五大楼市关键词，揭开了2020年最后3个月的买房真相 | 幸福里观察家

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国庆中秋双节刚过，统计显示，全国共接待国内游客6.37亿人次，八天小长假，各地景区人满为患，这才是黄金周该有的样子。

何止景区，“银十”开局，各地楼市也颇受关注。

自7月以来，已有深圳、东莞、杭州、成都等超过25个城市发布30余次调控政策，房地产金融监管持续收紧，就在长假前夕，唐山和银川仍紧急出台调控，确保楼市平稳。

“金九”失约，这也让大家对“银十”寄托了更多期许。国庆各地楼市热度如何，进入四季度，又预示了房产市场未来的哪些趋势呢？或许从这五大关键词中，能够得到你想要的答案。

关键词一：一线城市仍在涨


节后第一天，各地楼市成交官方数据就已出炉。

从四个一线城市数据我们发现，一线城市房价仍在涨，只是表现略有差异。

北京市场表现较平稳，8天小长假，新建住宅成交面积为1.8万平方米，成交均价为48204元/平方米。与去年黄金周相比，日均成交面积下降24%，成交均价上涨4.8%。

今年上海已经从三年横盘中苏醒，涨幅最大的却是广州。

十一黄金周”期间，上海新建商品住宅成交面积达13.1万平方米，而去年国庆长假新房成交面积还不到1万平方米，上海楼市“银十”成色十足。



△图片：上海黄金周新建商品住宅成交量走势（2007-2020）

广州方面。据统计，整个十一黄金周期间成交794套，较去年同期的530套，同比上涨50%。今年十一广州共有14个板块开盘或加推，整体去化率53%。

显然，一线城市的房产仍是当下最抗跌的资产，哪怕深圳在最严调控当下，仍然还在强势上涨。

关键词二：二手房市场分化


二手房市场一直是各地楼市热度的风向标。

数据显示，今年国庆中秋假期，重点18个城市的二手房日均交易量同比增长50%，二手房成交均价也比去年同期有所上涨。

究其原因，主要是在疫情控制后，改善置换需求的逐步释放，使得二手房市场快速复苏，进而在今年小长假期间出现了同比量价双升的趋势。

但是，这并不是说近期各地二手房市场表现都比较乐观，反而，二手房市场现分化情况愈加明显。

具体数据上，杭州、合肥二手房交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市同比超过50%。以往楼市火热的深圳，因受调控影响，今年小长假期间二手房成交量却同比下降47%。



关键词三：小城市闷声发大财


在今年十一黄金周表现活跃的，还有一些不起眼的三四线小县城。

我们查看过往数据，惊讶的发现，像安阳市滑县，从今年2月开始，当地新房价格就一直在上涨。
有同样情况的不仅是滑县，还有三线城市银川、潍坊、秦皇岛等地的房价也都有所上涨，特别是银川，房价同比上涨幅度高达17.24%，这也是节前当地紧急出台楼市调控的原因所在。
当业内一直喊着“尽量不要碰三四线城市房子”的时候，为何却有房价如此逆势上涨的三四线城市呢？
其实原因很简单，因为城镇化一直在继续，人口红利依然存在。



△图片来源：网络

一方面，农村家庭到县城买房，结婚和子女教育是主要因素；另一方面，一二线城市基本都有限购、限贷政策，且房价门槛过高，购房需求得不到满足的部分年轻人选择了退而求其次，回老家县城置业，这两点都推动了县城房价的上涨。

并且，如果你仔细观察会发现，如今，不少大房企已经陆续入驻三四线城市，这也提振了当地市场的信心。

那么，中小城市的楼市是否还有机会？我们已不能简单从城市划分角度给出置业建议，不少没有实力在核心城市购房的人群，会对那些发展动力强的城市群中的小城市房价形成有力支撑，对于三四线城市房价未来是否能继续上涨，我们也要区分看待。

关键词四：长三角和大湾区增速最快

整体上看，今年黄金周全国重点28个城的新房成交套数和成交面积，同比2019年国庆黄金周分别增长14%和12%，其中同比增长较为快速的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳大湾区。

