2021年深圳楼市的新起点

银鲜目江探

深圳是一座充满活力的城市，也是发展最快、最直接、最科技的城市。所以深圳的房价一直是年轻人最喜欢讨论的话题，因为那边有无数的年轻人为了能够在深圳拥有一套属于自己的房子而不懈努力中，2021年的深圳将会在科技腾飞的同时，迎来一个全新的起点！
First~香港与深圳
其实，一座城市只有房地产不行，地产商开发商把控一切，掣肘政府。香港就是例子，政府想加大供地，抑制房价，房地产商不答应，就做不成。香港的房地产，可以说是计划经济，把供给计划得不足，价格自然高涨。内地对香港模式已经警惕，房地产商根本不可能为所欲为，他们的地位高低，政府说了算。现在他们的地位不高，必须夹着尾巴做人。
深圳特区40周年表彰40人，万科这种代表性企业，也没人上榜。其他房地产商，就更别想了。2020年，深圳得到政策，除永久基本农田以外的普通农用地，如果想转为建设用地，深圳市可自行审批。这也意味着供给将增加。种种信号都显示，政府真不想让房价涨得太快， 可是由此推断出政府放弃房地产业，那也把政府想得太笨了。
2020年这么难，房地产业投资额与销售额，都还是增长的。它是有极强生命力的、重要的产业。好国家，好城市没有发达的房地产，也不行。高科技企业在深圳不断的发展壮大，上市创造的财富让更多的年轻人拥有了足以支撑他们梦想的财富，自然会让深圳的房地产市场进入一个更加蓬勃发展的时期！



Second~住房不炒

如今，在“房住不炒”的指导思想下，房价上涨很容易受到舆论关注，相比而言，房租下降受到关注的程度要低些。笔者认为，不仅要关注房价，而且要关注租金波动，更要重视房价与房租的背离现象背后的经济逻辑。深圳为代表的一线城市房价为什么会涨？

深圳的常住人口在1350万左右，但深圳的土地供给比其他三个一线城市要少很多，导致每年的住房供给不及其他一线城市，过去五年里深圳累计商品住宅销售面积为2004万平方米，同期北京的累计商品住宅销售为3445万平方米，上海的商品住宅销售面积为4926万平方米，可见，深圳的年均新增住宅供给只有北京的2/3或上海的1/2。深圳依靠小产权房来化解商品住房供给不足留下的居住缺口。在深圳的存量住房中，城中村的住宅约占全市住房总量的50%左右，城中村的出租屋租金比市场商品住宅租金低一半左右，为刚刚步入职场的年轻人提供了大量比较廉价的栖身之所。在一定程度上可以说城中村的出租屋承担着保障型住房的功能。

另外，深圳经济增长速度快，居民收入增长速度较快，人口结构年轻，金融市场发达，这些因素叠加在一起使得深圳楼市一直处在紧平衡状态，对政策及市场波动都极为敏感。正因为如此，深圳楼市往往成为观察市场走势的风向标。这种政策和市场冲击的情况下，确实不单单因为大家想炒深圳房地产，而且是深圳这片热土太吸引有能力的、有钱的年轻人入住了！



Third~房价与房租

总体来说，深圳还是在挤压租赁市场，房价高的同时，必然催生大量的房租上涨，房租和房价的关系在深圳显得尤为突出。对于住房租赁市场而言，今年5月份深圳的房租同比变化为-5.94%，出现明显下降。主要原因是疫情导致春节之后的复工复产受阻。随着疫情在全球蔓延，我国的进出口也受到明显冲击，深圳是典型的外向型经济，租金下降就在情理之中。如果说疫情对住房租赁市场的影响是短期冲击，那么经济下行压力加大就是影响住房租赁市场的中长期因素。

我们来回顾一下2018年开始的金融去杠杆及整顿互联网金融对深圳的租赁市场冲击是明显的，深圳市的互联网金融一度领先全国，整顿互联网金融对写字楼的租金构成较大影响，也间接影响到住房租金。房价上涨而房租下降，看上去有些矛盾，反映了房地产市场估值水平在上升。房价是由预期决定的，而房租是由租房者的收入决定的，二者的形成机制存在差异，导致二者不同步甚至是相反的走势。如果房价持续上涨而房租涨幅较小或下跌，则意味着房地产市场的估值持续上升，当估值超过一定的合理水平就是出现所谓的“泡沫化”现象。

再来看看2008年全球金融危机爆发之前，以美联储为代表的全球各国中央银行，在货币政策决策过程中基本不考虑资产价格泡沫化的因素。但全球金融危机之后，吸取了次贷危机教训，各国央行把防止出现房地产“泡沫化”作为货币政策目标之一，中国人民银行的宏观审慎管理框架也明确考虑了该因素。正因为如此，当深圳出现房价与租金背离走势时，有关部门立即采取措施，遏制房价上涨趋势。无论货币市场还是国际形势都会对深圳的房地产市场造成一定的影响，在宏观货币政策出现改变时，很多问题都会出现相应的变化。这也影响到了深圳房地产2021年的趋势变化，毕竟人民币汇率已经升值这么多了，在租赁市场和刚需买房市场都会给深圳带来全新的局面。让我们期待深圳再一次腾飞，房地产市场也能伴随着租赁市场的改变，出现新的变革。