人口老龄化成国家战略！未富先老？未来楼市还有“接盘侠”吗？｜幸福策评

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一讯一评，解读你关心的楼市动态：

01 国家亮出底牌：这几城或将赶超北上广深

国家发改委、交通运输部联合发布2020年国家物流枢纽建设名单。一共有22个城市上榜，其中，北京、深圳将建设空港型国家物流枢纽，大连、苏州、武汉等城市将建设港口型国家物流枢纽等等。

与2019年的国家物流枢纽建设名单相比，深圳、重庆、青岛都是两次上榜了，但两次要求建设的枢纽性质并不一样，这是出于什么原因？

幸福策评：新增22城！重庆、武汉或成最大赢家

首先，“国家物流枢纽布局和建设规划”是2018年发布的，规划中要求在2019年到2025年的7年里，布局150个国家物流枢纽。具体分为6个类型—— 41 个陆港型、30 个港口型、23 个空港型、47 个生产服务型、55 个商贸服务型和16 个陆上边境口岸型国家物流枢纽。

经过梳理发现，兼有5种“国家物流枢纽”类型的城市，是重庆、武汉、南京。除了“陆上边境口岸型”没有涉及，其他的类型都具备。相比之下，深圳、上海、广州，不过拿到了4种枢纽类型，而北京在今年才拿到北京空港型国家物流枢纽。为什么会出现这种情况？



在地理位置上，重庆、武汉和南京分别位于长江上游、中游和下游，三个城市本来就是生产、服务型物流枢纽，航空地位又非常重要，再加上拥有内河吞吐量巨大的港口和陆港，所以兼具5种类型。从大环境来看，我国当前进入内部大循环为主的时代，内陆交通枢纽城市的地位得到重视，并且在未来将得到进一步的提升。

在分别来看看城市。重庆当前已被确定为中国“西部陆海新通道”的第一枢纽，一边通过西南各省连接北部湾，一边通过河西走廊、新疆连接中亚、中东和欧洲的贸易通道。而武汉自古以来就有“九省通衢”之称，因此，武汉身侧的鄂州，被定位为中国第一个、亚洲第一、世界第四个专业货运机场。而在意见中是这样表述的，“近期2025年，建成湖北鄂州专业性货运枢纽机场，优化完善北京、上海、广州、深圳等综合性枢纽机场货运设施。”在中国航空货运的版图上，鄂州机场受重视程度超过了北上广深。并且有消息称，鄂州将并入武汉，如此以来，一个超级物流城市或将在中国中部崛起。

来源：刘晓博说财经

02 蓄谋多年，北京终于出手！

近日有媒体统计了2018年全国31个省市自治区的老年人口抚养比，山东、四川和重庆位居前三，然而反常识的不止这三个人口大省，还有一个更特别的——北京。就数据来看，同为一线城市，上海高居第5，而北京却排到了19位，100个劳动力要负担的老年人口仅15个（前三都超过了20个），可以说北京的劳动力们“负担不重”。相比之下，北京是如何做到的？

幸福策评：主动丢掉“红利”，北京是怎么想的？

从北京2018年度常住人口的年龄组成来看，65岁及以上的老年人口是11.3%，对照国际标准，当一个国家或地区65岁及以上的人口占总人口的7%时，就进入了老龄化。由此来看，北京确实存在着老龄化问题。

这还是常住人口的数据，若是单看户籍人口，情况还要再严峻一些。有效劳动力这一部分北京户籍人口的占比是69.2%（951.6万人），比常住人口整整低了9%。换句话来说，外来人口不仅没有加重北京的老龄化，反而让北京“年轻”了许多。



因此，虽然北京步入了老龄化社会，但是强大的外来“非老年人口”支援，让老年人口抚养比被稀释了。而这得益于北京的综合实力：雄厚的教育资源、国企数量、薪酬水平等，让年轻人愿意留在这里。

然而大量的外来人口输入又给北京带来了“大城市病”：交通拥挤、住房困难、环境恶化……为了解决这个问题，北京采取非首都功能疏解，而其中一个重要的手段，就是控制外来人口的输入。数据显示，北京外来人口增量也从11年的2.9%大减到15年的0.9%，城六区16年上半年同比减少了十几万人。

如此一来，短期内虽然会导致老龄化上升，但是给城市“减负”，也能让居民生活得更有质感，资源分配更合理。当各大城市还在进行轰轰烈烈的“抢人大战”时，北京已经率先让人口“外流”。

来源：叶檀楼市

03 人口老龄化成为国家战略，未来楼市“接盘侠”少了？

据新华社，近日发布的重要会议公报提出：“健全多层次社会保障体系，全面推进健康中国建设，实施积极应对人口老龄化国家战略，加强和创新社会治理。”人口老龄化被放置在国家战略的高度上，形势到底是有多严峻？

幸福策评：未富先老，接下来还买得起房吗？

数据显示，到“十四五”期末，我国将进入“中度老龄化”社会，60岁及以上老年人口规模达到3亿人。所谓中度老龄化社会，指的是65岁以上人口占比超过14%。值得一提的是，已经有部分省市率先迈过了这一门槛，如辽宁、山东等。

未来，伴随着人口老龄化加剧，我国还可能面临“未富先老”的局面。那么，老龄化社会到来，将对楼市带来哪些影响？



1.少了人口支撑，房地产或将失去维持动力

数据显示，我国80后、90后、00后、10后人数分别为2.22亿、2.11亿、1.63亿（16330万）、1.63亿（16306万）。不难看出，我国00后和10后群体，相比80后和90后，整整少了1亿人。随着出生率下滑，20后群体可能还会进一步减少。

2.资产泡沫缺少“接盘侠”

一个国家年轻人口越多，越容易形成资产泡沫，而老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响尤其大。部分具有强劲人口虹吸作用的城市自然高枕无忧，然而某些中小城市或许需要尽快筹谋。

来源：国民经略

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