“普通豪宅”和“绝版公寓”主导下的深圳楼市

惜颜705

“生活的理想就是为了理想的生活，选择理想的建筑更是选择理想的生活方式”，这是莱蒙水榭云上2020年楼市宣言。

2020年，曼哈顿432Park Ave售价达2.7亿/套，深圳湾一号售价也已30万/平，不知不觉深圳已进入豪宅和绝版公寓时代了…
回顾2020年房地产市场可谓波谲云诡。先是开年楼房因疫情无人问津；而后各地刺激措施强势出炉；接着，不到三个月，市场迅速掉头，避险资金蜂拥而至楼价重回高位；最后各地接连对楼市出重手…
深圳715把调控推上了一个顶峰，抓紧了人们的眼球。“715”的深圳限购政策出台半个月后，“731”深圳又开始对商务公寓出政策，紧接着就是坊间热炒的深圳四十年的大礼包……
盘点2020，展望2021，深圳楼市呈现出怎样的新特点？投资机会又在哪儿？
我们认为2020年深圳楼市经历了由跑量转向价值为主导的转变，以典型区域龙华结合该区即有豪宅又有公寓的莱蒙水榭云上作分析。2020年深圳楼市呈现：住宅市场豪宅化、公寓市场绝版化、房产价值的生活方式化三大特征。

住宅市场豪宅化

7月15日，深户买房也需要连续缴纳3年社保或个税，非深户继续按照5年执行，深户无社保或者社保非连续缴纳3年不能买房。普通住房应同时满足容积率在1.0（含）以上；套内面积120平以下或者建筑面积144平以下；实际成交价低于750万，否则收取豪宅税…

豪宅一般指比普通住宅质量、档次和售价等方面更高且具有稀缺性的住宅。

豪宅有普通豪宅和顶级豪宅之分，在深圳750-1100万间的豪宅可归为普通豪宅。可以说2020年深圳市场是“跑步进入豪宅线”，为什么说跑步进入豪宅线？

第一，根据“715”新政，实际成交总价超过750万元都将不按普住宅征税。

按这一标准深圳市场有近半房子进入“豪宅线”，科学的说应是普通豪宅线。

第二，房票的稀缺使得人们必须想办法一步到位，120平以上豪宅房成了主要选择。

第三，人们居住生活水平再提高，结婚潮和二胎潮兴起，深圳迎来了新一波改善置换潮，由小房变大房，由差房变优房，由此进入豪宅区。



（数据来源：深房中协中介标准指数）

市场企稳，豪宅去化呈现又稳又旺的特点

715之后，深圳楼市一直再探底，寻找支撑点，当政策的组合拳落地，四十年大礼包也盖棺论定，市场底部已现。从2020年8月、9月和10月已知的成交来看，出现了成交稳、去化速度稳、销售旺特点。

观察十月网签数，鸿荣源、龙湖、莱蒙水榭云上等众多楼盘都呈现了这种特点，揭示了当下市场销售“又稳又旺”的市场景象。据悉，9月29日开盘的莱蒙水榭云上主力总价在900-1000万，销售去化率已达80%，让市场很惊叹。

公寓市场绝版化

7月31日，市规划和自然资源局联合市住房建设局印发《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》，深圳在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

2020年深圳市场第二个特点是公寓特别是“真公寓”已成绝版。稀缺性正在形成，投资价值提升，正是这种稀缺性使得“真公寓”销量和售价齐升。



公寓的价值除了政策造成和稀缺性外，片区规划、科技实力是造就公寓价值不可或缺的两大推动因素。

我们还以典型市场龙华及热点项目莱蒙水榭云上作一分析。

龙华公寓核心价值是片区规划使然

在深圳最新的城市中心体系有了这样的表述：“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。深圳将重点建设唯一的“1个都市核心区”。都市核心区由三大部分组成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。

核心价值是需要由核心地段产生。龙华中心作为深圳核心区经历了由睡城到北部中心再升级到“宇宙中心”和深圳中心的蜕变。伴随着这种蜕变是对商务公寓产品需求的暴涨和市场公寓产品的热销。



