明年起，住房迎来“新模式”，高层住宅不再建？2类房子又吃香了

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#在幸福敲门看测评#

今年上半年，中科院公布了城市化的相关数据：截至2019年12月，我国当前整体城市化率已经达到了60.60%，而发达国家平均值为70%左右。为什么城市化很重要呢？可以这么说，任何一个发达国家都离不开走城市化这条路。

用宏观的角度来说，城市化的主要标志是城市人口占总人口的比重不断上升。逐步放开了原有对人口流动的控制，大量农民工流向了城市，同时加快了城市化的进程。而城市化的本质是经济社会结构变革的过程。从直观的角度上看，城市化的标志就是越来越多的高楼大厦伫立起来了。

根据相关数据显示，截止到2019年，我国150高楼数量占据了全球的1/3。整个2019年，国内建造了56座200米以上的高楼，数量占比全球的50%。因此可以这么说，在建造高层住宅的方面，中国绝对是世界首屈一指的。正如外媒评价的那样：过去30年间，中国建造了数不尽流光溢彩的城市，其建造深度让许多发达国家都望尘莫及。



早期的高层住宅，的确很好地解决了由于城市化进程中大量人口流入城市带来大量住房需求的问题，由于土地面积有限，如何在有限的土地上进行最大的利用呢？因此高层住宅便诞生了，能够在有限的土地上创造出更多的住房供应，让更多的人住进来。

对于开发商来说，早期的高层住宅还是深受购房者喜爱的，主要有三个原因。1、外表上很气派，住在上面有种居高临下的感觉。2、以前多层住宅一般都没有电梯，高层住宅配备了电梯，给出行带来了极大的方便。3、住在上高处视野开阔，家里的光照通风条件都非常好。因此购房者愿意买，开发商也乐意建。也就导致了近些年住宅的高度越来越高、建筑密度越来越大。



而随着时间的流逝，高层住宅暴露出来的问题也越来越多，主要集中在以下几个方面：

过低的性价比：由于高层住宅配置了更多的电梯与楼梯，因此需要公摊出去的面积也大，一般超过25层的住宅公摊比会在20%以上，超过30层的住宅公摊比会在25%以上。也就是说100平米的房子到手只有70平左右，如今房价仍处在高位，故增大了购房成本，降低了性价比。

过高的容积率：容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。而高层住宅小区一方面是密度比较大，另一方面是容纳的住户多。因此小区的容积率会很高，而容积率直接影响了居住体验，容积率越高，居住体验越差。

过差的生活体验：除了居住体验差之外，生活体验也变得差。由于房子之间距离太近，因此只有比较高的楼层能享受到良好的光照和通风，中下楼层的光照和通风被周围住房挡住了，因此效果不好，造成整体居住体验变差。此外，高层住宅时间久了之后，各种设备需要维护，因此也增大了住户的持房成本。



正因为高层住宅暴露的问题越来越多，国家也注意到了这点，因此对于高层建筑也进行了一定的“约束”，比如住房和城乡建设部国家发展改革委共同发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》文件中，就明确强调了：

1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑；3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

也就是说，未来开发商想要建设100米（34层）左右的民用住宅，基本上是不可能了。

如果结合以下三个实际情况来看的话，开发商或许会考虑以多层建设为主。

1、根据今年4月份央行发布的城镇居民负债统计报告来看的话，整体的住房普及率已经达到了96%，也就是说当前整体住房需求已经远不如前，如果继续建造高层住宅的话，那么可能空余的房子会越来越多。

2、高层住宅暴露出过多的问题，一些购房者未来可能不会选择高层住宅，而已经买了高层住宅的人也有部分会选择脱手，去选择多层房。

3、对于开发商来说，如果拆除一个15层的房子的话，那么新建的住房起码要在35层以上才能有利润，但如今住房的高度受到了限制。另一方面，拆除一个高层小区也就意味着面临几千家住户的赔偿问题，因此开发商不愿意拆也不愿意重建高层。



高层住宅“停建”后，2类房子又吃香了

01低密度的多层住宅

如果开发商选择建造多层住宅的话，那么新建的多层住宅是一定会带电梯的，一方面是加装了电梯能够让更多的购房者满意，另一方面目前已经有多个城市规定了新建的4层以上住宅需要加装电梯，因此新的多层住宅加装电梯也是顺应了趋势。

而密度低一些的话就降低了小区的容积率，提升了整体的居住体验，并且还不会由于楼间距太小，导致阳光和通风都被遮挡。因此低密度的多层住宅未来会比较“吃香”。



02“旧改”规划中的老旧住房

今年正是旧改进行如火如荼的一年，很多老小区都“旧貌换新颜”，整个小区经过改造后，全部焕然一新：老旧的水电路气管道翻新了、照明设施与绿化设施也做起来了、最重要的是老旧住宅也可以加装电梯了。整体的生活质量得到了全面提升。

而一般老旧住房经过旧改后，一些有换房需求的人也不会选择换房子了，同时老旧小区一般都位于城市的核心地段，周边资源设施完善、本身具有一定的升值空间，经过旧改后升值空间也增大了。

勇敢的树袋熊1

多层无电梯是弱点，
高层容积率大是弱点。
随着住房空置增多，人们各取所需。但回归多层或小高层，是大趋势。

真不是我干的的

希望国家惠民政策越快越好

愿为素心人

现在高层高是种大葱，大密了，验收是怎么过关的？

崔炫俊献

我喜欢步梯房

寒郁轩良

多层不方便，上楼太累，年纪大一点的老人天天爬5楼6楼，真是要命的事，更不要说老弱病残了，再提上米油，那是更要命了