不低于6.5万/㎡！河西一小区有业主连夜涨价25万

小雨敲窗y

最近，南京很多二手房业主都很忙。有的自家小区有了名校挂牌忙着涨价，有的忙着写告邻里书，呼吁不要“贱卖资产”……“涨价的理由千奇百怪，业主的欲望千篇一律”。

日前，又有河西小区业主发布倡议书“指导”二手房挂牌价，并给该小区不同面积段的二手房最低报价给了建议。据悉，目前已有个别业主响应，上调了挂牌价。

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海峡城小区业主“限制”最低报价，有房源连夜涨价25万

5月份，海峡城小学确定纳入南师附中新城教育集团，部分二手房源一上午的时间就上调了约50-150万。其施教区内的海峡城小区二手房价格也水涨船高，新近成交单价已至5.6万/㎡，个别二手房挂牌价已至6万/㎡+。

（图源网络）

学区的助攻下，此前处于河西南价格“洼地”的海峡城小区也迎来了春天。然而，海峡城业主近期又开始了计划联合涨价。据公众号“六朝汇楼市”报道，昨日，在海峡城某业主群内，有业主发布了一则倡议书，并在文末建议小区业主对待售的二手房挂牌价给了最低“限制”：

100㎡以下小户型，单价不低于6.5万/㎡

140㎡以下中户型，单价不低于6.2万/㎡

140㎡以上大户型，单价不低于5.8万/㎡

（图源六朝汇楼市）

从上面的截图看，这位发倡议书的业主认为：作为引领河西南发展的精装品质楼盘，有着南师附中邺城路九年一贯制本部学校加持，如今海峡城二手房价格已突破6万/㎡，为了杜绝再有小区业主在中介误导下低价房产，根据前期业主投票，真诚呼吁业主不要“贱卖”。

有趣的是，速递菌检索后，发现一套建面约145㎡四房于10月26日修改了报价，较8月分上调了约25万。另外也有个别房源于近期上调报价，较前两个月涨幅在15-60万左右。




（图源诸葛找房）

上述的论调，是不是意外地有些眼熟。

2018年，桥北明发业主就曾呼吁业主要统一上调报价，“切勿另报低价，贱卖财产，自毁家业”。这一事情发生后，仿佛是打通了业主们的“任督二脉”，原来让自家房产升值这么这么简单，“我不允许只有你们涨”。于是，开始在不少二手房小区传播起来：




（图源网络）

“学区等各项配套已经成熟，再不上涨就亏本了，建议统一上涨XX元/㎡”；

“为了改变低洼现状，愿大家携手同进、团结一致……建议二手房挂牌到XX元/㎡”；

“填平长江，我们就是河西南！涨价！”

……

时至今年，类似“抱团取暖”的事例依旧不少。

今年5月初，板桥宁芜铁路外绕工程的确定，加上土拍的火热，多个小区二手房业主群纷纷开启接力赛，号召区域内业主共同上调5000元/㎡的房价，还建议集体举报挂低价的虚假房源，赶走压价中介。



（板桥业主聊天群）

6月，位于纬三路隧道口附近的江北核心区楼盘热销，刺激了世茂荣里业主的神经，认为一期业主没有认识到小区所在板块的区位价值，二手房报价过低，所以建议涨价：18层业主对标融侨（誉江），3.3万一平；11层业主对标核心区外的栖樾府，3.6万一平；6层业主对标核心区的栖樾府，3.9万一平。



（图源网络）

02

学区、周边二手房普涨带动，部分小区房价“补涨”

虽然涨价的“姿势”花样百出，但只有成交变现，才能落袋为安。那些有了“业主指导价”的小区，真的会有接盘侠买单吗？

从成交看，此前的“涨价”案例还是有的，河西南的海峡城小区以及江北纬七路隧道口的保利西江月。

2019年6月，海峡城小区也曾出现过“业主指导价”，当时有业主群发布了类似的告邻里书，当时给出的“指导价”是：80-120㎡，单价5.2万/㎡；120-160㎡，单价5万/㎡；160㎡以上，单价4.8万/㎡。




（图源六朝汇楼市）

不过，直至今年4月，该小区成交价并未达到去年的“指导价”，当时85㎡户型成交价才堪堪达到4.8万/㎡，而此时周边二手房价格大多约5.3万/㎡+。学区确定后，也不仅是海峡城小区一家上涨，周边房价都有了不同幅度的上涨。



（图源链家）

保利西江月从2018年的2.7万/㎡，一路上涨到如今的3.8万/㎡。据悉，此轮上涨主要是由于同区域内新房、二手房普遍上涨，加上网传保利西江月周边或将有南外进驻的传言，导致买房人预期看好，二手房价格才屡屡上涨。



（图源链家）

这些实例，说明的是板块新房突破、二手房普涨、名校学区等带动，都属于整个板块范围的价格“补涨”。

03

房价4个月没涨，“业主指导价”反响平平

但缺乏利好支撑，全凭业主一张“倡议书”的小区又如何呢？

首先看看板桥，“指导”普涨5000元/㎡。链家官网显示，10月份板桥二手房挂牌均价约23651元/㎡，在售房源量超1400套。相较于前几个月份来说，二手房挂牌均价变化不大。






（图源链家）

以金地自在城第二街区为例，5-10月份，60多㎡二手房成交价都维持在2.2万/㎡左右。




（图源链家）

再看世茂荣里，其18层的楼栋的“指导价”约3.3万/㎡，11层的楼栋“指导价”约3.6万/㎡。然而，链家数据显示，10月份，18层楼栋成交价均为超过3万/㎡，11层的楼栋成交价刚3万/㎡出头，距离“业主指导价”都有不小的距离。




（图源链家）
综上，相较于一手房的可整体干预性，二手房很难做到同一区域统一定价，当年限价3.5万/㎡的河西南“星八客”，二手房如今也各有千秋。要知道，同区域的同质化产品，买房人为什么要花费更高的成本置业呢？谁也不是傻子。
此前房产专家阳光也表示，业主的涨价联盟，真实意义不大。除非这个小区有独特之处，独到的优势、资源或产品，否则，既然同质化，同区域的其他小区一定有“房价的联动效应”和替代性。
而决定一个楼盘能否升值的因素，南大文化传媒房产研究中心主任李汇丰认为，在供小于求的情况下，买房人较多，但房源量少，此时房主占据主导地位，那么价格就会比较容易达到房主的心理预期。另外，“如果这个楼盘拥有一定的资源，如学区等其他楼盘不可复制的配套，价格也会相对坚挺”。（部分内容来源六朝汇楼市）

poney

5万的新房慢慢摇号就是了，6万接盘海峡城，会有人吗

清风吹袭断

优质盘？搞笑呢，在河西南所有的楼盘里海峡城的品质是最差的！它卖6万，别的最少卖7万以上了！我就住在河西南