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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
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提问：房神，买上买房资格就到了，想问下现在成都二手房市场怎么样，你建议买二手房还是新房带装修的，现在新房都挺贵的，价格比有些二手房还高，后面价格差距会缩小吗？
回答：现在成都新房整体被限价，但开发商大多都是开出改善型加装修的房，这也加大了刚需预算，性价比有些还不如二手房，所以更多刚需愿意等，一旦出现性价比的都拥峰而上。
而二手房市场却在水深火热中，随着以后市场新房价格逐渐上涨，很多人目光又会转入二手市场的，另一个是未来三环内土地越来越少，新房自然也会少，很多人都是在市中心工作，那只有入手二手房。而且在现在的市场环境之下，限价在很多盘中其实已经失去作用了，很多楼盘已经超出限价“限”的那个价格了。
提问：房神你好！你提到投资潜力区的板块尽量不要购买该区域的高价标杆楼盘，逻辑是什么？因为区域标杆的价格昂贵，难道升值还不如其他的楼盘吗？谢谢。
回答：1：因为品牌楼盘有“品牌溢价”。
2：房地产市场和其他所有具有马太效应的系统一样，具有高度集中品牌效应，市中心的价格是郊区的好几倍。好房子的价格是破房子的好几倍。
3：“品牌溢价”是这种马太效应的微观表现。
4：问题就是，当你买了一个产品，它是现目前很火的品牌；如果你持有它10年，那到时候未必就是头牌了。以后该区域会有新的更好的房子建造，将不再是一个基准。它将失去“品牌溢价”。
5：比如过去的老破大也是当年的标杆，有品牌溢价，单价明显高于公房。现在，老破大不再风光，单价通常比同区域的公房还便宜。
6：但是，如果品牌楼盘在开盘时定价合理，而且与它小区的价差还没有拉开，那么它可能有一个潜力区。在此期间，与第二梯楼盘的价差将明显拉大，以享受马太效应带来的好处。
7：不过，现在不适合这样玩了。一方面，定价合理的品牌楼盘太难找到；另一方面，成都税收因素也不适合5年后出售。此外，这个策略必须长期关注新盘，对于大多数有全职工作的业余投资者来说，这太累了。
提问：房神你好，我有一个关于还贷的问题。您提出的成都两套房首付110万，我可能会给后续还款带来很大压力。您对后续现金流的问题有何看法？因为没有人能保证收入在未来几十年内保持稳定增长。
回答：很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时，他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都被银行挤占了。但只要你买了房子，这些烦恼就会少很多。首先，你已经上车了，久而久之就想开了。
因为中国没有真正房子是需要还贷30年，中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变，但你的工资会继续上涨，只要央行还在发人民币，人民币就会继续贬值，这是一个不可逆转的经济规律，按照目前M2增速和GDP增速，人民币购买力年均贬值6-7%，每年100元人民币10年后贬值到48元，30年后就只剩下11元，真正的房贷压力期其实只有前10年，以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。
新手感觉压力大可以出租缓解压力，成都房龄15年左右，需要考虑换房了。
提问：房神你好！目前在成都有2套住房，翡翠城五期一套自住，绿地二期一套买入带装修，目前是翡翠城自住，绿地准备出手，想问下以后成都房价会怎样？绿地这个小区后面会怎样？该不该出手？或者有没有其他更好的方式，比如说卖了之后再去买更有潜力的笋盘？有没有好盘推荐，新房二手房均可！
回答：你好，成都二手现状是冰冷的，原则上熊市不卖房，现在也很难卖出高价。牛市来了，最垃圾的楼盘也能飞上天。成都经过2-3年ZF限价的市场调整，不管是刚需和改善对价格都极度敏感。前两年买的这盘，应该是在房价高位是买的，绿地这个板块更适合自住，目前已经比较成熟了，未来涨幅随大盘。 如果卖掉之后，能买入性价比高的楼盘，那就卖掉。如果卖掉之后没办法入手性价比更高的盘，建议继续持有，等楼市回暖解套后再考虑出手裂变。至于还有个打法，先出租，放大杠杆，开发其他房票，在成都之前提到的板块在入一套，现接近年底，大老板资金回笼注意淘笋。
提问：房神你好，最近刚入手一套天府新区蓝润春风，自住加投资，您觉得这房子有潜力吗？怕买在高位！
回答： 最近有些朋友，房子买了，过来拼命问这个房子怎么样？会不会亏？这个学位还可以不？我买贵了没有？
买房是长线投资，不要想着今天买明天涨
也不要怕今年买明年跌，何况二手房，每房一价，涨跌很难比较，同小区的房子，因为朝向不同装修不同楼层不同，价格都会差很多。
一年前你100万买下，现在看到同户型的房子才卖90万，心里就开始难受，大喊跌了跌了
在舆论里房价涨跌永远是站队问题，在现在的横盘期间，嘴上咋说不重要，关键看怎么下注。
押大押小，买定离手，该干嘛干嘛，别整天患得患失，也别担心买早了买贵了，谁也不能保证自己买的就是最低点，要看大趋势，长期看涨，就入手，看衰楼市，就别买
我建议买房几百万的事情，要提前做好功课，不能着急莽撞想赶行情！
既然买了就好好安心月供，不要在意短期的价格浮动，而且目前只要不出黑天鹅，价格是很难看到价格回调的。
有些人是一顿猛操作的买，买错了也就错了吧，投资路上不吃点亏不会痛就不会成长。
提问：房神，你好，请教个问题，目前手上两套房都在郫都区，绿地国际花都（无贷款）+花样年香门弟（公积金贷款70万+商贷10万），后续是提前把商贷的10万先还了呢，还是卖绿地这套，去五城区买个二手次新房（子弹有限买不了太大）？求未来保值考虑！
回答：主城区的优势是资源集中，涨幅最快。说说板块轮动顺序:重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。
目前成都只有青白江，新津这些近郊不限购。二线城市普遍新房癌居多，大部分年轻人宁愿买郊区的新盘，不愿意买市区老破小，所以导致郊区新盘价格越长越高。
当郊区新盘与市区二手房价格差异不大时，主城区开始价值回归。所以现阶段先买主城区的价值洼地。希望能帮到您！
提问：您好，房神。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？
回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资。
小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：
一是去库存刺激转变为调控压力；
二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；
三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；
四是人口增长将明显放缓。中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。
建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高，但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择。
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发表于 2020-12-3 21:21:22
