不用过度想象，天津楼市，已经进入“新常态”

墙和鸡蛋

貌似，天津楼市又要度过没什么存在感的一年了。
今年很多城市都搞的轰轰烈烈，天津还是比较佛系的，土地、新房、二手房都略平淡。
就跟现在的天气差不多，你说它有多恶劣？好像并没有；但你说这天气好吗？肯定也没多好。
当然，现在就来个“年终总结”为时尚早。
但有一点几乎可以拍板，天津楼市已经迎来了“新常态”。
这是政策、土地、新房、二手房全方位的“新常态”，不需要太多“想象”。
01
政策“新常态”：小火慢炖
这几天，对政策的情绪有些异动。
不去讨论是真是假，只说一点：政策一定是“中医疗法”，效果慢而持久。
中介口中鼓吹的“大涨、买不到房……”是绝对不可能发生的。
现在的楼市政策，不是地方部门自己的事，背后还有上面的大方向在把控。
“大火爆炒”早已不可行，“小火慢炖”才是“新常态”。
一切手段只有一个目的：让市场慢慢的回暖。
“慢慢的”，这三个字才是重点。
所以，即便接下来有政策发生，你也不需要过度想象，知道是托底就可以了。
天津楼市乱不了，也不能乱。
楼市本来就是预期的“破立游戏”，现阶段的首要任务是恢复信心。
对于政策的“新常态”，要有平常心，没那么激烈。
02
土地“新常态”：不以价换量
都知道今年天津土地出让量不大，去年拿过全国第一，今年“矜持”了很多。
但还需要知道，今年天津的地价没降。
去年团泊东、铁东北路等地价都不同程度的下降，今年你会发现，很多板块都没卖地。
但只要有土地出让，楼面价基本与之前持平，甚至上涨。
所以，土地也出现了“新常态”：宁可不卖，也不降。
最明显的，截止到10月26日，只挂牌了一宗11月的土地（土地出让需要提前一个月挂牌）。
这就意味着，11月土地出让量会很少。




看出来政府决心有多大了吗？
在用实际行动告诉开发商：嫌贵？可以不买，但我不妥协。
结果就是，拖到开发商不买不行。
毕竟土地是开发商的弹药库，全公司这么多人不能没活干，总要人吃马喂。
比如10月21日出让的北辰小淀那块地，新城挑了一块小的拍下了，楼面价还是约6500元/平米，与之前融创津宸壹号差不多。
因为新城樾风华3400多套房子，卖了2600多套了，还剩1/4的量。
像新城这种要冲规模的房企，必须接着干，最起码不用新建售楼处了，省下1千万。
所以，要想拿地，就得跟着政府价格走。
表面我们看不到，但现在天津的土地市场，在激烈的博弈。
政府正在用地价“高度控盘”，牺牲量，换来稳。
从地价上看，我们的用词是：不再扎心。
不涨也不降，不去刺激市场，楼市才能良性循环。
有个问题要注意，今年卖地少，明年新房供应也少。
从地价和供需来看，明年房价再低的概率极小。
土地的“新常态”，是楼市的根本。
03
新房“新常态”：横盘
天津自从6月小初夏新房成交140万平米后，连续三个月横盘：107、118、118万平米。
数字佛系，也就意味着开发商心态佛系：卖不好就卖不好，就这样吧。



千万以上的，每个月差不多卖5套、600万以上的每个月15套就算不错了、400万以上的每个月能卖30套……这是天津改善盘的“基础量”。
每天能卖一套房子就是片区冠军，叫好不叫座也没事，认了。
刚需盘呢？一个月卖45套算及格，60套算优秀，90套就相当不错了。
经过这么长时间，没有哪个项目敢拍板说自己的房子开盘会爆。
开发商已经接受了现在的“新常态”：卖房不靠吼，基本靠守！

