新规下，农房“继承权”有变，今后一律这样处置，但5类房要拆除

我的苦恼冉

为啥要建房子？人类从树上迁移到地面生活，首要解决的是安全问题和保暖问题，而房子则当仁不让地承担起了这份重任。随着人类进入原始社会、奴隶制社会，制陶术诞生了，泥瓦房开始出现，进入现代社会，水泥这个跨时代的产物诞生，高层第三代住宅应运而生。
随着房子建得越来越高，房子的成本也越来越大，与房子有关的附属性质也相应出现，例如房子与城市化的落户、子女上学、医保（早些年）等密切挂钩。如果不买房，则很可能跟不上城市化的脚步，由此房子也逐渐发展成为了一种资产。根据一项调查问卷显示，超过85%的人买房的第一目的是为了投资，只有不到15%的人买房是为了自己居住。



随着城市化的快速推进，进入城市的人越来越多，在农村也就留下了大量的闲置房产，宅基地房遍地都是，子女因为进城落户、进城上学、进城工作等问题，可能不得不把户口迁往城市，户口迁走了，是不是意味着今后在农村的老房子将失去所有权？父母百年之后，农村老房如何处置？一直以来这个问题界定很模糊，但是现在逐渐明朗化了。宅基地农房“继承权”变了，新规下今后农房一律这样处置，但5类房要拆除。
1、对于宅基地的继承权问题。新的《土地管理法》做出规定，宅基地的使用权和宅基地房产保持统一，也就是说只要宅基地房产继续存在，那么宅基地农村人就可以继续使用下去，农村的用地都是归集体所有，农户只拥有土地的使用权，所以宅基地不能被继承和转让。



2、对于农村宅基地房产的继承权问题。国家自然资源部在2020年“第3226号建议”答复上给出了意见：

根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定， 非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

也就是说，如果父母亲在农村有房子的话，那么即便是子女的户口转入到了城市，根据《继承法》新规定，这套房子老人的子女依然具有继承权。不过需要注意的是，依据《土地管理法》规定，房产具有产权，可以继承，但是土地不能被继承，所以只要这套房子存在，那就可以继续享受继承权，一旦这套房子垮掉了，则子女们不能再重新建房子。



虽然城市子女可以依法继承农村老房子，但农村老房并不是所有的都合法合规，今后有5类房要拆除：
第1种：未批先建的房子。农村的宅基地自建房，都是需要事先批准的，在10年前，审批要求可能很低，有的房子已经建设好了，再拿过去审批都来得及，但是这样是不符合规范的，今后严格审批程序，需要在规划之前就提审批流程，如果没有被批准就建设房子，则属于违规建设，会被拆除。
第2种：占用耕地建设房子。我国有18亿亩的耕地红线，不管是城市开发还是农村建设，都需要在基本农田之外进行，这是基本的红线规则，如果在保护耕地上建设房子，将会被拆除，也就无法继承了。



现代公寓住宅楼
第3种：不符合规划区域的房子。现在的农村都实行集中式村庄规则，除了农田，还划分有林地、水源保护区、公路用地等区域，如果把房子建设到不符合住宅用地的范围，甚至破坏了林地、保护水源地等区域，这样的房子也无法继承，会被拆。
第4种：超出规划面积的房子。农村的房产在兴建之前需要报批，有严格的报批建设图纸，在审批通过之后，需要按照这个图纸建设房产，可是在实际执行中，很多人认为都是自家的一亩三分地，所以随心所欲扩大版图，原本房子只有130平米，最后建成却达到了500平米以上，很显然是不符合规定，超出部分属于违建，需要拆除。
第5种：小产权房。根据《土地法》规定，农村执行的是一户一宅、一宅一地的基本规则，每家只可能拥有一块宅基地使用权，同时在宅基地之上，只能建设一户住宅，供一户人家使用。但是小产权房很明显违背了这个基本规则，执行的是“一地多宅”的原则，一块宅基地上，建设了8-10套房子，自己居住一套剩下的9套对外出售。



创意配图：小产权房
自然资源部和农村农业部在2020年的农村宅基地确权时，就再度明确指出，农村的小产权房不能进行确权，更不允许通过确权的方式把小产权房这种违规使用的土地进行合法化。这就给小产权房的建设和交易提出了“禁止”2字。
【总结一下】新规定下，今后城市的子女们只要父母在农村还有老房子，那么父母百年之后这套房子不会拆除，而是由子女们依法继承。但是要知道，农村并非所有的房子都合规，还有5种房子会被拆除，建设房子之前就应该规划好。
撰文/楼市指闻
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我心如烟卸

农村

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哪一户为什么不能有一宅，多宅为什么能多批，真搞不懂，