北京楼市：房价变化极快，早上车才是正确选择

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐你好，新人首问： 1、基本情况：非京籍（有买二套房的资格），房山有一套120平米的三居洋房，价值约500W（有160W贷款），目前6口人居住，孩子1岁；老婆工作在北清路，我工作在中关村（时间相对灵活）；另有可支配资金200-300W。 2、诉求：（优先级按顺序，可重点考虑优先级高的诉求） 1）想再北清路附近买房子，解决上班通勤问题； 2）投资升值； 3）宜居； 4）孩子上学； 3、目前市场了解内容： 初步了解了北清路的永丰嘉园、首开京投岚山； 如上，请问：我看的盘适合选择吗，如何操作？或者请看有什么更好方案？（如果可以选择，房山的房子不是很想出售）
回答：1. 永丰嘉园还不错可以看看，首开京投岚山溢价盘不推荐 2. 回龙观板块的金域华府也不错，学区是育翔+161分校 3. 二套资格看500左右的标的，如果想高杠杆可以全款抵押的方式入700左右的标的


提问：谢大师您好！帮朋友提问，他在南山区工作，sfsd，首付200，能承受月供大约3w，请问有大概选筹的方向可以提供吗，板块区域之类的
回答：你好 南山大致可以分为以下板块 红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾，前海 月供三万左右，预计买总价800-1000万左右的标的 综合居住属性，学区，总价，一下板块，小区可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善


提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。
回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套


提问：300万首付，想在四环里买房，最好是有电梯的小区，本人工作在天桥，月供可以承担1.2万。请问买哪里合适啊？
回答：300万首付可以考虑青年路，或者九龙山至百子湾沿线，可以买到700+的标的。 月供不用考虑，1.2万贷款对标200万，什么都买不了，300万首付月供能力3万起。


提问：房姐您好，首次提问。感谢您的专业分析 受益匪浅！谢谢！ 1、在北京东三环有一间90平一居住宅（贷款70，约900+）在东四环有65平一居住宅（全款，约350）。 2、我想办抵押贷款250（不知65平房子能否贷这么多，怎样贷款最好？）在远郊周边处投一房产，以投资为主，预期10年增值（希望同时可出租补贴抵押贷款）一居两居都可以，费用在100以内。 3、我在网上看了固安孔雀城、三盛国际、牛驼温泉、通州物资学院，门头沟……具体都不了解！郊区小复式80+可选吗？请房姐帮分析建议，推荐适合的地区楼盘及户型，謝謝房姐！ 4、或者同样价格外地城市也有机会，也请房姐赐教！
回答：感谢付费，如果投资环京板块，建议抵押出来入一套，你的底仓还是要留在城区，毕竟环京的房产具有一定风险，可以用小部分资金入场，这种配置抗风险能力更好。你可以将东三环的做抵押 贷出更多资金。 环京选筹以燕郊主干道，地铁线两侧，大厂方向潮白河为主，其它地方价值不大。


提问：房姐你好，相识恨晚！1. 家庭年收入40w，工作稳定，4老2小。2. 西北旺自住一套，800w市值，贷154万，月供7400；西三环70年住宅产权办公一套，市值480w，贷241万，月供11000，租金年30w；商住一套租金年5w，市值140w，贷款明年结清；loft一套，贷款马上结清，市值160w，老人住，目前无法网签；秦皇岛市中心1居海景市值50w，不好卖。3. 目前负债70w消费贷，平时租金和工资基本用于日常开销以及月供利息。。。请教房姐，1）我如何整合一下现在的资产？2）我是否还可以做一些抵押再投资，比如，投资一套老破小，500w标的以下的。
回答：商住出掉，租售比低，不值得长持 秦皇岛出掉，没有投资价值 抵押西北旺自住，大概能得到近400万，月供在2W+，如果短期月供有压力可预留50万现金备用，建议投资一套紧凑两居老破小