有的开发商说：“反正我怎么冲也完不成任务，完成80%和完成60%有区别吗？干脆别费劲了……”
忘掉短期成绩，笑看云里云落。
当然，这是绝大多数房企，不包括个别人。
既然开发商认可了这种状态，也就不会死砸价玩命。
最近开盘、加推的项目，卖的也都一般，去化率30-50%是普遍现象。
天津这三年新房的容量都在1300万平米左右，这个“新常态”还会持续，不用惊讶。
接下来可能会上涨，但也是小幅度的，一步一步的。
04
二手房“新常态”：博弈
情绪是主观的，只有数据是客观的，要相信数据。
二手房才是行情的及时反应。
周五晚上闹得沸沸扬扬之后，周日贝壳二手房成交量飙到了231套。
要说多吗？也不是特别多，但确实创下了近一个月以来的新高。
买卖双方互相博弈的同时，也在跟政策博弈。





确实有群友表示，周五之后就把自己的房子下架了。
等靴子落地再卖；就算没有靴子，那就等明年的小阳春，反正都等了这么久了，不怕再多等几个月。
像仁恒滨河湾这套100平米的房源，周五刚降了5万，周六就停售了，可能也在等。
融创中央学府周一干脆上调了1万，加价幅度不大，业主也是在试探，心里有预期了。





最近两个月的带看量都不低，周末突破7000次很普遍。
很多人都在看房，更多的是“只看不出价”，都想等年底，看价格会不会再低。



比如北辰宜兴埠的淮祥园这套86平米房源，最近一个月竟然带看了89次，最近7天也有18次带看……
这种例子还有很多，大家并非对房子不闻不问。
这个小区还有一套带看量很高的房子，现在直接下架了。
业主又博弈上了：看房人多了，那我就先不卖了，或者涨涨价。





高总价的大户型也有人关注。
南开区新安花园112平米的房源，一个月带看了31次，对于400万左右的房子来说，这个热度也可以了。





可能感觉行情“不是很好”，但“不是很好”这个结论在于拿什么时候的数据来比较，跟2016年比，简直就太差了。
从最近的数据来看，成交量挺平稳，没有急剧减少的意思。
所以，二手房的“新常态”是，买卖双方之间不断的多空博弈和预期分化。
不管再怎么博弈，需求不会消失，成交量会保持，也不必情绪化。
05
市场规律依旧存在
天津政策、土地、新房、二手房已全部进入“新常态”。
但要特别说明的是，“新常态”不等于市场始终是一条水平线。
“新常态”之下，正常的市场规律依旧会出现，比如小阳春、年终翘尾、政策短期刺激，这些都是小波段行情。
会开始，也会结束。来了，不必惊慌，走了，也不必感叹。
特别是马上到来的年终，新房、二手房一定会翘尾。
这是天津这两年的规律行情，去年11、12月也翘了。
另外，现在二手房成交量不算低。
二手房代表成交，同样也代表了买房需求的释放，很多人卖了二手房要买新房。
从微观市场来看，确实很多买房人在等年底这个节点，而且新房年底肯定会给优惠，市场会有一波行情。





细想来，其实最近天津的实质利好还是挺多的。
轨道交通在丰富。
通武廊、云巴站点的公布；地铁10号线延伸到南淀、11号线延伸到水西公园、地铁8号线延伸到中北大道……
产业、商业也在引进。
南站打算引进复游城、360研发基地即将投入、海洋装备产业（人才）联盟在保税区成立……
只能说，现在还是伸手不见多军的行情，任何利好都不起作用。
天津楼市的“新常态”，也会一点一点矫正情绪。
我们乐见的不是激进后败退，而是一步一个脚印的慢慢走。

什么大师特

要来快来，不来别惦记

芊芊551

倾向性太强了

内托体头

文章写的不错

愿为素心人

降到2014年的价格是最合适的。

侬去斯

到底哪个好吃，爆炒还是慢炖。

晓望爷

楼市严冬还没有真正到来。

真不是我干的的

呐喊者

飘渺九月

转发了