楼市，寒冷的冬天要来了？

形腿望舞

据证券时报：

银保监会信托部日前向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。据了解，此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，信托部要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。

很多读者都不懂，什么是房地产信托？

举个例子：有一天，小白想在隔壁那个村头建房子，预计花钱1个亿。但是小白砸锅卖铁最后只能拿出1000万，剩下的9000万找银行借，银行说没门“就你们家那个小房子能值几个钱，凭什么抵押给我”!



小白很无奈，到处筹钱却筹不到钱，惆怅之际，一个轻飘飘的背影从远处走来，哦！原来是小黑，他是XX大学的高材生，在外混出了点名堂，它告诉小白，他可以帮我找到借钱的门路！这时小白的眼里仿佛出现一幅画卷：山穷水复疑无路柳暗花明又一村！

小黑给小白介绍了一个人，叫YY信托！



YY信托说，小白，我把你的1亿房地产项目打包成一个理财产品，分成N个份额，让投资人来认购这些份额，你用原有的1000万认购百分之十的份额！期限为1年，到期后小白要支付这款理财产品8%的利息。



YY信托把小白搞定之后，把这款理财产品在市场上出售，投资人按照资金量的大小认购不同的份额，最终筹集到了1亿供小白建房子。如果你购买了这款理财产品，那么你的钱就进入了楼市。



过程中：



1、YY信托是受托人，如果你买了这款产品那么你就是委托人；



2、因为这款产品向很多人出售，有N个购买者（委托人），所以称为集合信托。



3、同时筹集到的资金主要流向房地产，所以称为房地产信托。

房地产信托在实际运作过程中，借钱的主体往往不是作为个体的小白，而是开发商。当然，并不是每个开发商都有这个资格，起码要符合“432”原则。“4”指的是要有四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；“3”是本金要达到30%，有些是25%（相当于上述例子当中小白拿出的1000万）；“2”是至少具备二级以上（包括二级）的开发资质。
而资金的来源不仅仅是一般投资人，还包含机构、银行等。
我们都知道，房企是重资产型企业，总资产当中绝大部分是负债构成。那么房企从哪借来的钱？


主要是：预付款（买期房时客户预交的房款）、银行贷款、发行债券、海外融资、上市融资、信托融资等。

现如今，几种借钱方式不约而同地收紧，银行贷款利率有高有低，信用差一点的企业利率很高，甚至银行不愿意贷。而房地产企业早就已经被暂停审批上市了。发债、海外融资等也有不同程度地收紧。而客户预付款需要把房子卖出去才能回款，与销售能力挂钩。甚至现在监管也在逐渐要求把客户预付款放到监管专户，开发商想在这动心思也难。





而现在，房地产信托被严查，加上此前“三道红线”出台，对房企负债进行限制，不得不说房企的一次寒冬已来临。
下面是2020年2季度末信托公司资金投向表





可以发现投放房地产的资金高达2.5万亿。这只是相对正规流向房地产的资金，而违规的到底有多少，不知道。这也是这次监管严查的目的之一。
当然，除了开发商，购房层面也在酝酿新招，此前，央行副行长表示：研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具。说白了房企的负债需要规范，居民的债务风险虽然远低于房企负债，但势头不妙，也需要规范。数据显示：今年以来，居民杠杆率（居民负债率）已上升5.6个百分点，由上年末的55.8%上升到61.4%。国际货币基金组织认为，居民杠杆率超65%就会影响到金融稳定。以居民负债率每年这样的上升速度，快达到了。





所以我们就知道了：
1、房企负债的风险是负债率过高，居民负债率的风险是上升过快，这是未来监管的重点。


2、房企降债务的过程必然导致一些中小房企被兼并重组，甚至重倒闭。对它们来说，冬天已经来了。
而购房层面，抑制居民债务（房贷）过快上涨对应的结果是楼市上涨的速度变慢。对于炒房者来说则是冬天，因为你借钱更难，利率更高，房价上涨的速度变慢。对于刚需族来说则是春天，因为你不用过于担心房价可能的大涨而失去购房能力。

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文章只敢写上涨速度减慢，不敢写下跌。可以理解。实际上回下跌。

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