武汉楼市现状：内行人分析，武汉市场已无洼地

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这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：新人首问。房姐老师好.首贷资格，预算总价200万左右。什么时候出手，现考虑 1.郑州，劣势是差额税，1.7—1.8金水北新房，是目前郑州最好选择吗. 2.武汉，但以老婆名义得9月份以后才行，9月份之后会不会晚。 3.沈阳，丁香湖是沈阳的金水北或者白沙洲吗，板块投资潜力如何，沈阳这一波补涨价格能看齐郑州大连么。4.长沙，有KFS可分期全款，这边有商铺抵押或卖那边全款 没有确定目标的思路，也不确定时机.黑B齐齐哈尔临街住宅底商2个，价格都是150 ，租金纯剩13.5，租售比合4.5%，如何处理。 选筹时面积段选择应该用什么样思路
回答：1.同样是单价1.7，建议优先武汉，9月不晚，如果能淘到性价比不错的笋盘，可以跟业主协商过户时间。 2.丁香湖二手可以，新盘都已经涨价过高。均价1.5左右没有太大问题。 3.长沙全款商铺没兴趣 4.保留一套，出手一套裂变。 最佳面积段90-120之间的3居


提问：新人二问，感谢美丽睿智的房姐！！！ 一． 19年底西平领涨至30000，既然热点板块已上去，现在买入属于追高？这个价格适合出手吗， 按领涨 普涨 补涨的逻辑来看，是应该买可能会补涨的区域（如东城）还是坚定买入南城西平？ 二． 认同您的建议，欲出售麻涌房子（横盘三年，12500元购入），今天刚问过中介14000元价格不好，请问是果断卖出还是再静观二年等价格好点再卖。 三． 按一线+二线配置，现在去迁户再出手深圳，时间可能赶不及深圳已普涨了，是否应该考虑还未跟涨的广州？
回答：不建议继续加仓东莞，现在买入广州是比较好的时机。 我还是比较看好2020年的广州，从以下几个方面分析一下： 1、 宏观：全球经济不景气+新冠疫情影响，各国央妈竞赛似的降息降准，股市、黄金、石油期货纷纷下跌。大家日子都不好过，这是一个比烂的时代，大通胀的时代。 房产，未必是最好的投资产品，但一定是普通人抵御通胀、保卫家庭资产最好的武器。 2、 中观层面：2019年，在粤港澳大湾区、社会主义先行示范区规划、前海扩容等一系列利好下，双11豪宅税调整彻底引爆了已经蓄力近4年的深圳楼市，西区片区的南山、宝安部分片区涨幅短短2个月达到10—20%，放盘价跳涨、业主惜售。 上海2019年全年二手房成交量也是近三年来最亮眼的一年。 3、 微观层面：广州楼市已经盘整了近3年。不同于深圳约等于实质性的无限购，广州一直限购严格，投机气氛不浓，市场以刚需为主，价格经过几年的横盘也已经充分夯实。 2019年11月到2020年1月，我观察到的一线情况是：天河东、黄埔、番禺的刚需上车盘购买力旺盛，低价盘迅速扫光，业主议价空间收窄，甚至出现反价的情况。 年后各小区基本还没能恢复看盘，但是一些刚需客户、敏锐的深圳投资客已经开始动作。 广州这个城市大的基本面没变、广大的需求也没变，越是群体恐慌和怀疑的时候，市场越是蕴藏着重大的交易机会。


提问：房姐，您好！ 看了很多您写的东西，现在想买联投光谷瑞园，纯投资。 请问： 1. 瑞园的2期，离地铁花山河站至少有1.2公里远，这种情况下，仍然不影响投资吗？ 2. 2期有102，116，120，133，146这些户型。请问纯投资，买哪种最好？最好再说下为什么？ 非常感谢房姐。
回答：你好，感谢付费！ 这一期瑞园的价格依然有优势，可以入手 二期比一期地铁距离稍微远了点，交通不算太方便 如果淘不到性价比高的二手房，建议入手瑞园，后期价格还会继续抬升 建议133，单价较低，房票珍贵，面积可以偏大一些 小户型单价偏高，且不好抢


提问：房姐好！ 房产介绍：武汉爱家皇家公馆一套78平两房，无贷款，满2年，出租中。长沙融创融公馆一套130平三房，刚装修完，30+万装修，准备长住。房贷、装修贷、车位贷共100万，长期看没压力，近两年有点压力。无存款，年收入20-100万，不是很稳。 家庭情况介绍：我35岁长沙人，工作在杭州，老婆小孩在长沙（刚回半年，小孩三岁），杭州有房票，长沙无房票（父母有，但购房可能需全款）。目前没有迫切的买房卖房需求 问题如下： 1、武汉房子何时出手合适？2020年下旬合适吗？ 2、出手后是先还部分贷款还是先在长沙用父母名义买房？买江景大平层还是名校学区（哪怕是老破小）？ 3、是否考虑在杭州买？
回答：你好，感谢付费！ 1.武汉房产下半年楼市回暖后再出手，把卖房科技树用上！ 2.长沙属于低能级城市，不建议仓位太重，上限不会太高。 投资还是建议去确定性更大的城市，未来长期在杭州居住，可以入手杭州。 老破小等孩子即将上学的时候再考虑入手，老破小挂学位即可。


