克而瑞领先股指 | 10月楼市热度稳步回调，指数走势有所下行

楚一帆

10月成交环比继续下滑7%。克而瑞领先股指总体有所下行；个股活跃度降温。

☉ 文／克而瑞证券&克而瑞研究中心



● 克而瑞领先指数系列 ●

包含：①克而瑞领先股指（全称：克而瑞内房股领先指数 CESCPD

），是克而瑞委托中华证券交易服务有限公司(中华交易服务)，由中证指数有限公司(中证指数)进行编制。

②克而瑞领先债指（全称：克而瑞中国地产债券领先指数 CRICCNPD Index

），是克而瑞委托伦敦证券交易所集团（LSEG）的全资子公司：富时罗素经过严格筛选，挑选出具有代表性的中资房地产美元债进行编制。

克而瑞领先股指

是从“TOP100房企排行榜”内选取香港上市市值排名首40位的内地地产发展商为样本，采用自由流通调整市值加权法计算。2019年1月1日至9月底，

克而瑞领先股指

涨幅9.1%，同期恒生中国内地地产指数涨幅3.9%，恒生指数较基期跌幅达9.3%，指数的领先属性明显。

在克而瑞大数据分析公司的基础上，克而瑞领先股指

从上市时间、价格、成交、市值四大方面甄选成分股，成分股采用非终身制，克而瑞会定期并及时考察企业代表性，并进行样本调整。

作为“克而瑞大数据”15年积累的新延伸成果，克而瑞领先指数

能反映不同时期房地产行业的总体结构与特征，未来指数样本也会与时俱进、更为丰富，样本结构也将更加多元。这样的变化将有助于更好地反映行业变迁，引导市场良性运行。

10月成交环比继续下滑7%，唯独一线城市保持坚挺。10月百强房企单月业绩环比下降3.9%。

10月，克而瑞领先股指下降5.7%，总体有所下行。从估值方面看，克而瑞领先股指成分股整体PE在10月出现下行；市净率方面，克而瑞领先股指成分股相对恒指成分股整体PB逐渐走强。

在资本市场表现方面，个股活跃度继续降温，仅建业地产涨幅超10%。

01 10月成交环比继续下滑7%

唯独一线城市保持坚挺

因供应显著缩量，10月市场热度稳步回调。30个重点城市整体成交2695万平方米，环比下跌7%，同比增长13%。

具体而言，一线城市总成交面积305万平方米，环比下降21%，同比增长34%。不得不说，一线城市的购房需求相对坚挺，即便环比全面回落，但成交量仍处相对高位。以广州为例，已连续5个月月成交突破100万平方米，南沙、增城两区成交占比近半，多项目热销。

二三线城市成交面积2390万平方米，环比下降7%，同比增长13%。从绝对量看，武汉、重庆等整体成交依旧处于二线城市前列，10月成交量均超200万平方米。



从各区域市场皆有降温特征，长三角地区市场观望情绪再起，成交环比近乎全线下滑。其中，上海、杭州这类一二线城市成交仍处高位，同比均实现正增长，上海、宁波同比涨幅更在90%左右。粤港澳大湾区市场略有降温，广州、深圳和佛山等成交阶段性回落，环比跌幅不足20%，同比涨幅仍在30%左右。中西部地区市场持续分化，武汉、重庆和长沙等成交持续高位运行，成都、西安成交则明显走弱。

展望未来，受限于房地产信贷政策适度收紧，9月以来房地产市场降温特征愈加突出。随着年中潜在购房需求集中释放，叠加调控政策持续加码，核心一、二线城市市场观望情绪再起，成交适度回调。基于疫后居民收入预期下滑，三、四线城市潜在置业群体首付款支出、月供还贷压力明显加剧，部分弱三、四线城市已然出现需求“断层”。

02 10月百强房企单月业绩环比下降3.9%

2020年10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩同比增长25.2%，环比下降3.9%。其中，4家龙头房企销售环比增长3.2%，但其余百强销售业绩环比下降6.1%。

整体来看，三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移，供应量显著提升。下半年特别是9、10两月的实际去化率水平并不如人意，四季度房企去化仍然承压。



从企业业绩表现来看，2020年10月，TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至10月末，已有超8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。



