拆迁“暂停”？国家一锤定音，新规下，明年起2类房子迎来升值

胡胡胡美丽_ss

谁都没有想到，中国的房价竟然一下子连续上涨了10多年，伴随着房地产的奇迹，有魄力、有勇气提前布局房地产的人，早已经赚得盆满钵满，当上了成功人士。房地产带动家庭致富，除了炒房这条路之外，还有另外一条路——拆迁。甚至可以说，拆迁是普通家庭财富迅速增长的捷径。



根据每日经济新闻报道，在深圳的某个村庄拆迁过程中，整个村庄500多户全部翻身从身无长物转换为“富豪家庭”，一夜之间摘掉了“贫穷”的帽子，据悉，这个村庄拆迁过程中，几乎每家每户都分到了总计5000万以上的房产和现金补偿，更有的家庭拆迁补偿上亿元，他们拿着大量的拆迁款到处买豪宅、买豪车、投资生意，过上了幸福的生活。
在教育界，老师们经常这么说“世界上分为两种人，第一种是先知先觉的人，第二种是后知后觉的人，多数人属于后者。”当房地产投资致富的关口过去之后，很多人才反应过来，手舞足蹈地冲向楼市，最终沦为别人的接盘者。拆迁也是如此，当拆迁的时代过去之后，很多人才反应过来痛惜过早卖掉了差劲的老房子。



为什么过去10年房价能如此高速上涨？不少经济学家、房地产专家、经济学者认为是全国城市化均衡发展是主要原因，一方面新农村、新城镇加速推进，另一方面大城市的产业开始向中小城市布局，进而导致人口从大城市向中小城市回流，最终在买房需求激增的情况下，引发了一系列房地产躁动。
确实，专家们的这些话都很有道理，也非常符合近些年中小城市的主要发展方向，在这些因素加持之下，房地产必然会向上发展，房价也会随之攀升。不过，城市化虽然能带动房价上涨，但相对微弱，就像温水煮青蛙一样，这一波房价全国普涨的背后真正原因，其实是棚改，这一点不得不承认。



棚改为啥对房地产具有这么大的魔力，能成为三四线乃至整个房地产市场的强力发动机，进而带动整个市场房价上涨？还在于“货币化”补偿方面。
棚改货币化安置，是指当地政府拆掉一套不能居住或者居住环境非常差的房子，然后直接发大量现金给这个拆迁户，这就称之为拆迁货币化安置，与拆房补偿不同的是，拆迁货币化安置具有灵活性，张三的老房子被拆迁了，然后分配到300万元现金，张三可以不购买附近的差房子，而去购买崭新的商品房住宅，无数个张三加起来，就是无数个腰包鼓鼓囊囊的买房刚性需求。所以说，棚改货币化对房价的推动，是直接造就了一大批购房需求，而且属于刚性需求，具有2个特点：
1、这些购房人群手持大量现金，有充足的买房能力。多数人根本不需要按揭贷款就能买房，如果采用按揭贷款的方式，则拆迁1套房子，能给市场带来2-3套房子的购房需求。



2、拆迁买房，属于刚性需求。因为自己原有的房子被拆掉，现在开始居无定所了，所以不得不走向楼市买房。故而每一个拆迁户都100%转换为了刚性买房需求。
从2014年开始，棚改拆迁货币化安置快速推进，2014年货币化安置占比例仅9%，2016年，全国棚改货币化安置比例上涨到了48.5%，比2015年同比提升了整整18.6个百分点，据不完全统计，仅仅2016年的棚改拆迁补偿款，就足以购买2.5亿平米的房子。按照100平米一套房子的话，就是可以购买250万套房子，拆迁户一年的消化量达到250套房子，而且如果按揭购买，数量或许能在2-3倍以上。到了2017年的时候，很多城市货币化安置比例达到100%，例如江苏，棚改货币化安置比例就是100%。
有研究报告显示，各大城市对拆迁户的补偿都十分大方，棚改的补贴力度很高，例如温州在2017年的拆迁补偿政策下，补偿金额提高了30%-50%左右，有拆迁户说到“咱们的亲戚常住在一起，这一次的拆迁把大家的房子都推倒了，但是每个人都喜气洋洋的，我们都居住在旁边的出租屋里，等待着回迁房和门面房。村里很多人买了大院子、大房子，正好赶上拆迁，仅仅经济补偿就好几百万元，一个大院子可以兑换5-6套房子。”



