比房价上涨更麻烦的事或到来，楼市“踩急刹车”，央媒紧急表态

银鲜目江探

“我国最缺的是房子，但最不缺的也是房子”，也许大家看到这一句话会觉得十分矛盾，但本质上来讲却涵盖了楼市的全部。简单来说从基数来看，自从房改以来，市场一路走高，在以商品房为主的市场供给下，仅新建住宅商品房面积就高达百亿，核算下在过去20年里早已卖出几亿套房子，如果再加上农村自建房、小产权房等，我国房子足够30亿人居住并不是一句空话。从均值来看，城镇居民住房拥有率为96%，但不得不说大多数人都拖后腿了，最直接原因就是炒房的背后房产资源本末倒置，市场倾斜的同时人房分离、供需错综。



客观来讲，有一则数据佐证当前市场格局，那就是截止2019年末。住房贷款余额为29.8万亿元，占整体债务的53.9%，也就是说一半的债务都来源于房贷。仅从这一点来看，似乎对应了今年现金流的尴尬处境，在家庭财富70%都聚集在房产时，即使房价不跌走平，在成本价值来看，房子就意味着亏钱，最关键的是还不能降价抛房，因为需要承担银行违约赔偿金，但不管怎么说，银行获益是始终不变的。

在高房价的背后我们时常隐约看到一个规律，那就是居民杠杆率，房价上涨越快，自身负债率就会突增。例如早在前几年去库存、棚改时期，就有人凭借10万存款撬动100万房产，“房子是最有价值的投资”似乎成为掺杂金融属性最好的理由。



正是因为这一股心态的存在，购房者内心有着一丝投机买房，持房者更是坐地起价，而开发商拿地价高者得，在拼命加杠杆的背后，都围绕一个核心点，那就是“房价会上涨”。但从近些年市场动向来看，现实却很打脸，横岗六万一套房冲击着高房价，对此大多数人表示城市经济单薄、产业结构单一支撑不了高房价；而当面对北京二手房房价跌幅超20%时，又有一群人表示市场水分太多，这是政策对应的正常反应，遏制局部过热。

与此同时，在本次金九银十期间，唐山限制住房贷款，三套房及以上暂停贷款；银川限制地价、涉及竞拍规则、加大供应等，陆续有37个城市出台新规。仅从这一点来看，大家可以看出一个变化，那就是不再是单纯遏制房价，而是更深层次出发。



从以上特殊背景来看，这一次比房价上涨更加麻烦的事或到来，楼市“踩急刹车”。从政策布局来看，住建部等相关部门先后约谈10+14座城市，其中前者是市场过于火热城市，例如杭州、深圳；后者是尝试打破底线的城市，例如驻马店、荆州。仅从这一点来看，我们很明白当前政策的底线，那就是现状禁止被打破，凡是出头鸟必然会被打破；其次棚改的超额完成，再加上今年旧改已完成年度目标70%，想继续依靠市场拐点无疑是异想天开。

从资金层面来看，自从8月份开始，各大开发商陆续进入单月最大偿还额度，债务危机早已成为最后一根稻草，最明显的就是恒大，前脚全部全国打折出售，后脚宣布债务重组，短短数天内就完成千亿；而多家银行开始收紧“房抵贷”业务，商铺类基本停贷。



简单来说，相关部门要求银行控制住房贷款增量，再加上“3道红线”，就等于将开发商有息债务和自身负债率直接挂钩，越是没钱越借不到钱，这对于习惯大手大脚的开发商来说，无疑是利空消息。而在这“踩刹车”的背后，市场格局出现微妙变化，10月29日贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》，明确表示全国30城刚需购房者平均年龄已超过30岁，消费规模出现拐点，90后群体略显乏力。

事实上对于这一点，央媒紧急发声，住建部等官方部门多次重申“房住不炒”；在面对货币政策宽松现状，央行负责人表示切勿大水灌溉，降准的目的更利于流向实体经济；新华社、人民日报等官媒表示，当前调控成果来之不易，调控更需要加码，切勿触底反弹。



总的来说，此时的楼市更倾向于横盘，关键不在于房价居高不下，而供需关系出现矛盾。对于持房者来算，房价走平即亏钱，特别是棚改正式成为过去式，棚户区房子不再是香馍馍，相反有着极大贬值风险，挂牌房源的激增就说明短期内套现的可能性几乎为零；对于购房者来说，抛开一线城市以外，几乎所有人都明白这一次房价很难上涨，与其接盘还是持币观望，至少现金流给予了很大的安全感，这一部分往往需要的并不是过程，而是结果。

在我看来，今年买房利好消息就是可以货比三家，甚至坐地砍价，无论是新房还是二手房，选择空间会比往年大很多；利空消息就是持房周期会被拉长，能否稳定偿还房贷成为至关重要的因素，但不管怎么说，都不建议强行上车，高杠杆的弊端将逐渐凸显。

侬去斯

房价还要大涨

侬去斯

谢谢你，颇有收获！