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小J/发自北京
在环京区域中，燕郊和固安无疑是最热门的。燕郊到北京的距离优势让它稳稳的占据环京楼市的首位，甚至曾入选过“超高房价城市”的行列。固安随着大兴国际机场的建设和运营也是倍受关注。
发展回顾
燕郊第一次大范围的出现在众多北漂眼前是在2011年前后。北京地铁站里能看到很多上上城的售楼广告，3000元/平方米的均价，让很多年轻人心动。
上上城成功俘获了一批在北京工作却无法承担北京房价的年轻人，随后环京楼市伴随着北京楼市的发展也逐步成长。其中燕郊、大厂、香河、固安都是热门的环京区域，在这个时期，环京楼市客群还以刚需为主，也有少数在环京购买别墅的客户，但基本都以自住为主要目的。
2014年之后，北京楼市开始限购，而且那时北京的房价已经不低，由于购房资格的限制或自身资金不足等原因，大量购房需求开始外溢，关注环京楼市的人群越来越多，环京房价水涨船高。
另一方面，入驻环京区域的开发企业也在逐步增加，企业对区域的开发和宣传也让越来越多的人看到环京区域的升值空间，所以，这个时期的环京，除刚需之外，还有部分投资人群入场。
同时期，北京每年人口增量都不低于50万人，高峰期甚至是在百万以上，2015年也是持续流入。北京居住需求不断上升和外溢促成了环京楼市的异常火爆。这样的热度一直持续到2016年，那一年随着北京房价大幅上涨，环京的楼市价格也达到一个峰值。
在多重因素的促成之下，房价节节攀升，在2016年这个时间节点上，环京楼市吸引了大量投资客入场，进一步刺激了房价的上涨。根据相关机构对环京市场的追踪调研，在2015年的时候，环京购房人群中还是以自住客户为主，但是2016年，投资客渐多。
2017年，全国房地产市场调控，严格的限购政策让市场迅速冷下来，北京房价应声下跌，环京市场更为严重，热钱扎推的燕郊和固安，房价自然是首当其冲，下跌不少。调控之前燕郊个别楼盘房价曾达到过不可思议的4.5万元/平方米，当时的泡沫可见一斑。
2017年到2019年，开发商各自打出各种促销政策，市场竞争堪称惨烈，但即便如此，因为限购导致需求端的萎缩，环京楼市成交量还是持续低迷。
楼市现状
最近，沉寂多日的环京楼市迎来了一些利好消息。
首先是平谷线年底动工的消息。平谷区发改委公布信息称，平谷线西起14号线东风北桥站，途经朝阳区、通州区、河北省三河市，全长74公里，设站12座，总投资约231.7亿元。这12个站中就包括燕顺路、燕郊北站。通地铁是在燕郊居住的人期盼已久的事，曾几何时各种小道消息满天飞，这次官宣终于让“靴子落地”。
另外是大兴机场运营升级。据北京大兴国际机场公众号消息，10月25日，冬航季航班计划执行首日，大兴机场完成旅客吞吐量10.66万人次，执行航班768架次，平稳完成航班换季。这是大兴机场单日旅客吞吐量首次突破10万人次。
平谷线动工利好燕郊，大兴机场运营升级利好固安。两大热点区域，再次走入人们的视线。
不过，相比通地铁，真正牵动人心的是楼市限购政策。早在去年年底，就流传一份燕郊限购松绑的内部文件，不过随即相关部门出来辟谣。年中燕郊楼市也热闹了一阵，但目前来看，整体市场还是趋冷。
小J咨询了家在燕郊的朋友，他个人感觉是现在市场还是比较平稳的，没有大起大落。在燕郊工作的中介朋友则表示，市场很一般。环京楼市受北京影响较大，在政府一再重申“房住不炒”的基本原则后，大家对限购松绑的预期落空，期待限购解绑带来的大幅反弹也就不存在了。
所以，通地铁的新闻炒了好几年，今年还曾闹出虚假地铁站公示牌的乌龙事件，但这次平谷线真的要动工消息发布，似乎并没有引起想象中的大动静，反而有一种利好出尽的感觉。
相对来说，固安的发展更为平稳，按多年前就确定的产业兴城规划，目前市政建设及产业引进计划已逐步落地，城市面貌焕然一新。早年在固安购房的朋友告诉小J，随着孩子上学年龄的临近，他们已经装修好那边的房子，打算近期搬到固安长期居住了。
问题分析
从长远来看，区域本身的建设和成长，外部环境的改变，都会为环京市场带来新机会。地铁线路的开通，对燕郊居住品质的影响肯定是巨大的，新机场发展加速对固安的利好也是必然的。那到底又是什么限制环京区域的进一步发展呢？
小J觉得，一直以来环京区域最大的发展痛点是交通。每到重大节点，进京通道就会堵塞，每每看到排队进京的拥挤队伍，想在环京安家的人就会打退堂鼓，这也是已经安家环京购房人心里的痛。6月北京疫情反复，家住燕郊，平时一个多小时车程的回家路突然受阻，网上有不少两三点甚至通宵才到家的人发的帖子让人看了就充满无奈。
5月小J去了一趟固安，一方面吃惊于固安翻天覆地的改变，一方面也因为回京接近5个小时的路程倍受打击。其实如果交通通畅，燕郊或者固安，到北京都用不了多久，但是环京毕竟不是北京，一旦遇见入京检查或其他突发事件引起的大堵车，这样的一个“时间距离”概念，让原本离北京最近的环京区域就变得无比遥远。
我们期待着环京的交通问题，随着京津冀一体化的逐步推进能得到进一步改善。如果交通痛点能够有效解决，那环京区域的整体发展势必会上一个新的台阶。
最后，我们想说，“房住不炒”，如果还以投资的老眼光看环京楼市，那整体的价值必然大不如前，但如果回归到自住目的，其实目前环京区域在一轮有力调控后，价格已经趋于合理，受北京购房资格或资金压力限制，又想在北京长期发展的人群，不妨可以到环京区域寻找一下机会。（文章来源公号： 中房报京津冀 环京楼市观察：燕郊和固安） |
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发表于 2020-12-4 16:39:23
