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开言：
国内房地产“普涨”时代已经结束。
买房投资，是门技术，也是门艺术。
正文：
房产投资要看清趋势，看清趋势首先就要看准城市！
但选对城市只是你投资开始的第一步，开头我就在讲，城市中早已告别了普涨时代，各个区域的房价也涨跌不一，不要以为那些在2016年大涨之前买过房的人就真的赚钱了，东边日头西边雨，有人欢喜有人愁！
那么同样都是在买房，为什么别人的房子已经翻了好几倍，你的房子几乎还是原地踏步，甚至降价了呢？
给大家举个例子：
过去的十年中，郑州的房子：郑州东区，平均涨了3倍；郑州金水区，平均涨了2-2.5倍；郑州管城区，平均涨了2倍。但是例如郑州中原区，高新区，二七区，惠济区等区域，房价只涨幅了60%-80%，只能说勉强跑赢了通胀率。
再比如：
上海的金山区10年才涨了2倍，而同为郊区的嘉定10年涨了近4倍。深圳南山区的房子，平均涨了5倍、罗湖区涨了3倍，但是盐田区只涨了不到2倍，甚至还有个别楼盘出现下跌的情况！
所以说，买房选对片区，尤其重要。
股神巴菲特曾说：“寻找超级明星是给我们提供走向成功的唯一机会！”房产投资也是这样。
大家要选对城市中最具成长力的那些区域，这些区域往往是城市中优秀资源集中的地区，如教育、医疗、交通、高端商务等配套资源聚集的片区；或是高新技术金融等高附加值产业聚集的地区。
例如：
北京房子最贵的片区是西城区，因为它是位于首都的核心功能区，平均房价接近12万／㎡平方米。在选择区域时，所有的城市都有一个共性：就是房子最贵的片区一定是这个城市资源，要做重点布局的片区。
那要如何买个片区呢？给大家分享6步法则：
城市的布局方向。优质教育资源。便捷的交通条件。城市配套。人文因素。舒适的环境。
下面，我们来注意拆解。
01
城市的空间布局
一定要看清楚这座城市中的空间布局，各片区的发展定位！
每个城市的规划发展都有它清晰的空间脉络，有清晰的功能分区。
比如居住区、产业区、商务区、商业区、行政区域等；有主的发展轴和发展带，有主中心，有副中心，还有组团中心；此外，还有一个城市近期，中期，远期的发展重点。所以，我们在做投资决策的时候，一定要认真研究这个城市各片区的规划。
在实践中我们看到高科技研发业，信息技术业，金融业等高端产业对区域的房价拉动非常明显，是一个区域内房价上浮的有力助推器！
而传统的商贸，物流，制造业等传统产业对房价的影响就没那么明显了；
给大家举个例子，深圳目前房价最贵的片区就是过去10年深圳重点发展的高科技产业的聚集地；
再比如武汉的光谷新区，十几年前还是一片荒地，后来规划引进教育和高科技产业进来之后，不但拉动了区域内的经济，也让区域内的房价翻了一番！
所以，我们可以做出总结，买房投资逻辑有三点：
城市中的主发展轴，和主发展轴沿线的交汇区域。城市主中心优于副中心，城市副中心优于组团中心。高新技术产业密集的区域要优于传统产业区域。
02
优质教育资源
区域内一定要具备优质的教育资源！
高升学率、教学环境优越、师资队伍强大的知名学校，这类学区房除非政策变动很大，否则房价永远不会跌。
优质的学区房，无论是增值能力还是在市场波动期间的抗跌能力都是最强的，哪怕是老破小的房子，只要有了名校的加持，房价甚至能高过城市中最贵的区域！家庭条件越好，对孩子的教育问题就越愿意花钱！国内向来流行高价学区房的风潮，北京西城区，海淀区，朝阳区的学区房，10平米的一个老破小甚至卖到了500万！这不是房子的价值，也不是地段的价值，这是学区的价值。
类似郑州这样一个千万人口的城市中，虽说各个区域都有很多学校，但是好学校就那么几所，这是供不应求的，所以学区房就变得非常稀缺。
例如郑州的省实验家属院，典型的老破小，地段算不得特别好，房龄近30年，但是房价却傲然郑州，达到3万多。
购买学区房时，大家要注意以下4点：
