无锡楼市：一次“极高”规格的土拍？

我爱霍启刚掖

老规矩，开篇声明，标题与内容无关，排版杂乱是我们的特色，此文为胡编乱造，道听途说，带有强烈个人情感色彩，毫无参考价值。
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作为无锡楼市里，科普真实土拍价的鼻祖，从去年破限价新地王被和谐的那篇文章开始，我们基本就没再写过真实土拍价的科普文章，之后的文章我们也提过，想算真实土拍价越来越难，因为隐形成本越来越高，也算是决策层对地价调控的有效手段之一。


为何说是有效手段？


你看今天土拍，最受关注的经开区博览东地块，楼面价去小数点后为14720元一平，溢价率才2.62%，作为经开区次核心地块，不溢价个百分之三十都不好意思和人打招呼。于是很多人开始算真实楼面价，但其实是算不精确的，因为里面各种公建配套，运营成本，有人核算下来两万多一平，早已突破18000一平的限价。







其实无锡市内从来没有拍过如此高规格的地，配套要求之高，从交付日期，到土地配套要求，体育场馆建设并运营，等等等等，其他很多号都科普过了，达叔和我说，也就经开区的地敢这么设限。


下面达叔来大概说下这块地。


ABC三块地块可健身用地面积138059.5平方米，地下可出让开发利用面积约10594平方米。


我们都知道，一般地下面积，如地下室和地下车位，连记容面积都不算。规划出让土地方真的算是超级高明。地块中间是市政道路，不算可建设面积，把市政道路的面积算成地下可出让开发利用面积，这不是把地下室面积记容了，而是把市政道路底下的可开发面积当成土地卖了。可是出让土地面积因此多了10594平方米，土地价格总价没有变？


为什么？


第一，起到了倡导开发商利用地下土地面积（经开区寸土寸金，高效利用经开区的土地值得点赞。大概率虽然该地块的地下空间和地铁站连接。但是对开发商来说，地下商业客流和地铁站设置和人流息息相关，其实短期很难形成商业氛围，从而不能产生正向收益，再说地下空间的建设成本极高，这个地块又是要求商业100%自持的）。


第二，可能是为了把表面上的楼面价降下来，从而达到有效调控楼市的目的，非常高明。至少杜绝了无良自媒体和无脑中介拿着楼面价说爆炸，刺激老百姓，影响无锡房地产市场的健康氛围。







来看配件体育场馆的C地块，其可建设面积45915.8平，跆拳道馆及网球中心总投资9.8亿元，不知道这个投资含不含场馆所占土地的地价。


整个地块评估设定建筑比例为商业：住宅=11%：89% 商业起始楼面价1153元/平方米，住宅起始楼面价17213元/平方米。商业面积32649.48平方米，住宅面积264164平方米，商地价1153x溢价率1.0262x商业面积32649.48平方米，商业地价38631151。宣传的跆拳道网球中心项目总投资9.8亿元 就算里面含商业地价38631151元。实际楼面价应该在21374.48元/每平方米左右。


计算过程如下：


（47.05亿元+9.8亿元（体育场馆投资）-38631151元 （假设总投资中含商业地价））/264164平方米（住宅记容面积）


体育场馆要求全部自持20年以上，自负盈亏。众所周知，这种大型体育设施不说回本，就连日常养护开销都很难平衡，所以后期运营压力也很大，这些成本不低，长期叠加和花9.8亿元建体育场馆比可以说不相上下了。


以上，虽然土拍的规格很高，楼面价看着才1w4多，但算下来楼面价并不便宜。

然而并没有什么用。


此次土拍，牛叔围脖群里一片悲观之情，连胖友圈中介们都不再高潮，因为普通人不会去看你的配套，有理说不清，有数不会算，特别是小学毕业数学就没及格过的牛叔。

平时两位数以上加减都要靠计算机的，就不去算这个了。


所以从楼市调控上来看，还是很不错的，手段不得不说高明，认真贯彻房住不炒，控制土拍对市场的刺激，又倒逼开发商为民生建设作出贡献，忍不住夸一下，实在是高明。

从去年要求开发商先付学校建设用地的土地款再配建学校无偿交付开始，到今年要求开发商的一些公共体育措施配建，无锡的决策层真的是全国典范，用市场调解的这双无形的手，让开发商拿地的时候自己选择，控制地价同时，让开发商参与城建，抑制地价，防止开发商哄抬地价，也阻止地价涨幅过快而使房价暴涨，试问，哪个城市敢这么做？哪个城市想到这么做？
虽然短期牺牲了一部分卖地收入，但却民生利益最大化，更加科学的利用了土地，增加核心区的配套，提升新城核心区的城建和吸引力，同时财政不用出一分钱，也不用为日后高额的维保开销买单。



蹭个热点，本文从写到发，牛叔成文，达叔科普，也就花了十分钟，各中有错别字或者细节错误，请不要指出，指出了我们也当没看见，完美。


本文完~