楼市的“面粉”已降价，“面包”降价还会远吗？未来楼市走势如何

李志敏

很多人都喜欢拿“面粉”和“面包”来比喻楼市的地价和房价。不得不说，这是一个十分贴切的比喻，也就意味着如果地价不降下来的话，房价是很难降下来的。很多人也都秉持着这个观点。事实上，决定房价的因素有很多，比如人口流入流出量、当地规划、炒房客的活跃程度、政策支持等因素都有关。不过今天想说的是，和“面包”直接相关的“面粉”开始降价了。



土地市场供需收紧，地价下滑

大家知道，楼市一直都有“金九银十”这么一个说法，意思就是每年的九月份和十月份，房产的销量都会很好。这是什么原因呢？随着第三季度财报的压力，对于房产商而言，一方面要求今年的销售业绩要“好看”，另一方面，也是为了明年打好基础。如果房产市场的规律是“金九银十”的话，那么地产市场的规律就是“金七银八”了。

为什么这么说，因为建房子之前首先要进行的就是拍地了，所以地产的交易会比房产要提前一些。但是对于今年的地产商而言，为了应对下半年到年末的考验，地产商只能选择“打折过冬”了。

大家知道，易居旗下有个专门研究地产的部门，叫克而瑞研究中心。8月11日，克而瑞研究中心发布了数据：全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为26463万平方米，较上个月减少了10%，同比下跌8%。此外，各个城市的土地供应量也都较上个月有所收缩。

土地供应量减少的话，那么相应的土地市场成交量也会出现下滑的趋势。值得一提的是，这是2020年以来出现的首次下滑。也就意味着，即使在上半年土地市场那么严峻的情况之下，成交量都没有出现下滑，那么说明土地市场可能真的要出现转折了。此外，土地价格方面也出现了下跌，7月平均地价降至2863元/㎡，环比下跌4%。



开发商目前的困境

对于开发商而言，土地是其立根的源头，没有土地，与此相关的盖房、卖房、资金变现都不能完成了。开发商减少拿地规模，一方面说明了现在资金源头紧张，另一方面说明现在房子可能已经不太好卖了。据克而瑞研究中心发布的数据来看，开发商成交的建筑面积减少到了23528万平方米，环比下降了9%，同比下降2%。各个城市的数据也都在出现下滑的趋势。其中一线城市的降幅最为明显，高达19%。

从这个数据来看，今年楼市想出现“金九银十”的情况已经基本上是不可能了。事实上，这个说法是15年提出来的，但是到了2018年，就已经不成立了，之后每年的9月和10月，楼市销量数据都不太好看。这也说明了自2016年底“房住不炒”的理念提出后，楼市的调控就一直在起很大作用。



事实上，大家也能够感受到，今年开发商的售房情况都不怎么好，最近两个月还出现了好几次“万人摇号抢房”的消息。可能有人认为，“万人摇号”情况的出现恰好说明了楼市火爆。这里我给大家梳理一下逻辑：如果是以前的话，楼市传来的新闻往往都是哪里的楼盘开盘冷冷清清，没什么人，说明开盘火热是正常情况。但是现在新闻报道已经开始报道哪里开盘火热，那么只能说明开盘冷清属于正常情况了。

不仅如此，如果仔细研究一下这些所谓的“万人摇号”开盘情况的话，你会发现这些楼盘都有一个普遍的规律——价格倒挂，差价很大。这些楼盘开盘价格比周围二手房价格要低，并且低出不少。基本上都是每平米低3000到一万左右。对于便宜的新房和贵的二手房，购房者自然更加中意新房了，并且还受到了很多炒房客的欢迎，如果价格每平低5000元的话，那么一套一百平米的房子下来毛利润就是50万。