提问：新人首问，房姐你好！我的情况是这样的，我是福建的，在武汉做餐饮生意。15年的时候在关山万科锦程买了一套135平的三房，首付50贷款140，当时是为了小孩上学买的。今年因为疫情，生意不是很理想，负债了四十万左右！6月份的时候有中介打来电话，问房子要不要卖，就想着卖掉置换一套一百平左右的小三房，这样压力也小些。所以就同意了，但是挂在网上一个多月，没什么动静，就两个客户来看房，中介又打电话来问我要不要降价卖，我就说算了不卖了，想等行情好些再卖。现在情况是，我家老二明年9月份又要上小学，我是想说等老二上了小学再来卖，换套小一点的。一三年那时行情好些年入五六十万，现在年入只有二十多万万，房贷每月7300，然后贷款利息各种开销，基本就没了。之前是想说卖了这套135的，换个当代安普顿小镇100左右的，就可以把各种贷款给清了，然后就还个少一点的房贷，人要轻松些。看了房姐的圈子，心里又有点不死心，请问我这种情况如何配置合理？当时也有考虑换到花山，但是那边中学不知道在哪上，安普顿的话就是华师附属托管，九年一贯制，要方便些。现在如果把房子卖了，把外债清掉还能剩150，如何安排？谢谢！
回答：你好，万科锦程是优质资产，未来潜力不错，建议继续持有，把房子的金融属性利用好，找渠道截断抵押融资，外债清掉之后，入手一套花山的上车盘，剩余子弹足够还贷款。 考虑到初中，可以入手一套光谷二小+光谷实验对口楼盘的小户型 挂个学位即可。 新学校升学率不好判断，建议孩子读书还是在光谷成熟板块。


提问：新人首问：已落户深圳且在深圳上班半年。妻女（2岁）还在老家，犹豫要不要去深圳，包括我最终会不会在深圳留下来。目前我的工资只有1万，加上老家老婆工资、公司利润今年预计100万。在深圳无房，在老家省会有套贷款房。岳父母已经准备好并愿意借300万以内让我们先购买一套学位还好、500万以内的住房。请教一下美丽睿智、宝安桃源居的房姐：1、在深圳什么时机入手更好？2、学位有必要放在首位考虑吗？3、目前看了福田保税区，南山鼎盛山邻居、松坪村和宝安西乡、桃源居，大运四大神盘、龙岗麓园等，到底哪个投资价值更高？4、满意点的房子基本千万以上。到底是这次咬咬牙拼尽全力砸个千万级别的还是先上车，以后再买二套呢？谢谢
回答：桃源居的中澳实验成绩比较好 松坪村的地段比较好，在很缺住宅的科技园板块 19底西部领涨，今年如果没有大规模利好刺激，可能会暂时歇一段时间。也不排除部分虚高的楼盘价格会小幅回调。 中部和东部属于补涨区域，反应比西部慢了一些，所以大部分被西部涨幅吓到的刚需会考虑没有过分上涨的东部楼盘。 被疫情推迟的小阳春，会利好深圳投资第二梯队。 所以折几个楼盘，首选区位，次选楼盘。 南山>宝安=福田>龙岗 建议先上车后换座，注意淘笋，月供控制在合理范围内。


提问：请教，河北香河现在值得投资吗？
回答：北三县 燕郊 大厂 香河是很大一篇区域，所以价值有高有低。 而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。 如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。 整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。 没有人口聚集，就没有价值。


提问：新人首问 房姐你好，本人坐标南昌，子弹200，夫妻月入40，刚需。目前对南昌红谷滩红谷世纪花园以及凤凰洲的凤鸣苑，凤翔苑进行考虑，这几个小区是05年的小区，主要为了孩子读书，目前也对高新区万科海上传奇，鸿海鑫园进行考察，房姐我该如何选择。
回答：你好，南昌属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。 如果不想去其它城市建仓，南昌也可以淘笋。 优选红谷滩核心区，红角洲 次选朝阳新城，高新区。


提问：您好，白沙洲的正商金域世家127大三房户型的单价1.6跟四新的恒大翡翠华庭四房140户型的1.6选哪个？同是三环内的四新和白沙州哪个潜力更大？谢谢您
回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。 四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。 白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新，但是现阶段仍不适合自住。 这2个盘对比，优先正商。


提问：新人首问： 你好房姐，我是一个新手小白。住在一个小县城，前段时间刚刚卖了一套房，目前有70万现金在手，想要投资房产，看了宁德市建发天行玺院，不知道投资价值如何，宁德人口目前在增长中，但整体还是比较少。如果不买宁德的房子，目前手上仅有的70万，还有什么地方可以搞，我是福建柘荣的，太远的地方可能不太方便了解。
回答：你好，宁德财政总收入增速全省第2、资金存量增速全省第1，宁德时代等明星企业的发展带动了整个地区经济的快速增长。短期看有一定价值，但是长远看涨幅确定性不如福州。 宁德依靠宁德时代等企业引领，抓住科创红利，经济发展速度加快，在财政、资金等增幅位居全省前列。 占据省会优势的福州，在GDP和财政收入增速上是泉州、福州和厦门三市中最好的，利用好省会优势，做好国企、金融和房产三个方向的文章是这个阶段福州成功的秘诀。 省会福州在这轮发展中得益较多，经济、财政、人口都有多个指标位居前列，省会有国企，在国企做大做强中得益；省会有金融总部企业，在金融发展中得益；省会有基础设施建设和房产优势。 特区厦门，人口虽少却历来是炒房重地，作为二线房价的领头羊，厦门用房价支撑起这个时期的发展，但长远来看这却未必是好事。 福建省内优先福州吧。


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