长三角区域，表现较为突出的除了上海，还有南京。小长假期间，南京全市共认购商品住宅1904套，成交近800套，与2018年同期水平基本相当。



△图片来源：扬子晚报

长三角市场火热藏不住，房企抢地战火从一线城市、二线城市，持续向三四线城市蔓延，进而引发政策连锁反应。

10月9日晚，徐州市打响节后全国调控第一枪，要求“备案价格一年内不得调整”。10月10日，绍兴出台措施严控新房房价，明确加推住宅新盘房价不能超过首次备案价格。两地均从拿地源头来遏制房价过快上涨。

大湾区8城价格比较稳定，虽然深圳受调控影响，成交量下降明显，但是作为大湾区都市圈内的龙头，深圳房价并未出现下跌。

受深圳购房需求外溢影响，隔壁的东莞和惠州房价也十分坚挺，珠海和佛山微涨，江门浮动不大，比起那些房价波动较大的城市，在规划利好加持下，湾区的几个核心城市房价足够稳定。

关键词五：恒大领跑“金九银十”

相比以往，今年房企一季度显然销售不及预期。时至第四季度，恒大以“全线7折”打响“金九银十”抢收战后，许老板的小目标是否已兑现？

10月9日，恒大发布的最新公告显示，9月1日至10月8日的38天里，恒大共实现销售额1416亿元，创同期历史新高。

去年“金九银十”，恒大曾经通过大力促销，9月与10月累计实现销售额1734亿元，连续两个月刷新房企单月销售最高纪录。



今年房地产市场受到新冠肺炎疫情冲击与调控收紧的影响，恒大为了提振购房者信心，推出“史上最强”的全国楼盘7折特大优惠政策，同时还推出网上卖房2000元抵20000元、清尾最高8.8折等多重额外折扣让利，销售额要在去年的高基数上增长15%达到2000亿元。

尽管前段时间对房企融资出台了新规，但是头部房企的扩展速度并未放慢。

10月6日晚间，绿城中国控股有限公司发布9月销售业绩。2020年前9个月，绿城集团累计实现总合同销售面积约771万平方米；总合同销售金额约1607亿元，同比增长约30.4%。

10月9日有消息称，碧桂园将开启新一轮区域裂变，裂变后国内区域将由目前的70多个增加到100个左右。碧桂园方面表示，公司确有计划继续对部分区域进行裂变，但具体方案仍未最终确定。这次调整是碧桂园今年来进行的第四次大规模组织架构调整。

碧桂园公告显示，自3月以来，碧桂园单月权益销售额已连续7个月实现同比增长，其中7月、8月、9月分别大幅增长27.52%、30.1%、25.3%。今年前9个月，碧桂园累计权益销售额约4467.9亿元，同比增长5.64%。

房企间抢占市场的良性竞争，对购房者来说，不仅能有更多品质房源选择，还能改变之前快增长下部分房企服务缺失的行业现状，可谓好事一桩。

最后，对于今年想要买房的购房者来说，几类城市值得关注：一是人才政策放开大的城市；二是信贷宽松、资金总量大的城市；三是调控力度小、政策利好、溢出性需求的城市；四是一手房持续热销的城市。

就放荡不羁就h

房子涨价是必须的，好好想想降价的后果！

勇敢的树袋熊1

我们内蒙古，离银川一百多公里，以前的房价和物价银川还是普通人能买的起和住的舒心的城市。现在的房价，银川已经不宜居了。地方经济不行，工资不高。停车费收的离谱。有那钱还不如去买别的有发展的城市。银川没前途！

阿豆学长长ov

一个很简单的问题养活了很多无用的专家

清风吹袭断

吹吧，吹出海市蜃楼，吹出空中楼阁

我放心你带套猛

以后最大的问题是房子如何变现？再过10 20年人口少了，这些都贬值了

勇敢的树袋熊1

看来房子是真买不动了。

我心如烟卸

有股市看楼市，只有一个结果，死路一条。

我心如烟卸

恒大碧桂园进驻一个城市，房价就会飙升，然后，一地鸡毛

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市场往往说涨的时候，就是有人准备套现，说跌的时候就是有人抄底。不知道是真是假！