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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好！受您启发，冒死出门去看了一下天通苑东区几套房子，看的有东二区的板楼顶层复式、三居、两居，现在更加有点困惑了，目前有些问题想请假一下您： 1、从历史来看，基本小户型与大户型房价上涨的数值是差不多的，那从上涨率来看，怎么变成买小户型更值得了？ 2、您推荐的顶层复式单价确实便宜，但是由于是非普，税费比较高，加上来天通苑的都纯刚需改善的穷人，造成了房价与130多三居室没贵多少也卖不出去，等我将来卖的时候税费还是那么高，那投资顶复意义还大吗？ PS.买顶复的基本都会是老人的家庭，我年轻小伙子爬楼都费劲。 肯请您能给我等小白具体解释一下顶复的优势在哪，劣势在哪，谢谢您了！
回答：天通苑200平以上总价650以内的性价比是最高的 回天是北京最大经济适用房居住区，当下的低估与其交通、配套和周边产业匮乏以及人员结构都有关，所以会造成总价约束，总价600以上很少会看tty 但随着未来科技城的落地和望京互联网产业的成型，交通和配套的完善对于卧城的天通苑都是利好。 人员结构的更替购买力的提升，当下的流动性带来的价值低估会在未来被回归，流通性充足后也就没有套利的机会，加装电梯反而有暴击的可能
提问：房姐您好！我是sfsd，子弹300。户口海淀，儿子目前在十一学校上高三。想买一套房子先出租5年以上，等孩子毕业工作后根据具体的工作地点，再卖出置换，给他作为首付。之前一直看十一学校附近远洋山水和远洋沁山水这两个楼盘，想听听您的建议？我是不是目前不用被地点所困？因我现在住在铁建。是不是也可着眼全北京来选择？求推荐！多谢了！
回答：投资不建议这两个盘，由于在八宝山这一片，远洋山水基本是唯一的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价 投资应该选着相对的洼地，推荐看朝青、望京板块
提问：新人首次提问，户口vs工作居住证和换房问题 两人自住75平大一居，因为理念希望孩子走国际学校路线. 不考虑公立路线. 考虑未来房子置换和身份问题: 1. 不考虑公立学校，户口是否有价值？您了解办理北京户口和工作居住证是什么价格？ 工作居住证可以买限竟房吗？ 有朋友说2个月内拿到京户，办好给钱您觉得靠谱么？有什么坑吗？ 2. 国际学校费用高昂，我们担心未来支付不起孩子的学费，若有户口可以让孩子走公立路线，高中考国际班然后出国，费用可以大大降低，为保底选择. 工作居住证可以实现私立转公立高中就读吗？（不高考） 3. 目前房子估价580到600左右（租金1万2，房贷月还款7700），租金高不想卖，老人可来住. 稀缺纯南向大一居小户型，自住特别舒服，不知道是否具有持有价值？我们都没有首套资格，现金子弹预计800.在乐成国际学校附近想置备一个2室加保姆间或者三室，您有推荐的小区吗？最好没有学区溢价但有保值潜力. 4. 孩子爸爸马上上emba, 毕业后不知道是否有落户资格？ （涉及大量引起希望这条不要公开发表 或者隐去问题 1 2 和4）
回答：1. 限竞房的购买同普通商品房是一样的，工作居住证可以买。可以明确问下你朋友的操作方法，在判断是否靠谱 2. 进公立高中政策上不确定 有点困难难度。可以高中争取考到好的私立高中 读完出国，比如人大附朝阳或者建华这种的，或则小学初中公立，考进好的高中国际部 更可行。 3. 可以看看天之骄子、九龙花园、苹果社区南区等 4. 毕业后能增加积分，没法直接落户
提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？
回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房>别墅
提问：请问老师，您看好北京哪个片区？我想投资，长持，首套首贷，有工居证。您看好北京通州的房子吗？还是望京，南部新开发区，朝青大悦城，台湖？哪里升值潜力更大一些？通州核心cbd的东湾怎么样？华业玫瑰呢？望京的北纬40度行吗？您给推荐一下哈，谢谢
回答：你的预算多少呢？看盘先要确定首付再圈定选筹范围， 通州长期看好，但选筹上要注意，部分盘价格虚高，小心高位接手 ，东湾就是这一类。通州推荐看 京贸国际城 、bobo自由城、百合湾、运河湾。望京 北纬40度可以入 但周边配套还没起来，需要长持才能看到收益