随着9月“三条红线”的提出，房企融资端进一步收紧、资金面受压，对投资、开发、销售节奏都产生了一定影响。当前，随着进入到年底冲刺阶段，房企面临降负债与促增长双重挑战。

03 克而瑞领先股指稳中略降

但涨幅领先恒生指数

自2019年1月1日起至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞领先股指的涨幅均优于恒生指数。其中，克而瑞领先股指累计涨幅8.1%，恒生中国内地地产指数累计涨幅1.9%，而恒生指数较基期则下跌了5.9%。

从今年10月份走势看，市场总体有所下行，表现弱于恒生指数。其中，克而瑞领先股指下降5.7%，恒生中国内地地产指数同样下降了5.7%，而恒生指数则上涨了2.8%。



从更长周期角度看，2015年8月21日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞领先股指的涨幅整体大幅跑赢恒生指数。自基期至10月底，克而瑞领先股指涨幅为124.1%，恒生中国内地地产指数涨幅94.1%，而恒生指数涨幅仅7.6%。



另外，从估值角度看，克而瑞领先股指成分股整体PE在10月出现下行，周均值为7.15，低于9月的周均值7.27，也低于2020年至今周均值7.31。10月相对恒指成分股的PE周均值为-51.7%，低于9月相对PE周均值-46.6%，也低于2020年至今相对PE周均值-37.6%。



市净率方面，克而瑞领先股指成分股相对恒指成分股整体PB逐渐走强，自2015年年中由负转正，10月较9月有所回落。10月整体PB周均值为1.25，低于9月周均值1.28，低于2020年至今PB周均值1.30。10月相对相对恒指成分股PB周均值为85.0% ，低于9月的周均值88.8%，高于2020年至今PB周均值76.0%。



从整体看，经过10月的调整，当前克而瑞领先股指成分股的估值依然处于低位。不过金九银十期间房企去化率水平并不让人满意，全年不少房企业绩压力仍较大，这或是内房股在10月表现弱于恒指的原因之一。

04 资本市场热度继续降温

仅建业地产涨幅超10%

10月份克而瑞领先股指跌幅超过5%，个股活跃度明显降温。在涨幅榜方面，仅建业地产涨幅达到两位数，而绿地香港、德信中国、雅居乐集团、力高集团涨幅分别为5.5%、5.2%、4.7%、4.6%。

建业地产10月涨幅高达17%以上，主要受出色的假期销售数据提振。公司销售数据显示，今年10月1日至10月8日中秋国庆期间，建业地产取得物业合同销售额为人民币25亿元，同比增加为156.2%，合同销售建筑面积31.5万平方米，同比增加为154%。



在跌幅榜方面，合景泰富、中国恒大、世茂房地产位居前三。

合景泰富本月跌幅高达20%以上，主要是公司在10月7日进行了除净，当日股价暴跌超22%；另外，高盛28日发表研究报告称，将公司的评级由“买入”降至“中性”，目标价由16元调低至13元，导致公司股价当天大跌4.4%，创半年新低。

股价的低迷致使公司高层出手干预，合景泰富主席兼执行董事孔健岷所控法团Hero Fine Group Limited于10月29日、30日在场內分別以每股平均价9.9774港元、10.3097港元各自增持4.6万股及90.75万股，两日增持95.35万股，共涉资约981.5万港元。



克而瑞证券首席分析师：孙杨

执业编号：BOI804

联系人：杜晔婕

孙杨先生受聘于香港克而瑞证券有限公司，持有香港证监会1号 - 证券交易及 4号 - 就证券提供意见的代表牌照，其牌照中央编号为BOI804。孙杨先生及其有联系者并没有对上述涉及公司持有任何财务权益



附：克而瑞领先股指40家房企成分股



1、 样本定期调整

每半年调整一次。遵循上市时间甄选、价格甄选、成交甄选、市值甄选等原则，剔除过去一年港股日均总市值不足20亿港元的股票，剩余样本股按照港股日均总市值由高至低排名，选取前40名作为指数样本。

2、样本临时调整

在有特殊事件发生（如分拆上市、破产清算、退市、被收购、重大违规等），以致影响指数代表性与可投资性时，将对克而瑞领先股指样本进行临时调整。发生临时调整时，被剔除的股票至下次定期调整前不会被取代。

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排版丨太阳



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