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来源：中国经营报
据克而瑞苏州机构数据显示，10月上半月，苏州市区商品住宅成交28.42万平方米，环比上月同期下降17%，同比去年同期下降7%；供应面积环比下降七成，为10.98万平方米，成交均价为27902元/平方米。
近日，《中国经营报》记者实地走访中铁诺德国礼、九龙仓翠樾庭、大华春和景明、新希望锦鳞芳华等苏州多个楼盘发现，多数在售项目推出了优惠活动，木渎板块的地王项目中铁诺德国礼低于楼面价出售，还赠送车位，一套房最高降价达到90万~100万元。
但销售业绩并不乐观，权威数据显示，九龙仓在相城区两个在售项目网签率只约为1%。楼市走上降温通道与当地的调控政策密不可分。10月3日，苏州市住建局发布精装修新政，要求新房装修“所见即所得”。不过，就在政策出台的前后，仍有楼盘因为装修问题被购房者投诉维权。
针对楼盘装修和楼市去化问题，记者向苏州里恒房地产开发有限公司、中国中铁股份有限公司（601390.SH）求证采访，但截至发稿，尚未收到回复。
装修降标
10月19日，老家在江苏盐城的朱为东（化名）向记者投诉，自己在苏州高新区新澎湃国际社区购买了一套精装房，交付结果出现“货不对板”的情况。
据其介绍，9月底，开发商通知拿房交付时，业主发现小区的门厅位置都只粉刷成大白墙，楼梯走道为水泥地，还到处留下施工的涂料痕迹，空调外机设置不合理无法挂上机器，停车位也都以水泥地交付。
在苏州市寒山闻钟投诉平台，有关朱为东所购置的新澎湃国际社区的投诉不止一条：楼道间裸露的管线肉眼可见，入户主要电气开关被替换，合同中约定了全屋电气施耐德或同档次，但是却将空开漏报等主要的电气换成了天正，合同约定博士或同档次品牌地暖，但是现场却换成了威能。
对于业主投诉的问题，苏州市高新区住建局质监站对此组织房产公司及相关单位进行了核实。该局回复表示，经复核送审图纸，空调隔板处排水管靠角落设计，没有违反建筑设计强制性条文要求。项目开关、地暖、地板和墙砖等原材料查对施工图纸和合同，现场按图施工。空调机位水管按图施工，放置机位可拆除正面百叶。地库地面原设计为金刚砂地面，现场按图施工。
朱为东介绍，业主们并不认同上述回复内容，认为开发商为了节省装修成本在打擦边球，目前已向开发商提出要求，对公区进行装修美化处理，按合同约定品牌替换，地板墙砖等无法展现品牌的，需要提供有效的证明文件，比如采购合同，送货单，银行转账凭证等足以支撑的文件。
新澎湃国际社区位于苏州高新区通安板块，由中投发展和深圳里程投资公司负责开发。10月21日，记者联系上项目公司苏州里恒房地产开发有限公司，一名负责人表示，将安排专门的领导来回应，但截至发稿，对方并未回复。
事实上，苏州正在为精装修新房销售设定规则。10月3日，苏州市住建局发布《关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知》，成品住房装修基本品质和功能，装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5%~10%且不低于1000元/平方米；样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书三个月后方可撤除，并留存影像资料备查；成品住房质量不仅应满足现行技术标准、规范、规程和合同要求，交付标准也不得低于样板房和合同约定的标准。
苏州市要求新房“所见即所得”的楼市调控政策受到业内分析人士的认可。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，通过政策规定装修的品质和标准，在限价政策之下，防止一些开发商降标交付的情况。
亏本甩卖
作为曾经长三角楼市最火的城市之一，今年“金九”期间，苏州楼市行情不尽如人意。进入10月，市场更是驶入降温通道中。
苏州楼市量跌价涨的现状，卢文曦认为是合理状况：“去年几次强有力的政策，后来又在土地市场上做了细枝末节的规定，所以市场有所降温是正常的。而且传统十月份本身就不会特别好，由于上半月受到假期影响，市场成交调整，交易节奏本身比较低，再碰到政策调整的话下行是很正常的，如今涨得慢了而已。”
