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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操得房产专家。至今，成功带领上千人真金白银得通过房产获利百万的第二年。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
关注微信公众号“成都房神”向我提问，以下精选问答内容选自粉丝提问
提问：房神你好，最近在成都买房，看了一圈下来，人都憔悴了，不知道该怎么选，有户型好的，有地段好的，有学区好的，有面积大的，有地铁的，现在看上的在跟房东在交涉过程中房东又不愿意让步！现在是买投资房的时候吗？或者等到明年。
回答：在现在生活中，真正的好房子，没有各方面的瑕疵，增值性强，未来租售好，几乎没有折扣，想降价是很难的。房东不是傻瓜。卖上百万的房子可不是白菜。为什么你要求给只买零售顾客折扣？
选房子，你可以打开APP，地图选房，选你能买得起的最好的地段，在这里挑一个能承受的起房子，这样也会省去很多时间！
房产价值也是有阶梯的，一般是这样排序的: 地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>小区环境=户型=朝向=楼层。
如果给每一条加权重系数，地段的权重占了50以上。如果前几项都非常好，那么这个房子怎样都不会太差，决定了它的价值下限，后面几项高，是加分。
相反，如果只是户型好，楼层好，地段学区交通配套都不行，只能是在同等价位里好卖而已，并不代表升值潜力。
提问：房神你好！我是首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么不是户型不好就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这也是我喜欢的，唯一的缺点是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道它能不能发展起来，选择很难！
回答：无论是自住还是投资，买房最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。怡心湖属于双流区域，也是双流重点发展的一个版块，配套都还没但房价已起飞，现在买入就是站岗。
往往我们在选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。同时满足要求是最好的，当你不能同时满足这两个要求时，至少应该满足其中一个。
这几条都没有，不仅涨得慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥钢筋混泥土！
我发现，很多买了首套房的小白都把房子的新旧和漂亮作为首选标准，这是极为错误的，也是最重要的。
当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你最终意识到你想换掉它时，你会发现你的房子可能打折出售都不一定卖的掉。
提问：房神，买上买房资格就到了，想问下现在成都二手房市场怎么样，你建议买二手房还是新房带装修的，现在新房都挺贵的，价格比有些二手房还高，后面价格差距会缩小吗？
回答：现在成都新房整体被限价，但开发商大多都是开出改善型加装修的房，这也加大了刚需预算，性价比有些还不如二手房，所以更多刚需愿意等，一旦出现性价比的都拥峰而上。
而二手房市场却在水深火热中，随着以后市场新房价格逐渐上涨，很多人目光又会转入二手市场的，另一个是未来三环内土地越来越少，新房自然也会少，很多人都是在市中心工作，那只有入手二手房。而且在现在的市场环境之下，限价在很多盘中其实已经失去作用了，很多楼盘已经超出限价“限”的那个价格了。
提问：房神您好，接着之前的问题继续请教，我们已经把位于犀浦的唯一一套住房卖了，目前正在走流程，预计到12月中旬可以到手120现金，下一步购房目标很明确，主要考虑学区房，根据我们这两年的看房经历，结合家庭情况，有三个方案：
1、青二片区泡桐树小学本部，全是楼梯老破小，单价近4万，意向是90平米套三，总价360左右，像这种“顶级”学区的老破小，从投资保值的角度值得入手吗？
