中国房价破万 美国9月房价涨14.5% | 院长谈楼

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文/檀院


国家统计局公布的1-9月全国房地产运行情况显示，三季度中国一手住宅成交42495万平方米，成交金额达到4.3864万亿，平均成交价10322元/平方米。去年同期的平均成交价格是9397元，同比上涨9.8%。



全美地产经纪商协会公布的数据是：今年9月美国成屋销售季调后年化总数为654万户，创2006年5月以来的14年半新高。售价中位数31.18万元，创1968年有记录以来的历史最高，季调年化涨幅也达到14.8%。6月份美国房价中位数刚突破30万美元整数关，进入三季度后又持续攀高。


尽管中美两国的房价都在涨，但实际上两国平均房价都在1万元人民币左右。只是美国人均居住面积在65平方米，中国人均居住面积只有36.65平方米（截至2018年底数据）。美国人主要买200多平的小洋房住，平均总价在200多万。中国人买高层住宅为主，平均总价在100多万。


相同的是两国房价差距不大，主要是居住空间的差距比较大。美国人在1910年的时候，人均居住面积也只有28平方米，经过100多年的发展，人均居住面积越来越大。中国的人均居住面积，近几年也在以1个平方米/年左右的速度在增长，改善速度非常快。同时，房价涨幅也比较快。


2019年中国民居人均可支配收入是30733元，这个是税后净收入消费购买商品，基本上也不用再交其它税费。据美国人口调查公布的美国家庭收入中位数是6.87万美元，扣除个人所得税、社保医保后，可支配的收入只有70%左右，在5万美元出头，而且消费都还要交税，实际购买力跟中国的人均可配收入比还要差个10%左右。不过，换算成人民币，美国家庭收入也有30万左右，中国按户均3人算收入在9万，还不到美国的三分之一。所以，尽管我们住的房子还只有美国人的一半大，购房压力确实比美国人大，只是没有之前大量宣传资料上的那么扩张。


另外，美国有房产税，而且多数大城市的房产税都在1-2%之间，南方各州相对少点，在0.6-1.5%之间。美国买房的中介佣金、除了要付正常的物业费之后，入住还要支付一笔相当于半年物业费的入住调查费，还有买卖房屋需要律师公证陪同，还需要付律师费。另外，美国地广人稀加上人工成本高，维修维护成本是中国的十倍以上；因为中国以集中的高层住宅为主，楼下五金店就能解决各种维修问题。所以，不论是交易成本，还是持有成本都高于中国。把这些成本算上后，美国的居住成本不比中国低。否则，美国人为什么要付那么高的房租，也不愿意买房呢？


类似美国等发达国家的各种社会形态、收入和支出结构，跟中国差距很大，不能简单用高低对比。


不过，同样的是，这轮疫情后，全球都在超量发行货币，大家的通胀压力都一样大。媒体上的新闻可以看到，韩国房价突破历史新高，比四年前涨了58.2%；英国的房价也在突破历史新高。如果有自住需要的话，在能力允许的情况下，还是要尽早买房。只要不去买那些近一两年内大涨过的区域和楼盘，就没有多大风险。



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