残酷现实！合肥近50%楼盘户型越做越大！买房成本变相拔高

因醉鞭名马幌

打工人”这个梗走红了网络，合肥网友也跟着自嘲了一波。

据说，这个梗起源于一部绘本，画家用这个词来形容他笔下的“主角”——一只勤勤恳恳、努力工作，最后破茧成蝶、飞向自由的蝉蛹。

而大多数用它来自嘲的，也恰恰都是每座城市里忙忙碌碌、期待扎根的那一群人。

在房地产行业，他们中的大部分被称为“刚需客”。




合肥楼市，你还考虑刚需客吗？

有人说，早些年刚需客是楼市的主力，后来慢慢的富人成了城市房价的决定者，而刚需客只能在这场洪流中被裹挟着向前挤；

又有人说“房住不炒”的基调在那儿，房子迟早还是要卖给真正有需要的人……

可我觉得从目前市场上的数据来看，有些人可能还是乐观了些。

在我对合肥近一段时间推货的100个楼盘进行统计后，我愈发确定上述想法。因为我发现，它们推出的产品在慢慢地朝大户型规划，似乎越来越不考虑刚需客的境况。





















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数据查询网站|365淘房官客户端

在表格中，户型面积从100㎡起步的占41%，最小户型小于100㎡的楼盘占59%，看起来这个比例似乎已经足够多了，至少有近6成的楼盘都规划了小于100㎡的房型。

我向同事们问了同样的问题。

无一例外，她们的回答是：八九十平，还要做个小三房。




于是我又在这59个楼盘中，筛选出起步面积小于90㎡的楼盘，结果显示仅有25盘符合条件。

俗话说，未经他人事，怎知他人苦。看到这样的占比，会产生紧迫感的应该只有真正的刚需客。

奋斗数年，掏空六口人的钱包，一转身迈入售楼部，却发现适合自己的户型，不是难找就是太偏。




开发商上升面积段，小户型难找

对于刚需客来说，小户型的总价相对较低，所以一般会成为他们首套房的最终选择。

但根据市场上各楼盘的推货计划来看，80-90㎡的户型在不断减少它的市场占比，越来越常见的是100㎡起步，甚至110㎡起步的大户型，还多是低密多层。




比如之前开盘的中海上东区和近期就要开盘的祥生云境，最小户型是102㎡，打着刚需户型的擦边球过来，但是一看价格和品类，又并不亲民；

再有滨湖的阳光城檀悦和中海九樾，最小户型一个108㎡，一个128㎡，均价2.3万＋/㎡，哪怕是三成首付都要75.8万＋，足以令刚需客望而却步。

其实，按照一般人的逻辑来看，小户型的流通速度应该是较快的，不仅是因为总价相对较低，更多的是，相较于“只占市场5%的头部购买力”，刚需客的市场明显要更庞大。

但是，为什么开发商会越来越愿意设计大户型呢？他们顶着快速回流资金和缩短销售周期的压力，如何能保障大户型的流通速度更快呢？

1紧跟市场，热门区域不用愁

滨湖、政务是典型。

这也是很多人都知道的道理：物以稀为贵。

在政务、滨湖和高新这样的高热区域，大户型不愁卖，所以相对来说，都是一套房子的交易，但小户型和大户型的区别是成交额180万和成交额240万，怎样选已经不言而喻。

从表格也能看出端倪，有41%的楼盘，其户型面积段都在100-300㎡＋。




这些楼盘主要都分布在那些高热区域。比如，在这41个楼盘中，位于滨湖的有10个，高新有8个，肥西则有5个，其他区域则是占据2-3个。

这些区域有什么特点已经毋庸多说了——高房价＋热门：滨湖均价22306元/㎡，直追政务，大多数项目一入市就成为全市疯抢的爆款，甚至全款抢也要靠运气，基本上200万入住滨湖的时代已经成为过去式了；

