素，2017年之后，一二线城市的房价开始逐渐稳定下来，开发商和炒房客在一二线城市的获利空间逐渐减小，自然开始进军三四线城市，这对三四线城市的楼市也有很大的推动作用。2020年棚改基本完成，也就意味着三四线城市楼市的一大推动力消失，三四线城市的楼市也将迎来调整期，开始逐渐朝着健康的方向发展。
02南方楼市和北方的楼市分化明显。
2020年前三季度GDP已经出炉，第三季度的GDP十分亮眼，同比增长4.9%，这也显示出了中国经济已经快速恢复。笔者看了一下GDP的分布情况，发现前三季度GDP排行前10的城市，仅有一座是北方城市，就是我们的首都北京，天津也被南京和疫情后快速复苏的武汉超过，跌到第11名，和南方的经济相比，北方的经济确实稍显逊色。
笔者认为经济和楼市是密切相关的，首先城市的经济发展状况决定了人口的流向，经济发达的城市对人口有很大的吸引力，为什么那么多人都向往北京、上海、深圳和广州这4个一线城市，就是因为这4个一线城市的经济发展水平比较高，吸引全国各地的人来这里发展，长期来看人口才是楼市最大的支撑。另外城市的经济发展水平也基本决定了工资水平，一般来说，经济发展水平越高的城市，其工资水平也就越高，只有工资水平比较高，才能支撑起高房价。
现在南方和北方的楼市已经出现分化，我想和经济发展情况有很大的关系。只要一提起楼市火爆的城市，肯定会想起南京、深圳、杭州、东莞、宁波等城市，这些基本都是南方城市；而提到房价下跌的城市，一般会想到天津、石家庄、燕郊、郑州等北方城市。近几年北方的楼市确实不容乐观，南方和北方的楼市分化也逐渐变得明显。
03新房市场和二手房市场出现分化。
前一段时间和一个售楼部的朋友交流新房和二手房的问题，朋友跟我说今年的新房市场还可以，但是二手房市场不容乐观，新房市场和二手房市场已经出现分化。为什么现在新房比二手房更好卖，新房的优势到底在哪？
今年购房者大多为刚需，刚需更倾向于买新房。对于炒房客来说，买新房和二手房区别不大，只要房价能大涨，就能大赚一笔。而刚需买房一般是自住的，并且很大一部分都是为了结婚才买房，也就是用做婚房，自然优先选择新房。今年和过去不同的是，今年的购房者多为刚需，而炒房客越来越少，购买二手房的人自然越来越少。随着房价稳定下来，炒房客的盈利空间也越来越小，炒房客也逐渐退出楼市，炒房客的数量自然越来越少。
个人卖房比不过开发商。出售二手房的基本都是个人，个人买房一般就是挂到中介平台等别人来买，如果没有地段优势和价格优势，基本上很难成交。而开发商卖房前期会进行大量的宣传，同时会实行一定的优惠政策来吸引购房者，当然不一定有真的优惠，但是对购房者的吸引力还是很大。开发商的卖房套路也比较多，购房者也愿意相信开发商的套路。
总体而言现在新房市场和二手房市场已经逐渐出现分化，未来二手房越来越难卖确实是发展的趋势。
首先国家的态度很明确，未来始终坚持“房住不炒”的定位，相信在国家的大力调控之下，未来的楼市会朝着健康平稳的方向发展。从上文中的3个信号我们也可以看出，未来的楼市整体还是以平稳为主，但是会呈现出一定的分化状态。首先对于炒房客而言，投资房产的风险确实在增加，2020年还剩2个月，想要投资房产的建议还是再观望一下。
对于刚需来说，在房价稳定的大环境下，基本上可以放心买房。当然因为现在的楼市仍然处于分化状态，我认为如果是经济发展状况不好的城市，建议2020年最后2个月不要轻易上车。如果你是处于房地产的热点城市，只要首付够，未来房贷没有压力，遇到合适的房子就可以入手。 |
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发表于 2020-12-11 17:45:56