公寓价值和总部经济关系紧密

总部基地的经济效应来自于大量资源的聚集，其中包括企业、人才等，因此每个总部基地都存在大量的高端居住需求！为了承接这种需求，商务公寓「应运而生」。

以龙华为例，位于龙华核心区的北站超级枢纽总部基地、红山上塘片区也正在形成自己的高端商务公寓。比如莱蒙水榭云上、华侨城北站壹号、鸿荣源北站商务中心等担此重任。

和豪宅一样，公寓进入价值为王的时代，衡量公寓的价值主要是区域地段、景观和稀缺性。

我们在市场上看到更多的是四十年、五十年产权的商水商电不通燃气的公寓。

类似莱蒙水榭云上这种“可租可卖可住、拥有70年产权、民水民电又通燃气”的“真”公寓毫无疑问是稀缺品中的稀缺品了。两者比较其价值差别可想而知。

莱蒙水榭云上附近不仅有地铁4号线、6号线两条轨道线经过，还有演艺馆、展览馆、深圳第二图书馆、深圳美术馆…总体量超20万平的市政文化场馆配套，超过50万平商圈环绕，超过9公里动感生态纽带联通北站红山公园绿谷，特别是：

1、政府投资约7.6亿元建设的龙华简上体育综合体。首层布置门厅和交通空间、下沉式广场等；二层布置体育舞蹈馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地；三层为羽毛球馆，乒乓球馆；四层为网球馆。项目按国际一流标准承建，与莱蒙水榭云上项目仅一路之隔……

2、项目周边有多家知名初中、小学，特别值得一提的是项目毗邻的深圳市未来中学（红山中学高中部）是深圳市高中教育质量发展规划首批重点建设学校，将打造成为质量一流、具有示范引领作用的公办全寄宿制品牌高中，可谓书香门弟。

3、坐落于项目周边上的深圳市新华医院是北京大学医学部与深圳市政府合作共建的一家三级综合医院，为深圳市市属医院，也是北大医学大家庭的一员，将发挥北大医学优质的医疗、教学、科研资源优势，打造成深圳市的标杆医院。

4、深圳首家超级商场COSTCO落地在上塘片区，位置在卓越皇后道旁，作为全球最大实体会员超市，2019年全国首家店在上海开业时就出现了“抢购风潮”。COSTCO在莱蒙水榭云上附近，离项目只有五分钟路程……



△ 简上体育综合体

正是随着商业配套和城市公共资源的加速兑现，龙华核心区特别是红山上塘片区引发了楼市新一轮的话题度与热潮，莱蒙水榭云上、龙湖、龙光、中海等众多楼盘占据深圳豪宅市场流量C位被强势热捧也证明其价值！

2020深圳市场第三个特点是二级市场和三级市场的联动越来越深入。这些年来，开发商为了集中主要精力把“产品做的更好、把服务做的更优”，更多的把销售这块与中介或互联网流量商合作。公寓产品深度发展后，公寓销售将和物业管理一样出现专业服务商。

9月16日，天猫与易居合作的“天猫好房”平台上线。阿里进军房地产业究其原因掌握有大量可变现的流量。

莱蒙水榭云上等优秀地产商联袂中介事实上是数据价值、流量价值、信息价值在现代社会中的反应，体现了房企的前瞻性、创新能力和专业化精神，全方位满足了客户的需要，更普遍和深入。

决定房产价格是其价值

决定房产价值的是其对于生活方式的理解

决定房产价值的什么？笔者还是以自己比较熟悉的莱蒙水榭云上为例。

莱蒙水榭云以166米超高层的大胆想象伫立龙华，构筑了从地面到楼顶多达五层的立体园林，将科技的创新性和诗意栖居的互动性水乳交融，呈现出有些梦幻，并且魅力十足的“云上生活”。

它本身就综合了新龙华新深圳的所有特征：激情、时尚、轻奢，富有想象力，全球核心，同时带有浓厚的人文风格，其价值张力可谓得天独厚。

相比于前作水榭花都、莱蒙水榭山、莱蒙水榭春天等优异作品，莱蒙水榭云上进一步强调人的主体性，更符合诗意栖居的内涵。科技、生态、文化自然融为一体，呈现出未来主义的“云上生活”。

当下莱蒙水榭云上推出约3.6米层高、约38-73㎡的70年产权的“真公寓”超出常规的高度，满足业主对室内空间的再定义，最多至5.4米大面宽设计，建筑艺术把生活价值体现的淋漓尽致。

房子是会说话的城市艺术，在深圳我们看得见这片土地旺盛的生命力，它带着狂想，不断生长，充满革新的力量。就像莱蒙水榭云上那幢伸向天际的楼宇，屋顶的枝叶，从未如此努力地接近天空。我们要向杰出的城市艺术致敬。

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