今明两年买房，“3个坏消息”始终难躲开，准备买房的人要有打算

馥琳

2020年买房，“3个坏消息”难以躲开，提前有打算！
2020年9月份以来，楼市就表现出了前所未有的躁动，不管是房地产开发商还是市场上的购房者，心里都颇不宁静。
对于房企而言，上半年销售目标没有达成，本来把销售旺季的预期全部寄托在9-10月份的，可谁也没想到，央行一场座谈会，首次提出了收紧房企们融资额度的“三条红线”，让本来依靠高周转、高负债维持高红利的房地产商们资金面顿时紧迫起来。据悉，超过80%的房企都无法满足央行划定的三条红线标准，即便是20%的房企符合了条件，那融资力度同样受到了大大的限制。



房企们面对突如其来的尴尬局面，纷纷出招应对，有的房企提出“降价促销，以价换量，促销回款”策略，也有的房企提出“加价引导市场预期，加价促销”策略。前者顺流而进，后者反其道行之，就目前的行情而言，多数房企都纷纷选择了第一个策略，恒大、万科、世茂、碧桂园等促销如约而至。
降价风潮来临了，是不是刚需买房的好时机呢？吃瓜群众看来，买房时机已到，但是具有买房打算的人却始终徘徊不定，因为市场早就形成了“买涨不买跌”的基本心理，当房价下跌的时候，几乎很少人敢贸然走向楼市。因为房价下跌期（或者房价平稳期）买房，确实存在这种诸多风险问题，今明两年买房，“3个坏消息”始终难躲开，准备买房的人要提前有打算。
1、房子升值慢，买房不赚钱。
这是买房人第一个应该有的基本心理预期，自从2016年10月份以来，房价就涨不动了，在“房住不炒”的调控基调下，整个楼市陷入了“平稳不动”的区间，可以说如果你还想在今后通过买房的方式实现财富增长，那么你可能要失望。



我们可以粗略计算下，今后的房子升值潜力究竟有多少，如果你准备在2020年购买一套100万元的房产，按揭贷款利率5.88%，1年之后你能通过这套房子获得多少溢价值？根据社科院在《2020年房地产预测》报告中给出的数据，今年房价平均增长约6.1%，那么100万元房子1年之后理论上增值6.1万元，这是正向增值，还有负向贬值，第一个是资金成本（暂且只考虑房贷利息），需要减掉5.88万元，然后还有经济因素（特别是M2）带来的货币贬值，根据以往经验，在5%-8%之间，我们以最低的5%计算，再减掉5万元。最终买这套100万元的房子，其实1年之后净损失4.78万元。
虽然上边的数据可能比实际略有出入，但基本表达准确。不难理解，买房子比租房子开支要大得多，要住在总价值100万元的房子里，一年为房子消费4.78万元，也是情理之中。



2、“房品”或逐渐降低。
开发商们为了尽可能实现回款，开始使劲降低房价促销，但是房企的利润真的会大幅度缩水吗？未必，SOHO中国潘石屹曾说，20%就是中国房价下跌的底线，如果超过了这个幅度，那么多数房企将会倒闭，不难理解，当房企们的利润为负数、现金流不畅、资不抵债的时候，倒闭往往是挽救股东利益的最好手段。
但是从现阶段的房地产发展状态而言，远未到“需要降低利润”的时候，毕竟房企们还有很高的利润空间额，而且诸多房企正在探索新的利润增长点，例如精装房高利润模式；房产减配降质的利润模式。房企们每平米降价1000元销售价格，那么很可能在建房品质上同样降低1000元成本投入，所以房品差、质量低或许会经常见到。



3、房子买后，可能难转手。
2019年以来，多篇名为《房子陷入买不起卖不掉的僵局》文章刷屏手机，引起了很多人的共鸣，事实确实如此，中国的房地产似乎有一个特别神奇的地方，当房价上涨的时候（特别是涨得越快的时候），买房人就越多，甚至很多原本没有买房计划的人也纷纷走向房地产市场凑热闹买房。而到了房价下跌（平稳）的时候，从市场经济角度而言，正是买房好时机，买房人却不愿意购房了，甚至连看房都不愿意。
从本质上而言，这是“买房投资”理念深入人心的原因，调查显示，超过85%的买房人都在关注房子升值问题，只有不到15%的买房人真正唯一关注的是房子的居住属性，这种情况下，房价下跌，人们自然不愿意去买房了。



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今后的房价如何？相信有目共睹，随着经济发展进入新常态，房地产同样会像实体行业一样受到平衡性约束，不能过于激进、也不可能过于颓废，所以长期平稳，才是房价的新常态，买房人逐渐隐藏，而且房产远远过剩（任泽平认为城市房产3.11亿套，户均持有1.5套，可以看出房产过剩）的情况下，卖房子并不容易。
撰文/楼市指闻
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