高新呢？它在库存状况上与滨湖非常相似，房荒＋高层房荒。均价21286元/㎡，仅次于滨湖。

而政务区目前只有一个融创信达政务壹号，极少的房源在售，3.3万/㎡的单价也压根儿是刚需客无需考虑的区域。

可能稍微令人比较诧异的是肥西，竟然有5个超100㎡起步的项目。

但是了解肥西的读者应该很清楚，除了北雁湖板块的祥生云境是背靠高新这棵大树好乘凉，其余四个项目有三个都是由较早一批入驻滨湖西板块的品牌房企开发的。

因为抢占了板块位置、时间等先机，房企们也是对项目非常有信心。

只不过，目前肥西的市场境况是快速增加的房源与缓慢增长的客群之间的矛盾，导致各项目都将面临一段不短的销售周期。

简而言之，在热门区域、高热板块，大户型都能很顺利地卖掉的情况下，开发商没有理由设计小户型，如果有，那可能就是企业的社会责任在鞭策着他们。

2引导市场，“娇养”刚需客

很显然，这种完全排除刚需客的区域还是占较少一部分的，九区三县也只有政务、滨湖、高新和蜀山算得上真正的高热区域。

在表格中亦是如此，近6成的楼盘都设计了小于100㎡的户型，这就能反向证明，刚需客仍然是开发商割舍不掉的盘中餐。




但，不知道有没有读者注意到，这59个楼盘中，只有25个盘起步户型面积小于90㎡，有34个盘都是在90-99㎡之间。

都已经定位成刚需盘了，为什么不再彻底一些呢？

在我这种敏感人群看来，开发商这种操作颇有些小心思在里头。

首先是，明面上每笔交易都能增加1-20万＋的营业额；

其次是，让意向90㎡的客户咬咬牙入手99㎡的户型，这就像在超市的购物架上，我们常见的标价99.88元、89.99元的商品，它们看起来永远比100元的商品便宜又实惠，也仍然在“8”字头和“9”字头范围内。

但殊不知，对于大多数真正的刚需客来说，买房本身就是一个咬牙再勒紧腰带的决定。

最后，其实对开发商算是一个莫须有的罪名。

由俭入奢易，由奢入俭难的道理谁都知道，我合理怀疑开发商在“娇养”刚需客。

从89㎡到99㎡，改变的不仅仅是面积的大小，还有刚需客群对住房空间、居住品质的期待值，这些无形的改变不正是在预支刚需客群的承受能力吗？

想想你还没还完的花呗、借呗，打工人，开发商也在让你花明天的钱，圆今天的梦……

3居住品质进化论

还有一个不大不小的点，在表格中“标签”那一列，是各个楼盘对外宣传的项目定位，我对它们进行了简单的整理。




不难发现，90%的楼盘都被贴上了品质楼盘和品牌楼盘的标签，还有少量的生态景观盘、改善型住宅标签。

这些标签有多少可信度暂且不论，只说这些标签被贴上去是给谁看的？很显然是购房者，正所谓投其所好。

时移世易，房子的居住功能早已经从最初的“遮风挡雨”扩展到很多层面。社区氛围、物业、绿化、归家路线……无一不反映出客群对居住品质的需求。

而当这些无形的东西被开发商展现在楼书图册中时，就代表着它们已经成为了开发商的建筑成本，自然也会成为客群的购房成本。

于是，真正的刚需客早早地把居住品质与“遮风挡雨”这类功能一齐放到了预算里，适合的户型难找这个问题就自然而然地形成了。




被不断向外围挤，位置太偏

主城区找不到合适户型的刚需客渐渐被挤压到区域的边缘，这样的现象很正常。

也是因为如此，才有了泛经开、泛高新、政务南（东）这样的概念。

但是，外围楼盘就真的适合刚需吗？

占据表格25%的那部分楼盘，就是目前大多数人对于刚需户型的定位：小于90㎡。




其中位于肥西、肥东、新站和瑶海的项目比例是5:5:4:3，其余区县多是1-2个项目。

而这些区域有个共同点：位置上不占优势。

表现在市场上，它们大都存在如下相对：

1：它们有规划不完的配套，并且一直在规划中，而能等得起配套兑现的就称不上刚需客了。

2：区域利好较多的板块逐渐往大户型搞，比如滨湖西、比如北雁湖板块，动辄110㎡起步，均价还直逼主城区。背靠大树好乘凉不假，可还得记住要“物有所值”。

3：北城、新站等东北方向的盘，由于不在合肥扩容的规划里，所以各种原因叠加之后，大多是地缘性客户中的刚需客在支撑当地楼市，鲜少有区域外的刚需客甘心在那里置业。

毕竟，刚需这个词已经道尽艰难，若还要一退再退，那还剩多少置业的必要性？

我心如烟卸

风水轮流转，北边迟早有出头之日