武汉楼市：“热度”回来了，房价也在偷偷回升

无人岛屿颈

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：万能的房姐，跪求指点！ 我和媳妇打算今年在深圳宝安沙井地区买个新房（计划600万标的，首付30%），我媳妇深圳户口，往年年收入流水约为70万（19年休产假估计只有50万），而且她名下有未结清的信用贷50万元。 1、请问信用贷对于她今年买房商业贷批贷额度有多大影响？如果无法做到提前6个月还清信用贷的话，是不是就没法贷款7成了？ 2、深圳沙井现在的待开新盘好像只有海岸城了，房姐您建议等海岸城新房还是买二手？纯投资角度，买三居还是小四居？ 多谢！！
回答：买房之前银行会要求还清信用贷，不过流水比较大，足够覆盖月供的2倍以上，问题也不太大，需要分银行。 房贷和信用度关系不大，每个人都有2张贷票，特指房贷按揭，信用贷不占贷票。 海岸城可以等，二手房同时淘笋，纯投资三居和四居都可以，重点看价格。面积相同 四居更好。


提问：美丽聪慧的房姐，新年好！！您提过很多次，"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢房姐！
回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。 五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。 一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。 留够2-3年月供通常指留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房后才会产生租金收入。 但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级： 纯小白，留18个月 刚入门，留12个月 投资客，下个月 负债率你想高也高不起来，直线式下跌。


提问：新人首问，房姐，我家在紧邻河南郑州南的县级市长葛市，再往南是许昌市。手头子弹20多w，现在比较纠结，因为还未婚（女孩子）家人要求男朋友我们在本地要有一套结婚用的房子。我们工作地点灵活。 我现在有两个思路： 第一个是在许昌购二手房，许昌东区临近高铁和轻轨的房价平均在8500一平，按89平计算，首付是刚好够，月供3300左右，后期出租出去回报率很低，基本在1200一个月。感觉房价挺虚高，因为人口少。 第二个是在长葛市购入一套小产权的房子，可以谈分几期付，然后在南京周边长三角，规划了轻轨或地铁的地区例如滁州买套期房，等待升值，然后5年后转手卖掉。先订房，然后用几个月时间付齐首付。 房姐怎么看呢？
回答：你好，这2个城市都不建议买，三四线城市没有房地产！ 子弹20+，首选郑州 首付如果能凑到30左右，考虑投资的话，郑州四环内选择不多，不过还是建议在郑州四环内捡漏，买可租、可售、可自住的房子。可以看看南区的融创城或者北区的融创中原宸院。 另外惠济先挑一挑，其次是老高新和常西湖，二七运河新区作为垫底选择。


提问：美丽的房姐，新人首问： 写的内容比较多，详见图片，主要向您汇报一下我在武汉十年的购房经历，现在的困惑，想了几条出路，想请房姐给点建议，或者还有什么更好的办法，请一定要回复，谢谢!
回答：你好，感谢大额付费！ 以上的所有方案中，最靠谱的就是用老人票 接力贷买花山。 你现在武汉的2套房，一套是百瑞景 学区房，一套是奥山府 光谷潜力盘，这2套选筹都没有问题，接下来可以继续加仓一些进攻型产品。白沙洲 光谷东 花山都是不错的，子弹100，月供能力不错，建议入手2套。 至于老家，武汉不限购区这些地方升值潜力相对较弱，纯投资角度看不建议买入。 最后，车位并不算好的投资产品，可以考虑保留一个自用，剩余的2个可以出手。 百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。未来涨幅大概率跑平大势。 如果能接受投住分离，建议在附近租房住，子弹投资到回报率更大的地方。


提问：本人今年38。房产投资小白。自己开个小公司。子弹80左右，今年刚落武汉户口。16年婚内买过一套房，世茂林屿岸82平2房。商贷，妻子是主贷，我共同还款，若jlh房产过户给妻子，我能算首房首贷不，能否享受首付30%的政策。现二孩刚出生，准备买一套改善自住，估计老二初中毕业前不会换地方，我打算在小区买一套117的低楼层，两套老人从老家来了有个照应。但老婆看了南湖泰然玫瑰湾的143平的四房一线湖景。也看了南湖的林地格林和大华世家。打算把首套全款抵押后购买。想咨询一下房姐，买哪里比较有利？或者把82的出掉，投资加自住到关山大道淘淘四房的笋未来上学。个人觉得买一套自住环境较好的房子后再来考虑投资增值。请房姐根据我的情况分析一下该怎么买！谢谢了！
回答：你好，南湖自住不错，大华和金地都是明星楼盘，密度低，环境好。 但是南湖毕竟是睡城，天花板不高。相同的单价，关山大道支撑力和涨幅都更强。 世茂林屿岸也是同理，自住很好，但是涨幅不如三环内。 关山大道+白沙洲\/光谷东是更好的资产配置。 四新考虑自住 学区和投资，招商公园1872是不错的选择。


