停止“拆迁”？国家一锤定音，明年起，老房子或迎来“二次升值”

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本轮调控始于2016年，且在随后的两年时间里，调控进入最严厉时期。但有人可能很意外，为什么明明是调控力度最强的2017年、2018年，三四线城市却迎来了“逆势上涨”？根据国家统计局和有关房价统计机构公布的数据来看，全国160多个城市，在短短的17-18两年时间，房价平均上涨了50%。尤其是环一线三四线城市，房价翻一番、翻两番也屡见不鲜。比如环深的东莞、惠州、河源、汕尾等城市，2016年平均房价只有六七千一平，到了2018年底，房价最高的东莞核心地段已经高达三四万一平。



对中国房地产发展进程有所了解的人，大概都知道背后的原因：全国楼市调控最激烈时期，一二线城市纷纷或横盘或下跌，三四线城市却能全线实现“逆势补涨”，归根结底是“棚改”拆迁起到了关键的助推作用。
为了消化掉不断累积的库存，解开发商、银行和地方等的燃眉之急，从2016年起，国家创新性地推出了“棚改货币化安置政策”：一改往日拆迁“以房换房”政策，改为“货币化补偿”，即对于被拆迁者给予直接发放现金补贴，他们的住房问题，由他们到市场上自行购买商品房。如此一来，开发商2015年之前积压的大量库存，在短短两年时间里，就基本消化殆尽。更让人意想不到的是，伴随着源源不断的资金涌向楼市，也成功助涨了三四线城市房价。



根据官方通报的数据显示，过去5年全国棚改总开工量在3300万套，帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。而其中有大约70%（2200万套）都发生在三四线城市。也就是说，棚改拆迁定向货币的水，基本都流向了三四线城市，且最终受益的是楼市。这不仅成功拉升了三四线城市的房价，还给三四线城市的基础设施建设、经济发展等作出了突出贡献。无怪乎有人直言，“棚改拆迁”是过去二十年中国房地产市场政策最牛掰的发明。
更值得一提的是，棚改拆迁政策的到来，也加剧了中国家庭财富的巨大差距——不少人通过拆迁实现了一夜暴富，身家千万甚至上亿，不仅自己轻松实现财富自由，还惠及后代。而那些从小就坚信“知识改变命运”，并为之不懈努力的人，却不得不承受房价上涨后，积蓄被掏空，买房越来越艰难的事实。再加上，棚改拆迁虽然是以民生工程的名义诞生，但是最近这些年，很多城市却屡屡上演“借棚改之名盲目举债”现象。



诸多因素叠加，叫停棚改，叫停拆迁的声音喧嚣尘上。尤其是一些经济学家、房产专家更直言揭露，棚改坚决不能再持续，否则稳房价就成为一句空谈，各地理应根据自身库存和房价上涨压力，抓紧叫停或者下调棚改拆迁的目标。
事实上，国家对于棚改拆迁也早就有了“叫停”的意思：18年国开行紧急收回棚改审批权限，19年宣告各类城市因地制宜推进棚改拆迁工作，都在铺垫棚改拆迁的退场。到了2020年，国家终于一锤定音：2020年是棚改的“完结之年”，完成2020年的460万套棚改任务之后，全国性的棚改目标已经所剩不多。传递的信号再明确不过，从明年起持续了十几年的棚改，尤其是从2016年开始实行的“棚改货币化安置政策”或将就此叫停，也就是说未来老房子将不再拆迁。



有人可能会有疑问，停止“棚改”，停止“拆迁”，那未来城市里的老旧小区该怎么办？难道这些房主要在这些居住条件差、环境恶劣的房子里住一辈子吗？其实不然，国家对于老房子也有了明确的计划：明年起，老房子全部按“新规”办，这个新规就是接替“棚改”的“旧改”，老房子不拆了，改为原地改造。
4万亿“旧改”粉墨登场，明年起，老房子将迎来“二次升值”
根据国家公布的信息，未来5年“旧改”总投资规模将超4万亿，而且“旧改”内容主要包括三大类：第一是基础类，即更新水电路气等配套设施；第二是改善类，支持加装电梯和无障碍环境建设；第三是提升类，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。



大家最为关心的旧改资金来源也和此前的棚改有天壤之别：有了“棚改”的前车之鉴，为了有效规避旧改对现有新二手房市场的拉动，更是为了真正以民为主，旧改规定资金来源是三个方面：其一、包括过去的地方财政和水电气等专营单位出资；其二、也包括中央补助资金；其三、还会鼓励纳入社会力量参与。显而易见，这些资金的投入都不可能像过去那样，对现有的增量房和存量房市场有直接拉动。
依据信息显现，未来5年年旧改对象都是2000年以前建造的老房子，2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。也就是说，明年起将有一大批老房子将迎来“二次升值”，符合条件的业主有福了。



为什么这么说？首先、新规规定，基础类改造是第一步，也就是说，过去的老房子水气电路会率先完成升级，这等于是给老房子做了“换心脏”手术，对其居住有很大提升；其次、国家也屡次明确，未来4层以上的老房子要确保加装电梯，老房子加电梯，不仅便民而且对房子的价值也有拉升作用。业内专家通过数十起旧改案例分析估测，经过改造后的老房子，整体溢价可能超过20%-30%，尤其是多层老房子加装电梯后最上面两层升值空间巨大。所以综合来说，过去十年，房地产市场整体狂飙发展红利下，很多城市的房价已经上涨了一波，绝大多数老房子也跟着完成了一轮升值，现如今4万亿“旧改”来袭，毫无疑问，这些老房子还将迎来“二次升值”。



但我们也要认清现实，“旧改”不仅仅都是利好，还有很明显的“不利”影响，尤其是以下两类人恐怕要遭殃：
第一类是瞄准“拆迁巨额补偿”的专业投资炒房客。停止拆迁意味着他们的“拆迁梦”就此破灭。未来5年4万亿“旧改”接棒“棚改”，老房子升值与否是次要，“旧改”的主要导向是服务民生改善居住环境。所以，“旧改”虽然也能给老房子价值腾飞助力，但相对而言，这类房产市场认可度较低。和此前的“博拆迁”相比较，旧改的价值就更小了，而且如果细算账，很多持有老房子的会发现，可能5年过去了，自己投资老房子不划算，可能要遭殃做折本生意了。
第二类就是盼望老房子拆迁拿补偿款买新房的人。这类人虽然不是投资炒房客，但是他们一心想住新房，且其“拆迁暴富”思想不亚于炒房投资客。笔者身边现在还有很多这类人，他们自己的工资不够买新房，但又不甘心低价卖老房子，还是依然在苦苦盼望自己的老房子拆迁，能复制别人的“拆迁一夜暴富梦”。旧改来袭，等于明确了未来老房子不再拆迁，这类人的梦想也一样破灭了。等老房子改造后升值，还是现在就低价卖掉老房子？不管怎么选，其实都不划算，因为绝大多数老房子的价值跑不赢很多品质好、环境佳的成熟区新房，所以算来算去，最后遭殃的还是自己。

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