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网红大热南山区，深铁阅山境今天840套房开盘销售，虽然周边二手房价格倒挂6万元，实际成交却只有400余套，去化大概五成左右。
傲娇无比的开发商，如今也被现实无情地“啪啪”打脸。
面对总价高达几百万的价差，打新者仍然不为所动，深圳楼市究竟怎么了？
价格倒挂6万，成交仅五成
网红大热南山区，今天再次迎来网红项目开盘。
距离上个月9月23日，远洋天著项目开盘过去一个月左右的时间，今年内南山区第二个纯新盘，深铁阅山境也于今天正式开盘销售。
据了解，该项目共计推出864套住宅产品，户型建面约78-103平方米，均价约8.3万元/平方米，单价区间在7.79万-8.90万元/平方米，总价区间在620万-866万/套。
10月25日，深铁阅山境按无房客户优先原则，在前海公证处摇取全部诚意登记购房选房顺序，登记客户共计711批客户，其中无房客户589批，有房客户122批。
从诚意登记客户与房源套数相对比来看，711批客户选864套房源，深铁阅山境处在大热的南山网红片区，几乎人人都能选到房，对于这一认筹选房结果，让人感到十分意外。
从开盘形式来看，深铁阅山境此次采用线上选房，根据摇号顺序依次进入系统选房，从选房家庭反馈来看，这一操作倒是解决了部分购房者上班请假、来回奔波选房现场之辛苦。
据了解，一户家庭选房最长给予一分钟时间考虑具体楼层、房号与朝向。
从今天的销售进度来看，前50户认筹家庭共选房37套，截至中午12时30分左右，已有348户购房者参与选房，共选定217套房源，约37%弃选率。
据了解，截至发稿前，深铁阅山境经过7个多小时线上销售，成交仅400余套，一半多一点，目前仍然剩下400余套。（最终确认结果，以开发商官方公示为准）
曾经无比傲娇的开发商，如今被反转“啪啪打脸”
由于深铁阅山境与远洋天著同属于南山西丽片区，前后相隔不到一个月时间开盘，两个小区常常进行互相对比。
从销售价格来看，两个小区均价同为8.3万元/平方米。
由于户型设计的差异，远洋天著建筑面积约100-162平方米，均为中大面积，针对改善客户。而深铁阅山境建筑户型建面约78-103平方米，更侧重于刚需购房群体。
从周边二手房价来看，远洋天著、深铁阅山境与周边二手房均存在比较明显的一二手价格倒挂的情况。
值得一提的是，与宝能城二手房高达14万元的价格相比，深铁阅山境与之倒挂价格高达6万元/平方米。
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出现价格如此倒挂的情况，理应销售十分抢手。然而，从实际销售情况来看，远洋天著由于采用线下开盘的形式，时间安排间隔过长，开盘7个小时仅卖5成，到深夜12点，无房客户仍然还在冒雨选房。
直到第二天上午11点，第二批次有房客户选完最后5套房源之后，远洋天著在经历号称“深圳史上最长开盘”，才终于将571套住宅房源全部售完。
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而紧随其后一个月，深铁阅山境的认筹与开盘更是让人大跌眼镜，认筹客户比住宅房源总数还要少，实际当天成交竟然仅仅五成左右。
回想起一个月之前，中房君前往深铁阅山境踩盘，开发商销售人员曾信心满满地表示“蓄客充足”、“毫无疑问将热销售罄”，以及开盘前一周，深铁开发商仍然在其官方公众号发布严正声明，严禁“抢房辅助软件”、“索要喝茶费”、“购房返点”等行为。
短短一个月时间过去，面对如此认筹以及销售反转“打脸”的实际情况，不知道开发商如今作何感想。
国企销售经验不足，未采取主流营销动作
在与宝能城的巨大价差面前，深铁阅山境依然卖不动，业内资深投资客阿宽直言，从相对位置来看，虽然仅仅留仙大道一路之隔，宝能城一面属于市区，深铁阅山境一面就属于郊区了。
另外，深铁阅山境确实存在的噪音干扰，也被众多购房者以及业内人士所提及。
除了小区本身产品定位、位置、噪音等自身问题以外，有业内人士声称，其项目的销售策略依然问题多多。
该开发商为国企，自身销售经验并不丰富，既不找代理，也不启动渠道，可能是预期销售过高，没有采取适当的市场主流营销动作，也许怕卖的太好，所以反过来采取降温的措施。
几百万的投资价差也不香，深圳楼市究竟怎么了？
从南山区近期开盘的两个项目来看，虽然远洋天著部分楼栋靠近变电站，购房者担心辐射影响、深铁阅山境由于噪音干扰，被戏称为“呼啸山庄”，但平均每套房总价高达几百万的价差，显然是更实实在在的投资红利。
对比“7·15”新政前，无论位置、社区、户型、楼层等种种劣势，面对卖方几十万的反价，买家选择性忽视，仍然毫无犹豫一掷千金，恐慌购房入市。
而如今在政府巨大的新房限价面前，深圳买家竟然变得如此“挑剔”，“7·15”新政的威力看来正在深刻影响深圳人的购房心态与楼市走向。
事实上，除了南山区之外、在以往一房难求的宝安区、龙华区，除了均价5万元左右，妥妥的上车刚需盘还需要摇号抽签之外，8万-9万元/平方米中端改善盘均不同程度地出现销售遇冷、滞销的局面。
针对这一楼市销售情况的出现，中房君也采访了部分业内人士。多位业内人士向中房君表示，由于“7·15”新政后，符合购房条件的名额大幅减少，最近新房扎堆入市，也消耗一大部分真实购买力。
此外，面对接连不断的打新，深圳购房者变得更加理智与现实，在房票珍贵的情况下，只有真正性价比突出、地段优势明显、配套齐全、升值预期明显的项目，才能受到购房者的认可。
另外，还有观点认为，目前新盘销售大多数优先无房户选房，面对8万-9万元/平方米的中高价盘，真正的无房户数量可能确实不多。 | 
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发表于 2020-12-2 11:37:49