你想买的房子，是否确定在目标学区内？要事实了解更新学区政策的调整，这点郑州会好一些，但是像最近北京，深圳这类城市，在试点大学区制，有可能会引起学位的变化。要注意一些优质学校，有的会对学会有特殊的设定条件，比如入学还是否需要考试，是否需要提供在这所房子内居住的证明等问题。学位锁定，有些学校会对房子的学位有一个锁定性，比如小学锁定6年，初中锁定三年。
总结，想买学区房，大家在买之前，一定要去教育局、街道办、该学校的招生办等部门多跑几趟，了解清楚最新的招生政策，特别是对于那些多个学区交界的附近的房子，更要当心！
因为那些天价的学区房，学区的附加值非常高，一旦被排除名校的学区价值，房价会马上暴跌！
所以我建议：看学区的房产投资，要重点关注那些有规划名校新校区入住片区所带来的的增值机会！
03
要买有便捷交通的区域
无论你在哪个城市买房，房价最高的区域都具备一个硬性条件：交通便捷！
那怎么才能从城市规划的多种因素中，找到买房投资的机会点呢？
影响房价的交通因素，依次为地铁，BRT公交，城市高架桥快速路，城市主干道等，以上道路线，最好为贯穿线，我之前有一篇专门写郑州交通的文章，大家有兴趣可以去看下。
这里大家要明白一个道理：
如果这个区域不作为重点发展，国家是不会花大钱来铺设交通干线的，例如地铁，例如高架桥，例如快速路，这些基建工程都是非常耗钱的。假如这区域内已经规划完成了重要的交通线，或者已经在建了，那么随着进程的加快，这个区域内的人流量，产业，配套也会不断的在慢慢完善，那么所对应的房价也会迅速上涨！这点大家可以参考下郑州滨河国际新城或者郑州常西湖新区，虽然都是4环的位置，但是房价甚至高于三环。
综合来讲，也就是说，城市中，每一次的主要交通干线的规划，在建都是这个区域房价要抬头的时候。
那么，作为想买房投资的我们说来，什么时候才是买入的最佳时机呢？
首先，交通的改变，前后会有3次适合买入的机会。
规划刚刚完成的时候。地铁、快速路等干线在建的时候。地铁、快速路等全线开通后的一小段时间内。
以上3点，务必牢记！
提醒大家，郑州现在有很多条地铁线路已经完成规划，并且在建，且到2024年之前，郑州开通运营的地铁，将会达到12条！
其实机会还是很多。
这里给大家统计一下：
目前已开通的地铁：1，2，5号线。目前已在建的地铁：3，4，6，7，8，10，12，14，17号线。
对于你买房投资来说，郑州现在确实是值得你重点关注甚至考虑入手的热门城市。
那么有地铁就会有地铁房，有地铁房就会有“伪地铁房”；
这里很多楼盘在打着地铁房的噱头来宣传。
那么怎么判断这里的“真伪”呢？
很简单，直接看距离。
北上广这些大城中，一般会认为距离地铁站800米左右，是典型的地铁房。但是实际上，实际距离在1.2KM-1.5KM内，都可以称得上为地铁房。
那么，在地铁沿线买房的投资逻辑是什么呢？
第一价值梯队：多条地铁线汇集，中间有换乘点，再加上学区、产业、商业等附加价值的加持。
第二价值梯队：多轨道交通的换乘点，再加上区域内的房价低洼地。
第三价值梯队：单线的站点，加高附加值的产业，加房价低洼地。
但是考虑交通因素时，我们也要警惕到一点，就是城市主干道，例如高架桥，十字路周边的房子，在为你带来便捷的交通的前提下，也比较容易受到噪音灰尘以及往来人流量密集的弊端。
这篇文章是关于郑州城市内地铁房的梳理，大家可以点开看一下。
“地铁一响黄金万两”同样都是地铁房，凭啥你的房子就比我的强？
本期文章一共为上下两幅篇章：共计6点。
本篇文章为第一篇，着重讲了买房时的：
城市的空间布局。如何选优质学区房。如何选便捷的交通条件。
下篇文章将会给大家讲：
如何选择成熟的生活配套。如何选高品质的人文环境。如何选择真正的舒适居住环境。
共计6点，每一点都有独特的视角，欢迎大家追更。
买房把握这6点，教你轻松买好房。
以上为文章正文，欢迎大家追更下篇文章。
最后，仔细看这张图片！
这里会根据你的工作情况，资金预算，收入能力，个人偏好等因素，为大家做出最合适的购房方案！且会为你讲解郑州购房干货与买房全实操，让你感受到专业的力量！格致房观，让买房变的简单。
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发表于 2020-12-2 20:01:12
