北京楼市：聪明人都在买城区，小白却在买远郊

杨柳657

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提问：请问，长沙远郊买了个带学位的70年产权45平小公寓，不到30，收房了，还没下本。楼下是商场，小区本身还不错，就两栋公寓，其他是洋房或者别墅。现在学位用不上了，是租出去好，还是赶紧卖了好呀？
回答：总价30万，卖不卖对于手头上资金影响不大，一共3张信用卡的额度。 如果不缺钱，这套可以忽略，收租稳定就收租。 如果缺首付，可以卖掉，最好能直接转退更名（没房本）


提问：北京东城户口，居住在东城，购房小白没经验刚领证才琢磨买房投资保值，sfsd，首付预算130+，对应月供没问题，看了几天总结方向如下，请帮把把关，给些建议： 1、天通苑东区，面积90+，房龄2001+左右，好处是单价低面积大，17号线未来开通，不止是否好租，环境就是人多嘈杂，均价3w+增值空间感觉大些 2、团结湖、农展一带95后老公房，50平左右，卧室为主没有厅，看样子适合出租且配套成熟，但是再过几年是否还能有人接盘，那时候房龄奔40了，有推荐小区么，均价6w+感觉未来空间有限 3、北七家金辰府，旧宫洺月湾，都是新房，户型设计紧凑带精装，不过公摊大，价格也没优势，不过限竞房好像不推荐购买 4、是否可用组合贷，把沉睡公积金用起来，公积金贷款据说审批周期长是否会影响交易结果 5、北京购房后，计划常熟老公老家旧房卖掉换臻湾雅筑147户型，作为改善居住，能跟上大盘保值即可，可行么 6、长远考虑我户口在东城但东城无房（父母有且有学区）未来小孩上学可否使用东城学区，感觉学区正常变化很快 盼复指点迷津，感谢！
回答：1. 天通苑大面积低单价适用于 面积200+单价3以内的标的，90+的面积并不便宜 2. 团结湖这一片的租金就是比较高，适合入老破小做投资，95后的公房可以入。 3. 新盘不如看 奥森one、奥海明月 4. 公积金审批下款慢，会拉长交易周期，二手房需要你和卖家协商 ，卖家没意见就没问题。 5. 常熟经济是靠旅游业，没有稳定产业支撑和人口导入，很难冲高房价。以投资属性来看不是一个好的标的。如果是必要的改善，就直接换吧 6. 四老有房的话，能上，只是给的顺位靠后


提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢
回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。 建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区 说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。 房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。


提问：您好，个人情况sfsd，未婚，非京户，首付预算250个左右，刚需，北京市管能贷100左右。公积金满缴。现在看中惠新里塔楼，91年钢混，68平，要550w，单价在8w左右，是两室两厅的格局，请问值得入吗？户型西南缺角有拐角，从风水上看是否有大忌，这个问题比较在意。考虑是自主，保值，期待升值。个人是想买惠新西街片区南北通透大客厅小卧室的板楼2居室，但是这些房子大多太老不适合用公积金组合贷，对此有啥能用组合贷的小区推荐吗？另外除了惠新西街片区还有什么地段比价好和惠新西街类似的片区和小区推荐？还有下手时间在赶在十一之前还是十一后合适，或者是年底？谢谢。
回答：1. 对风水不太了解，如果个人在意风水问题，就不要碰了 2. 看看还可以看看团结湖或者农展馆板块。公积金贷款优势并不明显，不要因为这个而错过好的标的。 3. 春节前入就可以，最近市场会比较稳定。


提问：房姐好，北二环上班，有2岁孩子，年收入60结余40。和父母住新景家园，卖八百万租九千。门头沟loft，卖二百万（割肉30万）租四千五。香河富力新城三居，有30万贷款，卖一百万租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，买时五万现六万一，出租中，租五千六，有155万贷款。子弹一百万 1以后想和父母住近点，现有资产怎么配置？香河有发展吗？门头沟租金不少，是卖是租 2崇文门能上崇文小学，是在附近再买个一居，便于和父母生活？或在石佛营附近再买二或三居？有学区吗？看您推荐双井，双井买一大一小合适吗 3若考虑二胎，是一步到位还是以后再改善 4现在先买个小房子投资，过几年再置换可以吗？富顿怎样？北京置换成本高吗
回答：香河可以出掉，门头沟租金还行，但未来涨幅预期低，可以一并出掉 石佛营不推荐。双井可以看看珠江帝景，兼顾学区+自住还不错 北京持有5年以上比较合适，太短的时间置换成本会较高，富顿5.5左右的单价可以考虑