在棚改的东风下，市场的需求早已经被过度释放，正如社科院预测的那样，三四线城市的购房需求被过度释放，未来会形成住房真空时代，房价难以为继。大量的专家、学者也纷纷看到了这个问题，所以不断提出应该改变棚改的策略。也正是基于此，2018年国开行收回棚改审批权限，这意味着棚改开始发生转折，随后提出因地制宜地推进棚改政策，有的城市房价上涨压力较大，应该降低棚改目标。
2020年，棚改成为终结之年，拆迁“暂停”？国家一锤定音，国家在年初的报告中指出，今年在完成460万棚改任务后，棚改进入收尾阶段。拆迁“停止”之后，房子老了、旧了如何处理？住建部黄艳指出“今后城市发展要避免大拆大建的方式”，取而代之的是旧改，房子老旧之后，在能不拆就不拆的前提下，可以通过修修补补的方式继续维持，棚改停止并不是一刀切全部不干了，而是大规模拆迁消失，对于有必要拆迁的小范围房产，依旧可以进行。



旧改袭来，明年起，老房子按“新规”——旧改处理。
根据2017年国家相关会议制定的2018——2020三年棚改攻坚计划，总体需要完成旧改房数为1500万套，18年开工应该咋626万套，2019年、2020年预期开工数量在（1500-626）÷2即440万套左右。另外根据财政部在《2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》中给出的数据，2019年实际的执行旧改计划到达285万套，同比减少50%，比预期要少了30%。2020年以来，旧改再次提速，住建部预计2019年全年计划开工是1.9万个老旧小区，涉及到居民达到360万户，2020年的旧改预计提升至3.9万个小区，涉及到居民700万户，是2019年200%左右。
从某种程度上而言，旧改本来就是为了应对棚改未能彻底完成的工作计划而继续推进的，也可以说旧改是棚改的继任者，是棚改的二代，只不过棚改直接发现金，让百姓直接拿钱去买房子，旧改放弃了发现金的思维，采用修房子的形式提升百姓居住舒适度。根据住建部给出的数据，全国一共老小区16万个，总计建筑面积达到40亿平米，总计涉及到的居民达到4200万户。



住建部原副部长仇保兴认为，全国老旧小区的总投资规模可能达到4万亿元以上，从市场容量层面而言，老小区的改造工程将充分挖掘需求，带动消费提升，实现经济的稳步增长。特别是在经济内循环的大背景下，城镇老旧小区的改造工程显得格外具有意义。
失去了棚改“直升机”式的带动房子升值之后，旧改同样能为城市房子带来新的升值契机。房地产专家认为，在旧改新规的影响下，明年起2类房子迎来升值！
第一类：多层住宅6楼房子。这一轮旧改工程，要基本完成2000年以前的所有老房子的升级工作，旧改包括多个方面的内容，例如墙体增加保温层，兴修道路、增加停车位、光纤入户、设施卫生服务网点、置办居民休闲场所、安装电梯等。对于多层住宅顶层住户影响最大的应该是安装电梯这件事儿。多年以来，顶楼住户一直受困于没有电梯，所以很多人只能爬楼梯上下，随着年龄越来越大，很多人爬不动楼梯了，顶楼的房子逐渐被荒废。



专家预计，安装电梯之后，顶楼的房子预计能升值30%左右，也就是说如果原来市场价值是200万元，那在安装电梯之后可能升值60万元左右，这个幅度可不算小了。
第二类：优质学区房的老房子。老城区的房子一般都有优质学校，在旧改之前，城中村、老破小房子虽然占据优势的学校地段，但是由于小区环境差、居住体验感不佳，导致这种房子升值潜力不大，与同地段的新高层电梯房相比，城中村学区房价格就显得很低了，电梯房价格2万元的情况下，城中村老房子价格可能在15000元-18000元之间，旧改之后，整体房子焕然一新，再加上学区房的光环，房价将重新上一个台阶。
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