2、青二片区东城根街小学，目标意向是新盘金地39夆，位于青羊区政府旁边，八宝街区域，但旁边紧邻下穿隧道，且体量小、无小区环境、周边3公里内也无公园，单价很高预计3.2，总价近400，从投资保值的角度值得入手吗？
3、高新金融城片区，泡桐树小学天府校区，这个区域单价普遍在4万以上，但花点时间可能淘到400以内的套三，个人感觉这是目前成都单价最高的区域，这种炙手可热的区域能去追吗，是否有追高当接盘侠的嫌疑？
以上方案麻烦房神帮忙分析一下，您的见解将很大程度上影响我们的决策，所以拜托啦！
回答：从投资角度，我们真的不希望，也不建议投资学区房。原因非常简单，现在国家正在做教育改革，不知道什么时候自己就成了这些楼盘的接盘侠。当然因为自己要用，这个就没有办法的。你说的三个地方，如果同样的价格，我更推荐高新的金融城，毕竟城市发展的方向就在那边。再说，像青羊区这种老破小，在目前成都这个市场，还是没有什么太大价值的。其次，像金地39夆这种楼盘，除了位置和有一个学位，其他根本没有什么优势。买学区要用最少的资金量买才划算。
提问：房神你好！我想把房贷转成经营贷，五年先息后本的，有啥风险或对以后有啥影响吗?有哪些操作方法可以让资金成功不被监管用来买房或炒股?个人没有营业执照，我现在就是害怕被查，那样会怎样?房贷还清了万一查住了怎么办？
回答：只要经营贷成功批复、并下款完成，就基本成功，其他的都是小的技巧。
在办经营贷时，要注意（—般贷款中介也会建议，这种操作绝大部分都得通过中介，因为需要包装)∶
1.最好办个体户、以个体户的经营名义办经营贷，主要是个体户可以避税。
2.目前绝大多数经营贷都是第三方托收——实质就是一笔经营交易，你跟一个商户签订了一份购销合同、价款中的一部分来自银行贷款，银行依据这个合同把贷款支付到卖你货物的公司（当然对方也要选择个体户，也是因为可以用个人账户，可以避税）。
如果条件允许，这个第三方可以是你的亲戚（反正贷款打入对方账户，你能控制住就可以了)，或者贷款中介给你想办法。
3.如果再谨慎些的话，在办完贷款后过段时间再用(估计需要每年年审一下)，保证到这个个体户还正常经营（贷后管理一审查贷款主体，而你的贷款主体是你自己，所以主要贷后管理审查你的征信，但为了保险起见建议也保留住个体户营业执照）。资金不被监管住的方法就是截断、尽量不要留下转账记录。
方法有:1.提取现金。现在提取现金并不需要真的把钱提
取出来（当然提取出来换家银行更好、就是有些麻烦），你只需要让第三方账户户主（就是贷款打入的那个账户的户主，也就是你能控制的人）和要存入的户主在银行当场提现、再存入就好了，此时就是取款再存款，就没有转账记录;2.跨行多笔、多次、多银行行的转出。
此时还有—个问题，就是资金的回流、这是银行监管的地方。就是你贷款，但是钱不能再回到你及你配偶的账户上，不能转了一圈后钱又到了你账上——你本来缺钱
要贷款、怎么又会有一笔钱入账呢?这个不好解释。这个要注意。
这个回流账户如何界定呢?我认为是你在银行留下记录的人都算:你是贷款人，钱再到你账户肯定是回流﹔你配偶是共同借款人、会在银行留下记录，钱到你配偶账户肯定也是回流;你提交户口本时，会有户主一栏、这大概率也会在银行留下记录，钱到户主的名下、大概率也算回流。并且这个回流数据应该是央行或银联来监控的。
我一直不建议贷款炒股，但贷款买房还是可以的，如果你非要贷款挪作他用又不被查到，就是避免资金回流。
没有营业执照，找中介代办就可以了。被查也不用怕，就是银行要求提前归还贷款，你把贷款还了就可以了，只是违规、不是违法。房贷还清了，如果被查住，那就做笔消费贷把钱再贷出来、只是利息会高些，用消费贷再归还之前的经营贷。
只要银行安全、贷款能收得回来，基本都没问题。银行也许知道你是贷款置换、但只要保证形式合规就没事银行主要怕被银保监会查到罚款。
以上是根据身边做这种贷款置换的经验，给你的一些思路。但银行政策及监管手段也在经常变化。
提问：房神你好！上次提问过成都地铁公寓是否能买的问题老师也是强烈建议不够买推荐了一些住宅。我主要是没有购房资格没学历没社保在成都目前处于一无所有状态甚至居住证都没有。
回答：1、解决购房资格，明面上无路可选，不过可以咨询中介有办法的。购买地铁公寓可以作为一个过渡，但是切记选择品牌房企、优质地段，未来还好租好售，不要选择完全没有竞争力的公寓。
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发表于 2020-12-10 16:42:32