提问：新人没有经验，希望得到房姐指点： 首房首贷，手上能够凑够现金150，打算今年上车，不知道现在到年底哪个时间更合适一些，刚需，性价比，保值需求强烈。 所以想咨询房姐几个问题： 想法：我初步考虑二手房，满五唯一，想买过来先租出去（目前租的新人提问地方性价比较高）,这样可以用租金抵一部分房贷。 月薪可承受房贷12000-15000。 ［问题是：］ 1. 小两居的话，哪里的房子更能升值或者未来至少是保值的。看房姐比较推荐东边三环以内或者三环到四环的二手房，房姐有特别推荐的一些地段和小区么？ 2.关于流水， 我前面回校又读了个书，社保什么都没断过，六月正式上班，所以想问收入流水需要提前养么？养多久？ 工资一部分另外一部分走私账影响么？ 3. 购买时间： 是这几个月好一些呢还是再等等明年年初下手更好？ 希望能够得到您的解答，谢谢！
回答：1. 可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 养流水的问题可以看下精华帖，不过你的情况对流水不会很严格。流水问题中介也会帮助处理 3. 现在就可以入手，不用等


提问：非京籍，北京积分80分，理论上5-8年能排上户口，双方均有工作居住证，现有两居一套（市场价450万左右，契税快满5年，房贷还剩120）。手头现金大概400。家庭年收入大概60左右，小孩5岁。每月支出大概2w。现在想把这笔闲钱用起来，计划购房。请教下思路和方向，同时是否有必要学区房，感谢感谢！
回答：具体要看是哪个小区，多少平米？ 然后分析是应该卖出，还是抵押出来。 400万现金可以在1000万下市场选择，但你现有资产还有很大可能性，所以空间很大。 非京户，加上朝阳学区倾斜，以及学历的急剧贬值，建议你选择朝阳的优质标的，学区属性可以是普通-朝阳次顶级。 可以把你的具体情况和我们工作人员描述一下，先做个选筹的面谈，分析具体的情况，然后出具方案。


提问：北京已婚，慧忠北里回迁楼小区一套两居市值500万，纯商贷，满五唯一。计划出掉两居换三居，手头还有100。这样换房的话，契税按首套缴纳吗？ 贷款按首套还是二套？组合贷的话，市管公积金8年多。一个可以贷款多少？ 在亚运村和小营，推荐哪些楼盘？ 非普通住宅的各种税费怎么计算，如果无法高贷，怎么凑首付？
回答：1. 出售后再买是按首套缴纳契税，有过贷款记录，贷款是走二套，需要60%首付 2. 亚运村看看 保利香槟花园，光大名筑，靠近惠新西街的千鹤家园或者罗马家园 3. 非普的房子，契税按3%缴纳。满五年不唯一，要交差额的20%个人所得。非普满五唯一，交5.6%的差额营业税 4. 用其它核申请信用贷


提问：房姐，新人首问，当前有一套旭辉26街区的27平商住，无贷款，租给蛋壳租金3300，如卖房解约需要三万四违约金，到期时间23年底，有一套大厂早安北京的两居，价值115，有50贷款，当前与老公办理lh不满一年(明年六月满)，老公名下无房无贷，通过中介交了点手续费做了sfsd，当前买了天通苑东三区法式园的顶复，170平525w，不算便宜，但是从常规二手房中介那里买还要等一年，家有俩三岁以下宝，属于自住刚需，老公税前月5w5，我全职带娃无收入，当前思路是卖大厂两居+信贷+手头存款勉强入了上面的天通苑，这个思路是否正确，3-5年之后孩子上学是否可以给出点后续的操作建议
回答：思路没问题， 你是刚需自住买天通苑也挺合适，现在卖掉大厂的标的也没有损失。商住建议在23年后卖掉，3-5年后学区政策也可能调整，非京籍看重教育就看朝阳板块，当然价格也更高，需要牺牲居住体验。若想兼顾就看昌平回龙观板块


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