十城房价跌幅超5%，三四线城市占9成！如今买房就是选城市

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勇谈楼市

大家好，我是勇谈。10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示#十城房价跌幅超5%#其中不乏山东济南这样的省会城市。这么多的城市在过去1年后中出现房价规模跌幅，意味着“房价只涨不跌的时代已经过去了”。
相比于国家统计局取样70座大中城市的数据来看，中国社科院财经战略研究院的样本取样更加具备参考价值，全国房地产市场整体稳定，房价逐渐回归理性已经是趋势

不可否认过去较长一段时间内，国内房价普遍上涨、大涨的关键因素其实还是跟投资和炒作有很大关系。尤其是在过去很长一段时间从上到下的一种房地产经济思维，认为房地产发展好了就能带动国民经济取得长期向好发展。从2008年开始我们主动或被动地采取“救市”措施，其实都一定程度上成为了房价持续大涨的“助推剂”。



近10年来国内住宅商品房销售价格走势图

无论是2008年的全球经济危机还是2016年，我们都主动选择了房地产来拯救国民经济和帮助房地产去库存，其代价就是房价经历了一波波上涨。这种房价上涨从一线开始蔓延到二三四线城市，可以说截止到2018年全国几乎所有的城市房价都经历了几波大涨。除去北上广深等极个别城市房价还是会保持持续上涨外，多数城市都已经到了“瓶颈期”！ 不少城市尤其是三四线城市的房价过去几年的快速上涨其实只是一波风，这种房价上涨其实是没有多少坚实的需求支撑的。就以此次广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）等城市来说，这些城市房价出现大跌的主要原因其实就是一点“需求不足”。刚性和改善（包括养老）等住房需求才是支撑房价的关键因素。 接近2年的“房住不炒”教育后，房地产市场的购房者越来越理性，当多数城市的房价已经到顶失去投资价值的时候，房价回归理性也就是一种必然。12个月累计跌幅均在10%以内，总体属于理性回归、风险可控的范围；看过国家统计局数据的朋友应该知道，国家统计局总是拿2015年为基数来判断如今的房价情况。通过多数城市的数据综合分析后，其实多数城市的房价相比于2015年来说涨幅起码在40%以上，所以说单单从这点来看房价下跌的空间还是挺大的。

房价下跌已经稀松平常
不同区域，不同城市的房价走势基本与这个区域的经济发展、人口流动情况息息相关，毫无疑问南北城市之间的差距也很明显，一二线和三四线之间也是如此

南北经济之间的差异越来越明显，三四线与一二线城市之间的差异也是如此。如今全国GDP十强城市中，南方城市几乎就是“碾压”北方城市。相比于北方城市只有北京、天津的环渤海等几个经济中心来说，长三角和珠三角地区的经济活跃度和对人才的吸引力则在不断加强。北方人口数量流失的背后其实也意味着北方房价的提前衰退。毕竟从国内一二线城市的数量和质量上来看，北方的差距也越来越大。



2019年人口增量排行城市榜

商品房到底还是大宗商品，跟需求和购买力息息相关，经济发展水平的差异导致了购买力的差异。从纬房指数显示的数据来看，房价同比跌幅的后十位中8个的都是北方城市，包括济南、廊坊、保定、淄博、北海等城市。为何大多数都是北方城市？说到底还是购买力不足，收入不足导致的。南北经济差异的背后其实最明显的就是收入差距，购买力差距。 支撑房价的最根本因素其实还是需求，无论是刚需还是改善、养老等需求都是以人的需求为根本的，说到底就是人口流入情况。2019年的主要人口流入情况我们可以看到全国前十的城市中，北方上榜的城市只有郑州、西安和青岛！而且随着环渤海经济圈的进一步衰落，青岛掉出前十只是时间问题。北方人口大量流失的背后基本意味着房价很难坚挺，这也是为何济南这样的城市房价最终出现1年跌幅同比达到6%的原因。

青岛——房地产
过去一年的数据显示了一个道理在“房住不炒”、“因城施策”的房地产调控机制下，“房价永远上涨”神话已经破灭，三四线城市朋友尤其需要牢记一点“无需求不购房”

前段时间万科郁亮讲了一句实话“房地产行业将回归成一个普通的行业”，这句话代表什么意思？房地产的土地红利和金融红利在未来的几年中会被逐渐削弱，房地产行业的所谓暴利将要回归到普通（40%左右的毛利率将变为15-20%）。这样的情况下当商品房与普通商品无异的时候，房价只涨不跌的神话也就自然破灭了。几点观察：



走过某楼盘的路人

支撑房地产快速发展的主动力其实还是人们的住房需求，只不过20多年的发展后国民的住房问题基本已经得到解决了。2019年国家统计局的一组数据显示，我国城镇居民的人均住房面积达到了40平米，这个数据已经接近世界发达国家水平。也就是说房地产的重要使命已经完成了，那么房地产回归平淡也就是时间问题。 不仅仅是我国包括日本、美国包括如今的韩国都曾一度把房地产业作为支柱产业来对待，其主要理论基础就是城市土地不断增值。不过这样的理论是建立在人多地少是背景下，比如：韩国和日本！对于我国来说虽然说依然是世界人口第一大国，但是目前的商品房建设数量已经属于过剩的状态。尤其是随着国务院逐步放开省级土地权限，允许农村闲置土地进入市场交易后，房价上涨的基础就变了，更何况大家的住房需求其实也是在不断减弱的。 相比于一二线城市有较强的购买力不同，三四线这些年发展的有些落寞，而且三四线多数城市对于房地产经济的依赖度明显偏高，房价稳步下跌是大概率，需要特别牢记“无需求不购房”。当然这里并没有绝对，也没有鼓励一二线的朋友投资买房的意思。目前来看长三角和珠三角地区的房产投资风还是比较旺盛的，而这种旺盛多数情况下也是一种“虚火”。这样的投资风火热也很难坚持太久。

综上，#十城房价跌幅超5%#超过8成的城市都是北方为主，南北经济发展差异导致的购买力差异也不自觉地体现在了人口流动上面。人作为房价的最根本支撑，对于房价出现下跌的“刹车”作用也愈发明显。人口流入多的城市房价走势相对坚挺，反之亦然，大家做个参考。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。

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对于三、四线城市的房价都破万了还在涨的现象，你想说什么

阿豆学长长ov

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真不是我干的的

台州也跌了10%了

王俊杰2017

终于跌了

愿为素心人

骗一个是一个，套现套现跑路

因醉鞭名马幌

工资二千多，房价六千多，四川一个小县城，不要我们活了。

清风吹袭断

骨牌