提问：女神好！女儿穗户在京工作想上车一套电梯小兩居，想请教几个问题： 1.如何查詢购房资格？刚办暂住证，个税要求5年还是60个月？ 2.女儿在望京上班，想在东三环选400万以下，88年后电梯房自主兼保值。女儿工作忙我去京选房有什么捷径选点快些？ 3.若贷款100万年限10年，女儿月收入1.6万，我63岁事业单位（从没贷款，在粵两套房产）退休1.6万元可以担保或共同还贷吗？或者其他办法。 盼回覆，谢女神
回答：60个月 先在网上熟悉片区和楼盘，过去之前联系靠谱的中介集中看房 父母可以作为共还人，主要看女儿的流水，一般是不建议父母做为共同还款人的，征信上会显示，影响贷票。


提问：美丽的房姐，小白刚入圈首问，西二旗码农，子弹190，单身短期没有学区需求，五六年后换房，考虑在回龙观西二旗马连洼买，请问萬橡悦府89平小三居是好的选择吗？
回答：你好，对于在西北边工作的人，万象悦府位置还是可以的，除了开放式社区 和 大户型户型欠佳以外，其他几方面都还有一定优势，地段在回龙观周边算比较便利。 这个楼盘还挺适合买小户型（大户型户型很一般，而且开放式社区对大户型改善家庭来说会有一定鼓励）的，资金足够买那个89平还双卫的3居当然最好，很适合这个地段定位，将来出手应该很容易。


提问：您好，我在北京房山区，打算改善型住房，目前我和爱人名下都有房，父母也有，岳父名下没有，但是还有四年退休教师，准备换一个大平米的房子，目前房子可以卖到不到四百，不知道明年房价会上涨还是趋于稳定
回答：你好，现在北京还处于横盘期，是置换的最佳时机。 一般来说每年的3-5月是楼市小阳春，一线城市中深圳已经领涨了，北京涨幅不会落后。 北京目前已经处于底部行情，明年如果ZF放出利好政策，房价会马上抬头。 建议用最近1个月的时间淘笋，在春节前把房子定下来。


提问：房姐您好，新人报道！ 【现状】：夫妻京户无房，计划明年要娃。男方父母名下各一套（西城老破小学区+天通苑大两居）工作在东二到四环及通州 【资金】：首付300，月流水两人共3w 【诉求】：自住＋投资（不要学区），满足夫妻+娃+女方父母退休来北京常住，希望居住环境舒适，若十年后换房能有效增值 【问题】：1、看了台湖金茂悦和万科东望，对四居户型比较满意，但不清楚该地块未来发展怎样能否入手，感觉新盘户型更合理，相对价格较低 2、二手房能否推荐一些范围，朝向、户型、交通、位置如何调整优先级 3、想保留一人sfsd名额，如何操作？男方贷款，父母接力贷（退休金+房租收入可行否） 4、厂桥学区如何，怎样付费咨询
回答：万科东望>台湖金茂悦 二手盘建议看朝阳无限、炫特嘉园、国美第一城 ，位置和交通是首要考虑 需要另一人放弃份额，只做为其中一人的资产。保证另一方征信报告上是干净的。父母接力贷可行 厂桥学校还不错


提问：房姐老师你好，我是昨天参加课程的学员，您说买房建议选择五环内的次新，那像来广营，孙河，常营这些地方是不能买吗？
回答：北京的发展主脉络是从几个产业中心沿着地铁沿线扩散。 五环内是最集中的区域，也有部分跟随地铁延伸到五环外（六环就没有）。 来广营就是望京的本体溢出； 孙河是望京的居住区，环境很好，买入时机已过； 常营是东三环的居住区，自身也小自成一体，完全可以淘。


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