阵地丨物管上市规模突破34家，高增长仍将持续

白刃玄衣及

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物企上市规模又有了新的突破。10月30日，世茂服务、合景悠活同一日在港交所成功上市，至此月内已有4家物企上市，行业再次迎来物业上市大潮。

克而瑞物管数据显示，截止目前，全国上市物企已达到34家，其中2020年上市数量已至10家，已递交招股书尚未上市交易的物企有10家，其中融创服务、金科服务已通过上市聆讯，将于近期上市。无疑，2020年将成为物企上市“大年”，上市数量将创历年最高。

值得注意的是，行业快速裂变的势头已经明显。一方面物企上市规模再创新高，另一方面资本市场表现开始分化，10月已有3家物企出现上市首日破发的情况。此外，9
月以来整体物业股出现短期下行，这意味着市场对行业的认知会进入到一个更合理的水平，但物业股仍然是涨幅较大的一个版块。
房企分拆物管上市还将持续，但能够获得资本市场关注核心股的数量是有限的，未来股票之间会继续分化，这将与企业的实际运营能力相关。目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，未来2-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。

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01 上市物企规模已至34家

2020年作为物企的能力建设年，疫情给行业带来更多发展机会。上市潮无疑已今年物企资本市场关键词，截至10月30日，上市物企已达34家，本年已有10家物业公司成功上市，另有10家企业已递表排队等待中，而融创服务和金科服务已通过上市聆讯，成功上市已板上钉钉。

此外，恒大物业、建发物业、华润万象生活等相继递交招股书。结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量将再创新高。2020年全年，物管行业的资本窗口期将继续开放，物企业绩保持双位数增长。

2019年底，物业管理行业市场规模达到10512亿元，由于企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场，行业未来潜在市场规模则更大。在万亿市场中，TOP10的集中度低于15%，TOP100企业的集中度刚接近30%。

目前行业集中度偏低，仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。

2014-2020年10月物业服务企业上市数量分布



数据来源：克而瑞物管
02 物业股回调频现破发

近日，前期活跃的物业股有明显回调迹象。

物业股股价明显下挫，年初至10月30日，34家物业股平均涨幅为30%，平均涨幅有所收窄。单月来看，9月份，30家物业股的跌幅约为10%，其中13家跌幅在10%以上。究其原因，一方面是前期疫情期间，物业股热度被推至最高；另一方面，近期资金分散，物业股在中期业绩之后，获利投资者转移。

其次，10月成功上市的4家物企有3家企业股价破发。而自2018年下半年开始的物业上市潮，超过20家新上市物企，已至少五家物企上市首日出现跌破发行价的情况，其中10月22日成功上市的第一服务上市首日跌约27%，刷新纪录。

随后，10月30日，世茂服务与和合景悠活双双挂牌交易，但两家公司上市首日均受冷，先后破发，世茂服务于当日收盘保住发行价。这意味着大型物企或者背靠有实力的母公司，企业抗风险能力及潜在价值空间将更能获得资本市场认可，而小型物企劣势则较为明显。

从以上种种表现来看，短期内行业已进入冷静调整新周期，市场对物管行业的认知会进入到一个更合理的水平。但这并不会影响房企分拆物管上市的节奏，需要注意的是，未来物业股之间会继续分化，能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限，企业的实际运营能力将影响到资本市场表现。

2018年以来物企上市首日下跌案例



数据来源：克而瑞物管
03 物业股仍是成长性较大板块

受新冠疫情的影响，虽然资本市场整体表现不尽人意，但物管板块平均增幅达到了30%。从市值方面看，截止到2020年10月30日，34家上市物业市值总额4649亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。

实际上，物业股具备较强的防御特性。在战“疫”的关键时刻，物业服务企业迎来新的一轮价值突破。进入二月第一周以来，同期已上市的物业服务企业整体止跌上扬，平均涨幅均值在13%左右，远超同期大盘表现。

此外，物业行业可预期性较强。从收入端来看，物业服务本身具有轻资产运营的特性，营收可预测、现金流稳定。从规模增长潜力来看，未来1～2年内能释放出千亿级别的市场增量，随着物业管理社会化的不断深入，一些原本“封闭”的领域，如“三供一业”、军队营区物业管理等，也正在向行业层面开放。

物管行业是低利润、弱周期的领域，但并不是一个高负债的行业，相比房企每年必须通过销售来产生新的收入而言，物业服务企业只要不丢盘，每年的基本收入是确定的。因此，市场的短期波动是资金和情绪左右的结果，物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块，而且成熟企业在加重专业服务的比重，未来在利润上物业公司也会拥有更多增长。

截止2020年10月30日34家上市物企市盈率及母公司市盈率





数据来源：克而瑞物管
04 跑马圈地后更需城市深耕

一直以来，规模化增长是物管企业经营的主要指标，在规模达到一定程度后，企业需要加速提升自身城市深耕“浓度”。目前，行业内差距有10倍之多，做深区域，企业将会带来更多增长预期，也会带来更多新商业模式的可能性。

实际上，物业公司应该注重提高自身服务的附加值，并逐步改变自身盈利结构，提升自身竞争护城河。克而瑞物管数据显示，17家物业公司中，超过65%平均物管收入是上升的，我们认为，即使在存量领域，随着物业服务价格的逐步放开，物业公司有望获得更高的盈利质量，而专项服务的开展使企业不再依赖单一物管收入，也重构了物业的增长逻辑。

行业发展一大重要待解决的问题在于能否行稳致远，这取决于能够吸纳人才的数量、层次，并且企业能够有效留下人才。今年头部物企新招聘人员数约为现有规模的20%，除了传统的物业安保、客服外，更多引进财务、投资、市场及营销、数字化产品开发等人才。跨界、多元人才涌入，塑造了物业服务企业面向未来的竞争力。

服务力仍然是未来企业发展的核心，物业管理行业的本质是以“服务”为核心的商业活动，必然要以专业的服务价值来体现。过去传统的、粗犷的服务一去不复返，数字化时代，借助人工智能、大数据、互联网与物联网的结合，在新理念、新技术和新思维的改造之下，将实现服务专业度和服务质量的提升。



股价是短期博弈的结果，物业公司的基本面并没有发生变化，这仍然是一个在加速增长的行业。行业的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性，这是一个广阔的市场。

实际上，资本市场的表现一定程度上代表着上市物企的分化表现，物企资本表现与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看，分化的背景下物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间。

展望未来，后续物管行业上市潮仍将持续，据克而瑞物管统计的数据，目前还有10余家物业公司在香港递表排队等待上市，其中，融创服务和金科服务已通过上市聆讯，第四季度可能还将新增多家物业公司递表，全年上市企业数量将再创新高。可以预见，在标的不断增多，业绩持续分化的前提下，物业板块的估值短期内可能还将继续承压。

长期来看，整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间，高增长仍然会持续，未来3-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。

表：截至2020年10月30日已递交招股书尚未上市交易企业



数据来源：克而瑞物管

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