4个真相，深度逻辑：房产投资需谨慎，明日黄花蝶也愁

十二音阶囤

近日，恒大地产研究院院长任泽平表示：

“考虑到当前各界对是否全面开放生育争议较大，建议在十四五时期可从尽快开放三孩开始，逐步推进并观察效果。”

被这个消息雷到了！真的，雷的外焦里嫩。

不是因为这个三胎，而是因为一个开发商研究院的，来呼吁三胎政策。先不讨论二胎三胎的事情，就单单这个建议，由一个房地产公司的研究院来建议，观察员想想就觉得很有意思。



专家建议放开三胎

二胎也好，三胎也罢，这个建议，由来已久。本质上对应的都是一个问题，人口老龄化的到来。

有人说，中国过去40年高速发展的经济，很大一方面是占据了中国广大人口的红利。特别是房地产行业的发展，跟人口红利是息息相关的。

毋庸置疑，这个说法是有一定道理的。

大量的人口红利，催生了大量的购房需求，造就了一批又一批的购房大军，兴建了一堆又一堆的商品房，各地的造城运动此起彼伏，自然而然，铸就了过去20年的房地产行业飞速发展。



在楼市当中，可以简单提炼三个因素：供应端即土地，需求端即人口，分配端即调控

大量的人口，自然意味着大量的需求。当然，在楼市中不是简简单单的人口决定房屋数量，但却是正相关的关系。人口红利大，自然房地产旺盛；人口红利小，自然房地产萎靡。

言归正传，回到文章开头话题，提倡三胎，说明中国的人口红利，也就是房地产的需求端，确实有了一些隐患，所以地产研究院的专家来大谈特谈三胎政策，也就有那么一丝说的过去了。



人口红利

01 人口红利逐年下降

1人口老龄化的加速到来

所谓人口老龄化，定义如下图：



人口老龄化定义

简单说，65岁及以上的老年人口，超过7%这个标准，就需要警惕了。而我国在14年的时候，这个标准就达到了10%了。并且随着时间的持续，这个比例在不断的增加，并且未来几年，这个比例将加剧上升。

根据国家统计局的预测，在2050年，这个比例将达到27.9%。



中国老年人口数量变化及趋势测算

人口，分为劳动人口和非劳动人口。

65岁以上的老年人，自然属于非劳动人口。而老龄化的加剧，自然而然也就大大降低了所谓的人口红利。

2 新生儿出生率逐年降低

当然，人口是动态的，如果在相同时间段内，出生率和死亡率能达到动态平衡，自然也就没有问题。人口红利持续存在。

然而，中国的新生儿出生率，正在逐年下滑，这也是个不得不正视的现实。

2013 年末启动“单独二孩”政策，带来了明显的起色。2014年，全国新生儿达到了1692万，自然增长率达到5.21%。但是随后几年，全国新生儿数量持续走高，2016年，颁布了全面二胎政策，全国新生儿数量，却再也没有持续走高，反而持续下跌了。

2017年，全国新生儿数量大概为1723万；

2018年，全国新生儿数量大概为1523万；

2019年，全国新生儿数量大概为1465万。



历年新生儿出生率

02 城镇化率逐渐提高

对于房地产市场，至关重要的还有一个因素，城镇化率。

不可否认，过去轰轰烈烈的造城运动，是房地产高速发展的关键因素之一。

1 城镇化率可提升空间有限

据国家统计局统计，2019年年末全国大陆总人口140005万人，比上年末增加467万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60%。

根据发达国家的城市化经验，城市化率在百分之三十至百分之七十期间是加速城市化的时期。

按照中国2019年60.60%的城镇化率来看，中国房地产的高速发展空间，其实并不是很大了。因此，再想要过去20年的高速发展，其实有点勉为其难。

2 居住总面积的大幅提高

这个结果的数据显示，多方查找，都没有让人信服的官方数据。

并且即使知道了全国商品房总面积，如何建立模型来判断，房屋是否足够居住？也是一个很复杂的社会学问题。咱们只能采取一些表面的方法，来粗略判断。



历年商品房相关数据

对图表简单统计，从1998年至2018年末，累计新建商品房住宅170.93亿平方米。

假设14亿人口，2019年底城镇化率60.60%，即城镇化人口约8.5亿。按照人均30平米来计算，过去20年，需要建设商品房总面积为8.5*30=255亿平方米。

