深圳楼市：一直不建议买公寓，但这类公寓值得一看

六月清晨搅

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1、会员提问：九哥老师好，咨询下龙岗保利上城70年不限购公寓可以买吗？ 在深圳无购房资质。 还有我看深圳商住公寓为啥有70年的？其他城市基本都没有70年产权的商住房。

答：会员你好，70年产权的商住公寓，深圳有，北京和上海一样有，都是早年审批不严的遗留产物。 深圳70年的公寓，除了龙岗的保利上城，福田、罗湖都有同类产品。 它们和同期住宅共享小区和配套，除了产权性质，和住宅基本没有任何差别，天燃气入户，还能就读片区内学校。 不过，这类公寓的价格一般都不比住宅便宜太多。 没有资格非要买公寓的，矬子里面拔将军，这类70年产权的可以考虑，虽然涨幅只能算一般，但比很多公寓坑强多了。





2、会员提问：九哥老师你好，目前手里有400万左右的可用资金，准备贷款购买总价750万以内的学位房进行投资。看了石厦片区，还有深圳实验坂田校区，坂田嘉御山，特发和平里的房子，想请老高帮忙看一下，这几个哪个片区的房子升值潜力更大些？或者有更好的推荐吗？

答：会员你好，深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。

深圳学位房，接下来如何挑选？

①、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多；②、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； ③、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； ④、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城和海岸城关注下，有确定收益。 二手房买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。





3、会员提问：九哥你好，万豪月半山的42平两房，实用面积估计有60平，四百万出头，适合买入吗？这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择，这两个选择优劣如何？谢谢

答：会员你好，这个盘优点:次新、高拓、前海概念； 缺点:地理位置、交通、周边环境； 至于半个学位算平手； 优缺点都足够明显，正因为这样，诺德和玫瑰园疯涨，大家才想起了它 因为交易费用低，还有一定套利空间，整体来说和大盘差异不大



4、会员提问：九哥老师您好，请问盛荟红星的公寓能买吗，工业用地，红本的，总价低，八十万左右，二十七平能买吗？

答：会员你好。盛荟红星不建议。公寓一直不建议买，你买来做什么呢？27平住起来也不方便，投资根本没有价值。而且还是工业用地。未来你想出手谁来接盘？



5、会员提问：九哥您好，1、基本情况: 夫妻都是深户，深圳无房，但是其他城市有一套房有贷款。年收入税后150万左右，目前手上有现金400万+ 2、需求:明年9月份小孩上小学一年级，考虑自住需求，要学位房，工作在坂田华为，不希望上下班花费太长时间。3、目前考虑了福田10号线上的盘，基本都比较旧，宜居差，而且3房基本1000+，首付5成还是有压力。

坂田或者龙华有什么好的建议呢？十二橡树庄园，信义嘉御山，上品雅园？坂田万科城，这几个盘怎么样，什么时间入手合适？

答：会员你好，十二橡树庄园小户型 不建议，是双拼劈开的，贷款难度大。

深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对洼地，只有相对洼地。信义嘉御山，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。

上品涨的太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。

坂田万科城：

①、大社区、高低配；

②、绿化率高但人车不分流；

③、配套相对不够完善，缺乏医院、地铁（除四季花城沿五和站）、商业和好的学校。

④、周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。

对于这个板块我的看法是：

①、未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；

②、大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势。


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寒郁轩良

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