提问：房姐你好，新人 看了你的精华内容后 异地老远去富力用sdsf订了一套房，目前只交了3w团购费。置业说还有1w等通知交，10天之内补齐20%的首付+团购费 1 置业按照备案低价来报的价，查后知道备案价是最高价，感觉多给了很多，吃亏了 2 目前签了一份3w服务费（团购费）的合同,私下刷卡至另一个公司，说是合理避税 问题:感觉房价多给了几万，现在还有压价的余地吗，要怎么做呢，麻烦抽空回答下 谢谢！
回答：你好，备案价都是统一的，你可以申请更换性价比高的楼层。 关于服务费 团购费的问题，其实跟武汉的茶水费是一个道理，沈阳大部分性价比高的楼盘都有。 因为开发商不能公开收茶水，所以就注册了一个小公司，私下签合同。 如果不能接受茶水，你可以换其他没有团购费的项目，也可以要求更换性价比高的楼层。


提问：房姐您好，可以麻烦您分享一下关于北京投资回报率的文章吗？感谢！
回答：干货！北京总价300-2000万选筹及贷款方案 1.选筹 目前的一手房基本是郊区炒地的产物，没有几套比二手便宜的一手房，暂时不建议入手。 二手市场里，50%的交易总价在500万以下，前赴后继的上车人流，可以说500万以下是血海市场，受总价和消费观影响，普通人上车最爱的远郊地铁刚需次新，也是相对容易溢价的物业类型，如果不想起跑就被甩在身后导致未来两三年都不能裂变的话，建议选择东三至东五内的90后公房，00后老小区，懂贷款的话，用首房首贷基本可以贷到房价6成。 500-700万，这是脱离斗兽场的第一步，但是依然没有太多标的可以选择，倒退单价面积4*175m\/6*116m，这两个条件的标的只能在东三四北三四一带碰运气，唯一能明盘的，是500-600区间的首选之一，2.6*200m＋的天通苑大面积，下一轮前3万内都可以拿。 700-1000万，终于有「选择」的余地了，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 1500+，谨慎选择，因为到了1000+以上的标的基本都是抵押经营贷，抵押贷通常上限在1000万内，加上大面积评估值低，贷款额高难度高，所以总价越高面积越大贷款难度加大，除非信贷有专业人士辅助，不然不建议轻易尝试。 2.信贷 500万以内，1500-2500万的区间，以使用首房首贷为主，前者是因为大量匹配公房老小区可以避税避免非普，后者是因为可以突破抵押贷上限。 500-1500万，抵押jy贷为主，非普，非满五唯一，高额的税费，全款买入最低指导价过户无疑是最明智的最有利润的选择，讲到这里要插一点，目前抵押贷非常严格，外行基本不能破，要做先提前几个月找专业人士铺路，如果容易贷款出了问题在想补救，可能没地儿去。 二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷。


提问：新人首问，房姐你好！本人已婚，有2小孩，在贵阳万科悦城有一套房出租（租金差不多能抵月供），长期在东莞塘厦工作，塘厦两套房，一套东港城自住，月供4500元，一套莲湖新村出租，租金1200元，月供2900元，目前有50资金，想资产增值，不知道要做何调整，还望房姐能多加指点！
回答：你好，莲湖新村这类老房子跑输大势，建议直接出手。 东港城保留自住。 贵阳万科悦城所在的观山湖板块，是贵阳少数几个能投资的板块之一，可以继续持有。 莲湖新村出手后子弹凑到80-100左右，去广州上车。 或者去低价二线城市入手2套潜力盘，武汉 重庆 成都 沈阳都是不错的选择。


提问：房姐，子弹70，最近听您的看了关山大道，因为在武汉呆不久，所以买新房会好点，琨御府的价格太贵了，泛悦城您看值得入手吗？ 还有青山区的金科城和唐家墩的顶秀国际城也在考虑范围，另外一个问题就是ceo盘如果是10年长期持有的话应该也值得入手吧？谢谢解惑
回答：泛悦城筒子楼，主要是户型太差了，70才做一间房，100平才两间房。不然也不至于卖不出去。 金科城和顶秀国际城都还行，单价控制在2万内。 很有可能在你持有期间内洗不白。 譬如一套溢价80%的CEO盘，平均每年跑输10%，也要8年才能抹平。 很多人不会有耐心持有亏损8年，尤其是遇到前3年完全不涨的情况，害怕到出手。 而很多溢价的因素，未必能保持8年不变，比如学区，过气商业，城市中心和产业转移。


提问：新人首问：房姐久仰，我目前居住工作都在广东中山，虽然看到房姐对于中山房市前景不看好，但本人基本不大可能离开，这是前提。现有住房在中山南区滨河湾自住舒适，生活半径也在这，余贷仅30，小孩三岁，手头60弹，年入50，想置办石岐区或东区学区，目前纠结，是入东区一手或次新还是选择便宜的学区老楼（可租），现中山人口流入及购买力够呛，石岐东区一手感觉虚高可能坑。二手学区的话120汇景台（2001）入读杨仙逸小学，150恒大二期（2015）入读雍景园小，180朗晴轩（2005）入读朗晴小。目前我流水还不错，二套房资格不想随便浪费，所以请教房姐：是一手新还是二手便宜可租的学区，二手学区的话上面三个片如何选择？
回答：你好，中山有价值的可以在石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘 但是学区要看你自己的需求了，目前单价1.2以上的，感觉都高了。 入手一套学区自住，剩余子弹入手广州 才能利益最大化。 投住分离，不要把思维老局限在中山。


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楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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