北京楼市暴涨时代结束，买房需精挑细选

风吹吹蛋蛋疼风w

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好～ 我是打算买第一套房，目前首付可以拿出来250-300，本来是开始看200万的房子，结果越看越高，现在都开始看500-600的啦！最开始锁定的是定福庄片区，后来对北京新天地感兴趣，现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城，我在想买一套两居，想着明年要小孩一步到位，但是若是买5-6百万的，那手里面没有闲钱了，买老房子又不喜欢小区环境啥的，我在东边京顺东街上班，她在大兴上班，我们主要看房的片区选择东，东南方向，现在有点迷茫，求指点。
回答：你好，首付300，建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下，贷款贷足，可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间，大片空地限制开发，传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡，一站之隔的双井远胜四惠，定福庄黄渠双桥虽然更近，但两头不靠，(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的，但是在各种复杂因素的作用下，各区域呈现比较性的优点或者缺点，形成实际价格与单纯常理价格的差异，造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果，价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地，以后现代城为首，聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人，生意有成小老板，三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价，沿海赛洛城算贵的，自住还不错，考虑投资要精挑细选才可以。


提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？
回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小； 房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低； 通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。


提问：房姐您好，想咨询：首付子弹200-220万，首套首贷，纯投资一个房龄别太旧的两居户型的房子，麻烦推荐的几个区域，最好能推荐一些目标小区；本人码农，在北边工作（目前在西北），若能兼顾自住更佳，如果自住和投资较难兼顾，那就投资优选。感谢感谢
回答：1. 石佛营找单价5内，90年后的老公房，或者老小区。 2. 京棉新城，甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。 3. 天通苑淘一套满五唯一商品房2.8以下的


提问：新人首问：房姐您好！小白求指点迷津！ 【需求】单身未婚，sfsd，刚需上车，长期持有。清华东路西口附近工作，未来几年可能有变化。想找配套成熟、品质好一点、出行方便（短期内无车）的两居，目前对望京板块比较中意。 【子弹】工资低，住房公积金不到1k，刚工作不到一年，家里可以支持700。 【问题】1.我的情况如何利用sfsd的优惠呢？是否有贷满必要，还是全款？ 2.请问锁定望京是否合适？有推荐的小区和上车价格吗？最近看中朝廷公寓一个元宝户型，有两个斜角，700。请问这个小区、户型和价格能下手吗？ 谢谢房姐～笔芯
回答：sfsd肯定贷款买啊，如果月供能力不足，可以预留50-100的资金 。用来供血 望京可以买，不过朝廷公寓不推荐，办公居多，环境混杂，涨幅长期跑输大盘。 推荐看 大西洋新城D区，宝星园，慧谷阳光，橄榄城


提问：房姐你好，子弹560，首套首贷单身，可买通州，转了一圈，二手主要看的您推荐的东三环，现在想以公司名义360全款买入通州cbd4.5w单价特殊政策两居住宅公寓，剩200用SFSD资格淘个笋，给后面操作留有余地，但未发挥出500子弹首房首贷的杠杆优势，请问这么操作合理吗？通州特殊政策住宅型公寓值得入手吗
回答：公司买房以后转到自己名下是可行的，不知道你说的特殊政策住宅是指什么，除非有明确的套利空间，否则不建议如此折腾 500+的首付买入1000+的标的是比较合适，望京、双井都有不错的选筹标的。


提问：【新人首问】房姐好，请教首房选址：sfsd，子弹150（最多200），亦庄互联网公司上班，两年后可能换工作到望京或西二旗，天津集体户口，亦庄工居，预计明年结婚。如果综合考虑自住+升值+短期内不换房，还请房姐指点选择哪个片区较好，及对应片区推荐的小区、合适入手单价，非常感谢！ 1、劲松、双井附近小两居公房（或10号线往北沿线），位置好，但大多小区品质、环境差； 2、常营管庄一带，新天地环境好但只能买一室改两室，未来有老人带孩子不太方便，或保利嘉园等二居限竞房； 3、亦庄和悦华锦、金隅学府新房或周边二手房，人大附学校好，小区环境好，但位置差，前途未卜； 4、是否有其它更适合的片区及小区推荐？
回答：学区不建议这时候考虑，考虑到升值属性 亦庄新盘不推荐 200的sfsd可以看到500的标的，常营选择两居是可以的，例如 万象新天和保利嘉园、柏林爱乐 都可以看 如果两年后能到望京，酒仙桥也可以淘


提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？
回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入


提问：房姐新春好，三个问题请教，第一，望花路西里小区100平两居室，长期看，是否能跑赢大盘？目前在考虑市场好点后是否出掉，中介说小区不好卖 第二，欧陆经典装修好，户型好的房子（200平）单价多少合适入手？小区您觉得怎么样？ 这个小区在亚运村板块能上陈经纶学区的好像还算便宜的。 第三，能上朝外的卧龙小区您觉得怎么样？
回答：望花路西里，投资的话我觉得性价比一般，更多是满足300多万的上车人群需求 欧陆经典处在溢价区，大面积5.5内才有性价比 卧龙完全学区溢价，加上亚运村整体偏高不建议买


提问：房姐，您好。本人房市小白一名，目前有北京购房需求，请房姐支招。 家庭资产状况： 老人名下西城两居600万学票 无贷 我名下南沙滩两居400万 贷款60 我名下海口两居100万，无贷 爱人名下安慧里一居300万 贷款50 老家二线城市三居200万 无贷 需求： 近日喜得双胞胎一对，希望给孩子提供良好成长空间，摆脱老破小窘境。计划出售老家200万房产，购入北京自住房产一套，优先环境和居住面积，可牺牲位置，将来孩子上学可住校产老公房。 目前状态： 我居家工作，爱人望京上班(未来一年可能会有变动)，家庭年入50，求买房思路和推荐区域。万分感谢！
回答：恭喜，建议再抵押一套资产，盘活资金，看总价500上下的标的，可以看看 北边的奥森one、万象悦府 还可以将南沙滩或者你爱人名下的安慧里出掉 用来补充资金，毕竟这两套单持价值也一般，这样可以看看 望京的 橄榄城、东湖湾 或者 奥森的上林世家


提问：房姐，我最近把后现代城的开间卖了，然后准备贷款180万加上家里的320万现金，买一套双井的89平米首城国际B区的小三居（住在双井大望路附近习惯了，也不想离开这边了，生活很方便），目前看到首城国际满五唯一的中间楼层的小三居是795W，您看这个可以买么？因为我去年末已结婚，后续考虑生子问题，得要换套小三居的房子了，然后又不想二套全款贷（利息高压力大），因为我现在在股票二级市场上了部分融资融券，基本能承受每个月房贷上的商业贷款1.3W本息是没问题，想听听您的意见，谢谢！
回答：首城国际属于次新盘，自住没有问题，自身带学区溢价 价格一直偏高，后市无法跑赢大盘。标的总价锁定在750内，能符合你的还款预期 另外推荐苹果社区或华腾园能看的标的更多 投资属性也更好点，如果能接受老破大 九龙花园也是个不错选择


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