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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！
回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可
提问：姐，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教
回答：一居不推荐，最好多跑盘实看，北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。 目标一是6万*75平的方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带
提问：星姐你好，我有一套苹果社区南区124平的西南向三居，楼层和户型都很好，现在想换一套富力城或者融科橄榄城差不多面积的三居，需要加200万左右的净价，加上税费要230万左右吧。另外，我现在主要是公积金贷款利率低，但贷款也不多100多万，换了就得1.2倍商贷利率了，有这个必要吗？我考虑置换主要是担心苹果社区物业一般，现在小区还可以，但怕年头久了不大保值。对学区没有需求，如果要置换，富力城和融科橄榄城哪个更好呀？如果不换的话，我到明年手头有500万现金，也还有一套购房资格，可以贷点款，再买套小的投资房，你有什么建议吗？
回答：建议置换，富力城推荐看D区，富力城和橄榄城从保值和居住角度都还不错 没有明显的差距。你可以结合自己的出行便利度和喜好来选择。明年有资金可以再投资一套东三环老公房
提问：新人首问，目前持有望京西园一区小板楼两居一套贷款250+，出售的话520左右。经海路京东附近2套商住，120\/套入手，16年涨到250\/套，限购出台合同毁约没卖成，出租4k每套，现在售出成交估计最多也就160左右。现在手上有子弹约700，拟先全款再抵押，现在在望京上班，工作居住证，夫妻都在互联网，流水问题不大，想置换一套望京改善三居自住，希望花园小区人车分流，学区不强求。问题1，看了精华帖，您推荐过融科橄榄城，慧谷阳光，宝星国际，宝星园，季景沁园，华鼎世家等基于保值和后续容易出手考虑的话还请你排下序？问题2商住还有翻身机会吗？问题3手上的房产您建议如何配置？感谢房姐百忙之中指点迷津
回答：1. 保值效果差距不大，更多是需要看标的比较，慧谷>宝星>季景>橄榄城 2. 按现在的政策商住短期可能性不大 3. 两套商住有可能还是出掉盘活资金，全款抵押入一套望京自住盘，望京西园可以保留
提问：房姐好，有个问题请教，朝阳东坝利锦府单价6.7万 130平三居总价880万 是否可以出售了，以北京整体二手房市场来看，今年后续上升空间如何？还是继续等等？另外未来东坝这边涨幅怎么样，换到哪个区位成长性比较好呢？多谢多谢
回答：东坝现在价格上有点偏高，但长期还是看好的 不做短期预测，北京长期绝对看好。不建议等，房价一但启动你再上车就来不及了，像去年深圳30%+的涨幅，那时候想等的人后来都上不了车。 利锦府可以出掉，换筹到望京比较好
提问：坐标北京，孩子要上学，家里三代人，目前一个娃，未来也可能会要老二，考虑学校附近能住的房子。目前看了两套觉得还行，麻烦给参谋参谋。 第一套南北通透三居90平老房子，1980年代的无电梯中高层，明厨明卫。三个房间都还挺大的，饭厅小，想把一个房间隔个小客厅出来。离学校稍远，1.5公里左右，价格800多一点。 第二套纯西向两居105平，电梯高层，200x年的房子，算周边比较新的房子，明厨暗卫。客厅大，考虑隔间房出来，视野挺好。离学校很近，走路估计几分钟可以到学校，价格900左右。 两套都没啥小区环境。现在就是比较纠结，一套户型好、价格低，但是离学校远、楼龄也偏大，估计以后也不好出手，一套离学校近、楼龄新，以后不用了换房估计问题不大，但是户型就是高层纯西，不知道夏天有多晒。 我该怎么考虑？
回答：90年代以前房产基本回避。 评估房产直接看小区名字，面积，价格，楼栋，楼层，税费。 好比去相亲，靠谱的直接报性别年龄身高财富； 如果扭扭捏捏说自己觉得什么作家比较好，喜欢看谁的电影，热爱追求XX，全是内心戏和碎碎念，基本就是嫁不出去的作男作女。
提问：房姐好： 目前西城五路通一居+卧龙小区四居。因为孩子上学，爱人想把卧龙置换到北二环到北三环区域。目前卧龙有4.17的低息按揭550。 请问： 1.置换卧龙去掉低息大额贷款是否合理？ 2.卧龙180多平东南向大概多少价卖出合理？ 3.北二环到北三环区域总价1000左右，有什么楼盘推荐吗？二居三居都可，希望居住条件比卧龙好（老婆要求）。 4.置换后有子弹大概在800左右，哪种方式买合适呢？lihun？老人落户北京接力贷？还是全款抵押（单位原因不能jy贷）
回答：如果首付能筹够，保留低息贷款更合适 北二环几乎没有像样的房子， 非要选的话，雍和宫北面到和平西桥，柳芳一带可以淘一淘 价格是要看市场，先别着急挂，了解下小区价格，最近成交 优先老人落户，老人票尽早用，不行再lihun
提问：请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗？想换一套三环内三居，方庄是最好的价值洼地吗？谢谢！
回答：方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域，也是吸引最早一批富人区，只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移，方庄随之落寞。 所以方庄的交通和环境一直还可以，最佳的洼地不好说，不过方庄已经有过涨幅，现在属于要精挑细选
提问：房姐您好，我是首次提问，北京首套首贷，家庭情况小孩明年四五月出生。老婆明年工作单位搬到亦庄，我自己目前不在亦庄上班，但看行业未来可能去亦庄找工作。大概预算四百多，首付两百。目前主要看的是亦庄几个限竞房，包括台湖金茂悦。亦庄那边几个盘都说自己是人大附学区，但是未来其实zf怎么划片是不确定的；台湖金茂悦靠地铁17号线交通便利，但是附近新规划有个垃圾场，据说还引起了维权。
回答：你好，台湖属于两区交界，两不管，除了地铁规划啥都没有，投资不合适，而且金茂悦这个价格还如不如买通州核心区。 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 远洋或者经开汀塘、中海寰宇时代这几个看看吧
提问：聪慧的房姐，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢
回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多
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发表于 2020-12-5 09:08:39