未来楼市走势如何？

目前来看，未来楼市走向一定是趋于稳定状态。这里的稳定有可能是稳定微涨、稳定微跌、或者处于涨跌的周期起伏之中，但一定是处于可控范围内的。为什么不可能大涨或者大跌呢？房价如果大涨的话，那么对于刚需而言基本上就打消了买房的念头了，对于炒房客而言，房价大涨是肯定会继续炒房的，但是不管是炒房客还是开发商，他们最终利益的获取途径只能是“刚需”，但是刚需已经买不起了。如果房价大跌的话，后果只会更加严重，房价大跌意味着无数百姓一生的积蓄都被蒸发了，断供潮会来临，银行坏账增加，破产风险增大，经济危机可能会发生。支撑未来房价趋于稳定主要有以下三个因素：

01刚需

对于刚需而言，房价下跌过快反而不好，刚需看见房价下跌过快反而不敢买房了。但是房子又是必备品，因此房价只有走稳定路线，逐渐消除楼市的泡沫，刚需才能接受，这样对于已经买了房子的人也公平。

02城市发展所需

前两天，官方媒体发布了一篇文章，如何实现“房住不炒”，我们应该向长沙学习。长沙的楼市调控就做得很到位，2019年，在全国GDP总量排行中，长沙排名第13名，前几年就突破了万亿大关。值得一提的是，长沙GDP增速是最快的，但是长沙的房价却特别低，基本上排不上号，比很多三四线城市还要低。这也说明现在一个城市的发展已经并不需要房地产作为支撑，相反脱离了房地产经济还能发展得更好。



03“经济内循环”发展必然

现在国内的大体经济形势是强调“经济内循环”发展，加快经济流通速度。那么如何打通经济内循环呢？最重要的就是提升百姓的购买力了。但不得不说，现在百姓的消费水平是比较低的，经济学家陈彦彬指出，中国的人均消费率仅为39%，这个数据远低于印度的66%。大多数百姓的钱都流向了房地产市场，现在买一套房已经不是一个人的事了，可能要掏空一个家庭的“6个钱包”，三代人养一套房。不敢消费、不敢生病、不敢离职已经成为常态。

总结：为什么有很多人都认为未来房价还会大涨呢？尽管支撑房价上涨的很多个因素已经被证明不存在了，因为这些人始终认为只有“面粉”价格才能决定“面包”价格，里面不乏很多跟风的炒房客也是持有这些观点。但是现在土地市场也并不乐观，难道非要等到房价真正趋于稳定了，这些炒房客才能真正明白，不过到时候自己也深陷其中被套牢了。

#在幸福敲门看测评#

王俊杰2017

商品房可不是普通商品，用原料和加工等成本来看待房价是天真很傻的想法，真正决定房价的表面是开发商地方政府还有银行，比如开发商捂盘惜售，炒作提价，还有地方政府，没有对开发商提任何约束的卖地，一味价高者得，还有银行，减息放贷，货币如洪水一样冲到楼市，在我看来决定楼价走势还是在于人心和百姓的能力，之前的买到就赚到的情况已经没有了，二手房放盘量不断增加，流动性不断萎缩，断供的法拍房更是不断增加，证明市场上接盘的韭菜越来越少，没有人接盘的楼价是没有价值的房子

寒郁轩良

地价降，楼价自然会降，而没有囤房炒房行为，楼价会进一步降，更会降到合理价位！

我放心你带套猛

决定面包价钱的不是面粉，而是买面包的人，有买卖，才能炒价钱，当炒作到大部分人都买不起以后，卖不出去的话，面包的价格再高也是空谈，只能发霉或自己吃掉？相应的面包卖不出去就没人做，没人做面包的话面粉的价钱就会大降，要不然卖给谁？

芊芊551

甘肃省兰州市今年8月份宣布地价上涨每平方米2062元

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衣食住行是一个人最基本的条件，我都怀疑我生存的到底是不是人间

勇敢的树袋熊1

怎么可能，都没有涨到100万一平

就放荡不羁就h

中石化油桶贵，房地产装修贵，面包主要贵的不是面粉，而是拼命给你放葡萄干或夹心

清风吹袭断

面袋子涨价了。

我是来围观的逊

不要降，继续炒[大笑][大笑][大笑]