​房企的冬天，不代表楼市的冬天？

落败的青春阳落s

文/杨国英
收紧！继续收紧！
冬天，还未到来，但是，房企将注定瑟瑟发抖。
日前，银保监会信托部下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。
控制信托融资，这是对房企的又一次打压。
与香港开发商不同，长江实业、新鸿基、新世界等，都是old money，都是巨富至少四五十年的家族。
old money是屯地的高手，而new money玩的是高负债、高周转，靠借钱扩大规模，拼的是速度。
内地开发商，都是new money，想一想，30年前，杨国强还是个小包工头，许家印还在给别人打工，碧桂园和恒大都还没出现呢，真正开始搞房地产开发，还要等到1995年前后——这怎么能与港资相比呢，那时候香港排名前5位的开发商，没有哪一个身价低于100亿的。
new money就是new money，内地大佬即便发展了20多年，即便有些大佬的纸上财富，一度超过了李嘉诚，但是，纸上财富（上市公司的股权评估）毕竟是纸上财富，真让他们掏上大几百亿的现金，还真的有难度。
所以，需要融资，需要高杠杆！
盘点一下，内地开发商的融资渠道，无非有以下5种：
1，上市融资；2，银行贷款；3，海外发债；4，信托融资；5，民间融资。
先说上市融资，地产开发商的A股IPO，已经封闭好几年了，就连万达、恒大这等规模的，至今也没有回A成功——上市融资很难！
再说银行融资，这个最近几年卡得比较死，除非是国资开发商，否则，基本是“多收少贷”、“只收不贷”的节奏——银行贷款很难！
海外发债，2018—2019年上半年，一度成为内地开发商的救命稻草，部分开发商甚至甘愿付出10%以上的利率，但是，开发商的海外发债也受到严格限制——海外发债变难了！
信托融资，对开发商信托融资的收紧，这已经不是第一次了，严格地讲，是进一步收紧——信托融资更难了！
至于民间融资，这个就没必要多讨论了，民间融资的，基本都是无路可走的开发商，在民间融到资的，基本上最后也都是还不上，少部分甚至沦为了非法集资，比如河北卓达（曾是河北省最大的开发商）的老板杨卓舒等。
收紧，收紧，继续收紧！
自央行和住建部8月份明确开发商融资的“三条红线”之后，开发商的日子，是越来越难过了。
这对未来是个什么信号？
1，中小规模房企将批量倒闭
除非是国资背景，否则，中小规模的开发商，甚至部分大型房企，将极难躲过这一轮冬天，这一轮冬天将持续三四年之久。
房企的冬天，同时也意味上，真正的头部房企，负债率可控的，将迎来全新的市场扩张期，市场占有率将大幅上升，所以，单纯从投资角度讲，现在炒房，还真不如去买质地优的地产股票。
2，房企的冬天，不代表楼市的冬天
未来一至两年，楼市不会太过火热，这是铁定的，但是，这也并不代表，楼市一定会进入冬天。
不同的城市，楼市走势不一样。
在强烈的政策压制之下，一线和二线头部城市的房价，未来整体将是稳定的，局部有可能小幅上涨。
但是，相当一部分的三四五线城市，未来的楼市走势，整体将是逐渐走衰的。
3，老破小的价值，将进一步缩水
面对极限的融资打压，中小规模的开发商难以过冬，市场集中度进一步增加，未来10年，TOP10房企的市场占有率，大概率将高达50%左右。
这同时也意味着，未来的楼市，将出现越来越多的中高品质楼盘，毕竟头部开发商的环境设计、配套设施，相比中小开发商，还是要好很多的。
未来的楼市，增量的，将以中高品质楼盘为主，这对存量的住宅，将会构成较大的压力，品质好的二手房还好，品质差的老破小，未来的价值肯定要进一步缩水。
当然了，除非是学区房！