提问：您好 北京户口无房有贷款记录，目前子弹300。在西直门钻河公馆有一个可注册loft. 房本性质是商业、面积不到60,实际使用是上下两层，租金能在1万4,1万5,不过疫情来了就没人租了。现在孩子在东城集体户，想看要不要在海淀买一个兼顾落户和自住。提问，1是否需要卖掉商业凑钱买个大的？2如果考虑海淀落户，目前这种情况买哪里比较好，有否推荐？3如果不考虑落户，目前这种情况买哪里比较好？4都市芳园丽湖里的复式在400万出头，单价3.3万，能买吗？如果想买远一点，但住着舒服的如王府家园，龙城花园能买吗？孩子还小，老希望有小区，甚至有小院。。。5学院南路 新外大街附近的2居老破小能买吗？？ 感谢！感觉现在上不上车，买什么，是不是自己也要住都没想明白。
回答：1.钻河公馆能卖就卖，没有长持价值，长期跑输大盘 2. 海淀学区属性太重，纯投资落户的话，因为用不到学区名额，建议看双榆树板块属于中关村片区，学区属性较轻，风险更小。投资角度朝阳会更合适 4. 你看的这几个保值属性比较差，位置并不好。你只考虑自住那也没问题 5. 考虑学区因素，学院南路和新外大街可以入。 建议出掉钻河公馆在城内置换一套自住+保值的房更好
提问：房姐元宵节快乐！请问～男友sfsd组合贷在三元西桥曙光里97年老破小，目前我俩通勤居住都方便。考虑房情疫情，想把我sfsd资格在婚前用上，投资为主，未来二换一大。我俩毕业不久 国企 考虑能够承担的还款还贷压力，预算有限200-250w，朝阳丰台大兴，最好离地铁近，能改两居的一居户型。 请教房姐，这个思路合适吗？如果是2000年后次新，哪里投资好些，看常营 西红门 丰台科技园怎么样？如果是满五唯一老公房就比较受限，多是近主城的小开间，有没有推荐的区域？我的情况下，一类经适房和限价房适合吗？期待姐的答复
回答：婚前用掉你的sfsd是正确的 西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 常营对接的是东三环，国贸CBD连片产业区。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化未来发展不好说 建议 常营>西红门>丰台科技园 经适房有笋盘可以看，主要税费高变相提高了你的首付。 限价房不适合投资。
提问：房姐，你好，我是长沙户口，未来在北京定居，目前资产。 1，北京昌平硅谷SOHO有一套商住两用价值150，贷款40万，贷款10年，已还3年？月供6000，租金2800。 2，湖南长沙有1套200平的写字楼价值240万，年租金12万，目前有贷款70万，月供9000。贷款10年，已还3年。 3，湖南长沙公寓2套，价值100万，贷款15万，贷款10年，已还5年，月供2000元，租金2200元 4，湖南长沙商铺1套，价值80万，贷款25万，贷款10年，已还5年，月供，3000左右，租金2500元 5，手上目前有120万，年收入100+，想配置下资产，目前在北京没有买70年商品房资格，用公司买商住两用房合适吗？或者在外地不限购的70年商品房有没有好的标地，您推荐下，年收益10%长沙的115平单价8000二环，可贷款10年。40%，能买吗？盼回谢谢。今天急等回复。
回答：北京不要买商住，流动性太差，涨幅锁死。你名下长沙已经有两套公寓不建议再入公寓。北京可以尝试办个工作居住证 首付积累到200左右入一套住宅。其它城市可以看下 武汉 重庆 广州，这些城市破限购都不难。 你的资产中都是靠租金赚取收益，建议重新配置下，写字楼可以保留，其余的资产建议置换成核心区住宅。
提问：北京2套，子弹320，夫妻办公在海淀和东城，既考虑居住也考虑投资、考虑最好是三居，目前看到的比较理想的区域是惠新这块，除此之外，还有其他更好推荐的位置吗？另外总预算建议在多少呢？谢谢！
回答：可以看800左右的标的 惠新板块可以看，推荐 淘下罗马140平左右的户型，适合纯投资 如果愿意接受品质溢价可看看千鹤家园，注意避开1、2、3号楼由于临近北四环，有噪音污染
提问：房姐新年好！可否点评下北四环三空间这个盘，05年的盘，我去小区看过（没入户看），地库车位难得的充足，小区干净，管理也很好，但走在小区院内基本没有阳光，南面有一栋大厦遮挡（挡住了四环的噪音也挡住了阳光）。整体对这个小区印象还不错，停车方便，出门就是五号线，离华堂商场也很近。现在均价在8万左右，可否请您对比亚运村同价位盘（嘉铭桐城、紫薇天悦等）点评下呢，是否值得入手？三空间周围是老公房环绕，这个盘体量小也谈不上什么配套，我实地看最大的感受就是停车太方便了，第二印象深就是南面没有采光。谢谢您！
回答：三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高 嘉铭桐城和紫薇天悦一样溢价，投资不建议买 对比来说 三空间略好于嘉铭桐城\/紫薇天悦
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发表于 2020-12-9 09:05:02