170.9/255=0.67，即大概还需要33%的空间，能够使人均住房面积达到30平米/人。

考虑到保障性住宅，如拆迁安置房，公租房，廉租房，人才公寓等等，其实这个缺口并不是很大了。咱们从实际生活中结果也可以了解，很多小区一到夜晚，空置率还是挺高的。

03 调控加码下的短期杠杆撬动失效

2016年全国房价迎来普涨之后，就到了2017年全国调控元年的到来。

楼市调控，这个词语，在这几年大家耳熟能详。简单说来，包括三大方面：限购、限售、金融调控。特别是一线城市和热门二线城市，今年以来，为了抑制炒房客的操作，普遍采取了严格的限售政策。



楼市调控

拿成都举例，413政策后，新购买的楼盘，必须3年后才能出售；914新政后，增值税的起征从2年调整到5年。

这是一套组合拳，专门打击短期杠杆撬动的炒房客。

举个例子，如果是采用杠杆撬动的炒房客，原本只需要2年，没有了增值税后，既可以出售房产。在如今的情况下，即使拿到了产权证，还需要3年后才可以出售，并且产权没有满5年，还需要额外缴纳5%的增值税。

这个是一件很夸张的事情，房子至少持有3年以上；满了3年，需要一个高达5%的增值税，这个税费一般来说，买房的人是不愿意承担的。

简单说就是，房子的持有成本和流通成本，大大增加，使得回报率大大减少。

如此，那些想短周期，高回报的房地产投机者，自然会迎难而退了。房子也逐渐回归本质，用来居住，而不是用来炒作的。

04 内循环经济下的房地产

经济内循环，是2020年最火热的一个词语。

具体原因和解释，大家一查即知，就不过多解释了。咱们主要说下内循环经济下的房地产行业。

众所周知，房地产行业是国民经济支柱行业，在国民资产配置占比中，房产是当之无愧的第一比重占比。然而，过大的比重，必定造成尾大不掉，也势必阻碍中国经济的全面健康发展。



居民资产配置占比

中国经济内循环，要回归内部自产自销的本质，以在外部环境不利的情况下，盘活经济，使之全面健康高速发展。

如今过高捆绑中国经济的房地产行业，在这种大趋势下，势必面临着重大的调整和改革。过往通过房地产，短平快的刺激经济的手段，将会得到根本性的改观。如何建立长效机制，来促使房地产行业持续、平稳、健康地发展，是未来房地产行业发展的主流趋势。

所以，内循环经济下的房地产，势必是平稳健康持续发展的房地产，过往20年的那种短期性、粗放式高速发展的情况，将不复存在。

文末总结：房产投资需谨慎、明日黄花蝶也愁！

无论是从人口需求端来看，还是从住宅面积供应端来看，亦或是调控分配端而言，过往20年高速发展的房地产，将不复以往的态势。想要短期杠杆撬动的投资，将不复存在。

天时地利人和，这三点来说，未来中国的房地产行业，都将不在占据，所以观察员借用苏轼的诗句，诚恳的建议：

房产投资需谨慎，明日黄花蝶也愁！

成都楼市观察员，一个有良心、有专业、有态度的楼市观察员！

侬去斯

无论是从人口需求端来看，还是从住宅面积供应端来看，亦或是调控分配端而言，过往20年高速发展的房地产，将不复以往的态势。想要短期杠杆撬动的投资，将不复存在。

勇敢的树袋熊1

#房产知识分享官#

明绍宗朱聿键鼻

开发商研究院的挺关心咱老百姓的，多生几个[偷笑]

我是来围观的逊

[赞][赞][赞]学习了

阿豆学长长ov

一二线城市：稳中有升 三四五线城市：还是个迷

hecgdge4

分析到位！

侬去斯

优秀优秀[赞]认真听完了，分析的好有道理[赞][赞]

poney

开发商研究院的建议是让还没出生的孩子们継续当房奴哇！[发怒][发怒]

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天时地利人和，这三点来说，未来中国的房地产行业，都将不在占据！[赞][赞]