省房协：土拍量价齐升，广东楼市稳固复苏

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今年前三季度广东房地产市场呈现持续复苏势头，第三季度复苏态势进一步明朗，9月商品房销售面积创下去年以来单月最高水平。

近日，广东省房协发布的广东省房地产前三季度市场分析报告显示，珠三角地区前三季度销售面积同比降幅比上半年大幅收窄19.1个百分点，复苏态势愈加稳固，其中又以深莞惠表现最为突出。行业资金状况持续改善，完成投资增速稳步提升，土地市场量价齐升，广佛都市圈和深莞惠都市圈是房地产企业重点布局的两个核心地区。



广州东部中心项目建设热火朝天。

数据分析

楼市总体强劲复苏，湾区城市愈加稳固

报告显示，前三季度，全省商品房销售面积9595.90万平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年收窄15.9个百分点；销售额14152.80亿元，同比增长4.6%，比上半年提高20.7个百分点。其中，商品住宅销售面积8428.48万平方米，销售额12509.27亿元，同比分别增长0.6%和8.4%。其中，今年第三季度各月商品房销售量均已明显超过去年同期水平，同比增速分别达30.0%、31.5%和26.4%，其中9月的销售面积更是创下去年以来单月最高水平，市场呈现持续复苏态势。





分区域看，广东各地区第三季度的商品房销售面积同比降幅均持续收窄，其中粤东、粤西地区均于8月实现正增长，东翼复苏势头弱于西翼；珠三角地区第三季度市场复苏速度明显快于上半年，粤北山区第三季度复苏势头有所减弱。



从城市情况看，前三季度商品房销售面积有13个城市同比增长，数量比上半年增加7个。其中，佛山、惠州、广州销售面积位列全省前三。



报告显示，资金改善态势持续，监管新规影响预期。前三季度到位资金18037.13亿元，同比增长4.9%，比上半年提高10.8个百分点。从单季度到位资金情况看，第三季度到位资金7034.37亿元，同比增长27.9%，环比增长13.1%，反映出企业融资力度有所加大。



从土地成交金额看，广州、佛山、东莞前三季度经营性建设用地成交金额位列前三。其中，广州成交金额达1684.1亿元，遥遥领先其他城市，其中居住用地成交金额为1240亿元，占73.6%；佛山总成交金额1024.6亿元，其中居住用地成交金额959.5亿元，占比高达93.6%；东莞总成交金额629.2亿元，其中居住用地成交金额495.6亿元，占78.8%。深圳、惠州成交金额在400亿元左右，分列第四、第五位。上述5个城市的土地出让合计4131亿元，占全省的80%。数据综合反映，广东的土地市场分化更为明显，广佛都市圈和深莞惠都市圈是房地产企业重点布局的两个核心地区。



后市展望

建议房企加快回笼资金保持稳健经营

今年前三季度，在政策面相对宽松、流动性充裕的宏观环境下，广东房地产市场尤其是大湾区城市的复苏势头强劲。其中，虽然深圳、东莞已于7月升级调控政策，但环深都市圈仍受市场追捧。在广州都市圈和深圳都市圈的有力支撑下，广东房地产市场复苏态势愈加稳固。

随着广州都市圈与深圳都市圈的加快融合发展，粤港澳大湾区宜居宜业宜游优质生活圈也将进一步加快建设，进而带动全省“一核一带一区”的协调发展。从房地产市场发展角度而言，一方面大量新增人才的涌入，将使城市对住房的需求稳步增长，对住房需求总体保持旺盛态势。另一方面，旅游、休闲、文化、娱乐、购物和大健康产业等将迎来更大的发展空间，给休闲文旅地产、度假养生地产、体育健康地产等新型房地产业态注入新动力和发展空间。建议房地产企业根据各城市的经济发展趋势及资源禀赋，丰富房地产开发业态、提升产品建设品质，满足不同群体的居住、度假、康养、创业等不同需求。

与此同时，虽然前三季度国内经济延续稳定的复苏态势，但外部不确定性因素仍较多，房地产业仍需发挥其作为宏观经济发展的稳定器作用，坚持房住不炒定位、因城施策的调控原则不会改变，稳地价、稳房价、稳预期的调控目标也没有改变，房价涨幅明显、市场热度较高的城市，将实施严格管控。此外，若房地产金融审慎管理制度正式实施，将不仅影响房企的银行贷款，还影响其通过债券、信托产品、资管产品等渠道融资。建议房地产企业切实加强资金管理，围绕降杠杆、降负债的目标适时适度调整营销策略，进一步加快回笼资金，确保企业稳健经营。

机构观点

明年广州楼市成交量呈稳步上扬态势

世联行指出，今年上半年粤港澳大湾区城市中，深莞表现量价齐涨，价格同比涨幅较大。随着7月深莞调控升级，在需求外溢和补涨预期之下，广惠成交也迅速放大，部分板块涨幅明显，带动全省购房意愿提升。值得关注的是，随着8月下旬房地产行业融资收紧、多城调控升级，房企开始加大促销力度以回笼资金，市场观望情绪渐浓。展望后市，在还债高峰、“三道红线”以及市场转冷之下，四季度全国整体市场房企的促销战将更为激烈。而广东在核心广深莞惠量价齐升的带动下，表现将持续强于大市，价格趋于稳定。但在全球经济放缓、外部不确定因素增多的大背景下，以投资属性为主的商办市场去化仍将艰难，大力度折扣+高佣转介是常态。



新兴市场板块热点纷呈。

广东经纬房产咨询有限公司则指出，在广州全市疫情受控、经济复苏势头强劲，加上年底前各大房企加快回笼资金的硬指标下，预计四季度广州楼市向好，不排除存量较大的外围区域进行以价换量。在人才政策持续助力下，契合地铁8号北延线开通的带动，预计明年广州楼市成交量呈稳步上扬态势。价格方面，在“房住不炒”的主基调下，楼市仍以“稳为主”。虽然今年四季度或出现小规模的以价换量，但波及范围较小，降价幅度有限。预计明年价格稳中有升，原因是，受中心区住宅供不应求影响（天河、越秀、黄埔较突出），楼价依然坚挺，加上地价高企，楼价上涨或成大概率，但涨幅可控；外围区域方面，虽然花都、南沙、番禺月末库存量均保持在100万㎡以上，但均有涉房人才政策的支持，价格难以下跌，仍以稳为主。其中广州副中心南沙近年发展迅猛，受惠政策倾斜及金融岛、明珠湾等重大规划兑现，价格或将进入上升通道。

【记者】冯善书

【通讯员】孙蕴佳

【图表来源】广东省房协

【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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