同策研究院研究总监宋红卫则认为，今年苏州楼市表现一般，上半年也不及去年同期，在9月份市场小幅放量后，10月份市场受供应量下降及长假的影响，成交量下降是情理之中的事情。
据记者不完全统计，第四季度，苏州还将约有84个楼盘集中入市，其中有37家是纯新盘首开。开发商使出浑身解数进入贴身肉搏战，积极打折促销抢跑市场，特价房、限时秒杀、首付1折也重出江湖。
10月20日，记者来到苏州市吴中区的中铁诺德国礼项目，售楼处门口摆放着“百套房源，亿元购房补贴”大型招牌。一名客户经理介绍，项目在售6#、9#、10#楼，户型面积约127平方米和147平米米，从项目一房一价公示表上可以看到，项目均价为31528元/平方米，通过参加优惠活动，最高补贴达90多万元，部分房源单价在补贴后仅2.45万元/平方米，如果直接定购还附送一个车位。
“这里本来是木渎板块的地王项目，限价的缘故，原来规划卖精装房，现在只能用毛坯房促销。”该名客户经理如是说。
时间的指针回拨到2016年9月，中铁诺德一举拿下吴中木渎两宗高价地。中铁诺德姑苏上府，楼面价25750元/平方米，溢价122.23%；中铁诺德国礼的楼面价28965元/平方米，溢价率93%，至今仍是吴中区“地王”。等待3年，中铁诺德姑苏上府去年10月入市，精装改毛坯亏本卖房。今年8月份首开的中铁诺德国礼依旧没逃过亏本甩卖的结局。
九龙仓苏州公司一位内部人士坦言，受到市场环境、位置和学区等影响，工业园区和新区的房子是苏州最被追捧的区域，其他区域的成交量都表现一般。由于拓客难度上升，开发商营销环节不得不付出更多成本。
围绕楼盘去化和公司业绩问题，记者联系中国中铁方面，截至发稿，暂未收到回复。
去库存压力
宋红卫认为，苏州楼市两极分化较为明显，有资源支撑及高性价比项目较受市场欢迎，比如吴中、科技新城等区域项目。地王项目本身在价格上毫无优势，随着二手房市场下行，倒挂现象弱化，导致高价地项目受欢迎程度下降。
其认为，房企要么做价格的调整，要么适当引入一些资源，比如通过学校资源的引入，加快项目的去化速度。
截至10月29日，苏州市新房库存超过5.9万套，总库存量超过782万平方米，去化周期约为7个月。10月来，尽管每周供应量在环比减少，但去化周期未有大的变动，仍维持去库存状态。
据了解，除了2015~2016年苏州新房库存达到6万套的高位，近几年来新房库存量一直维持在稳定范围内，根据苏房网数据中心统计的数据，这个范围大约就是4~5万套之间。如今库存量再度超过5万套大关，很可能将达到新的历史高位，开发商面临不小的去库存压力。在此情况下，可以预测的是，下半年当地楼市将迎来一波“优惠卖房潮”，部分楼盘价格会有一定程度回调。
值得注意的是，新房降价打折的同时，苏州二手房市场需求也受到影响。据链家网的数据，截至10月12日，在该网站上挂牌的二手房房源已超过10万套。
“招商雍华府一套房子，业主降价40万元挂了三个月也没卖出去。”在吴中区金长路附近，曾经有链家、德佑、21世纪不动产等十余家中介门店，10月20日，记者看到只剩三四家门店开业，其余的已关门。一位长期在吴中区从事二手房销售的门店负责人表示，国庆期间，门店仅成交四五套二手房，但前来挂牌出售的房源倒是激增。在“僵持阶段”，业主如果不降价出售，短期内很难转手卖出。
在苏州工业园区，中海国际社区五区靠近星汇学校，一套建面约96平方米的学区房源，业主在8月27日挂牌价为510万元，一周后即降价20万，一个月内降价60万元出售。据链家网数据显示，自去年10月以来，苏州二手房挂牌价格持续下跌，今年9月份，挂牌均价24772元/平方米，每平方米降价幅度已达到3000元。
宋红卫表示，苏州在过去几年是投资客集中关注的区域，因此市场存在一定量的投资需求，随着今年疫情的影响，市场下行的情况下，部分投资客开始套现离场，导致挂牌不断上升，预计未来几个月二手房市场不会有太大的改观。 |
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发表于 2020-12-6 18:38:26
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